北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

網友說他家在北京有兩套房，都是20多年前買的，當時都打了很大的折扣。尤其是亞運村這套，1999年買的，開發商報價5500，但實際上打了7折，3800就買到手了。

南四環這套是2004年買的，為了兒子結婚。這套房倒不是開發商打折，而是施工方的“工抵房”，2750一平，也等于85折了。

現在的他家又想給孫子準備一套房了，但轉了好幾個新樓盤，發現都是廣告上說打折，現實中只要是看著不錯的戶型就都不便宜。那問題來了，不是說現在房子不好賣嗎，開發商為什么還這么扛著不降價??？

A：

1.現在的樓市行情和當年不一樣。1999年是樓市最低迷的時期，比現在慘多了。1997年爆發的東亞金融危機，導致亞洲各國和俄羅斯都損失慘重，中國雖然是在香港金融保衛戰中戰勝了以索羅斯為首的歐美財閥，但也是慘勝。

而且當年為了撐住亞洲經濟，*相宣布“人民幣不貶值”，鄰居們都很高興，但咱們自身的壓力巨大。房地產作為投資品，自然首當其沖，導致長安街上都爛尾樓遍地，根本賣不出去。

之后是1998年開始房改，停止福利分房，住宅貨幣化登上歷史舞臺。在開始的那一年里，各大單位都集中搶房，房地產市場似乎是回暖了。但房地產必須是依托于整體經濟的，金融危機沒有化解，那政策性救市也只能是短期效應。

到了1999-2001年，是房地產最蕭條的三年，好賣的房子都賣出去了，留下的都是不好賣的唄。那幾年甚至出現了“尾房超市”，某中介收集了各個樓盤的滯銷房源集中促銷，起步就是8折，最低折扣甚至能對半砍，還贈送停車位+物業費，這都賣不出去。

所以他家當時買到7折的房子不算特殊，就是當時的促銷常態。尤其亞運村是當年的熱門板塊，樓盤多，競爭也就激烈。再加上那年是“公房上市元年”，各家開發商都擔心被二手房沖擊，所以更得抓緊促銷了，就怕砸手里。

2.2004年則是因為宏觀調控。原因是2001年中國加入了WTO，北京又申奧成功，男足還在世界杯上沖出了亞洲，這些利好都刺激了消費和投資市場。之所以2001年出現了“溫州太太炒房團”，就是因為她們和老公們都賺到錢了，于是開始跑遍全國的投資炒房。尤其是上海杭州等長三角地區，一年多時間就讓房價幾乎翻番。

但是這種行情基本就是出現在長三角，對北方的影響不大。所以在后來出臺打壓樓市的政策時，大炮調侃說這是“上海發燒，全國吃藥”。

后來是2003年非典期間樓市低迷，結束之后就是報復性消費反彈，房子也好賣了。但北京也就是個銷量增加，價格沒怎么漲。

可緊接著就是2004年了，鑒于長三角體現出的投資過熱，中央就開始了新一輪的宏觀調控。上海樓市崩盤，北京樓市跟著吃掛落兒，本來就沒怎么漲過，一打壓還就更不好賣了。所以他家才能以低價買到工抵房，否則到第二年第三年就沒這行情了。

3.還有一點，之所以當年的折扣能這么低，也是因為開發商的成本低。那會兒的土地不是“招拍掛”，而都是“協議拿地”為主。也就是開發商自己去聯系各個廠子或村子買地，商量個價格就可以成交，然后給市里交土地出讓金就得了。這可以算自由交易，但其中是否有暗箱操作就說不好了，開發商的土地成本有可能非常低。

成本低+報價高，那就有更大的打折空間唄?；蛘哒f是好賣的房子把利潤都賺出來了，剩下的哪怕打五折都賺錢。這就跟賣菜一樣，開始賣水靈的利潤高，后邊的搓堆兒也無所謂。

4.而現在的情況和當年不同，危機沒到那種程度，又有救市的政策，那開發商就寧可死扛也不愿降價唄，畢竟有熬過去的希望。

另外現在的開發商利潤都是幾乎透明的。從公開拍賣土地開始，成本和利潤就都被鎖死了，就算是開發商想降價也沒什么空間。

而且他們也不能降得太狠，一是監管層不讓惡性競爭，怕引發連鎖踩踏。二是因為都是上市公司，賠錢了股民也不干，容易引發拋售而導致股價下跌。三是很多開發商的樓盤和股票都抵押了，就算他們想降價，人家銀行還不讓呢，低價賣了就是資不抵債，拿什么還錢啊？所以為了報表上的價值也得扛著，沒轍。

5.簡單就這情況，不是說開發商不想降價，而是很多都是無奈，只能扛著，沒有其他辦法。確實也有打折狠的，但多數都在郊區，也就是對大盤影響不大的?；蛘叽蠖嗍菧N戶型，打折都不好賣的，只能是拿來當宣傳噱頭了。

僅供參考。

二

Q:

請問，因落戶要買房，明年大概率落戶，房子自住兼顧升值，150萬預算您認為哪里合適？不怕遠，我前幾年可以不住，用租金補貼我現在的房租即可。我目前公司在國貿，租房在傳媒大學定福莊。朋友推薦了平谷的地鐵沿線，新房2.2萬，二手的2萬，合適嗎？

A：

1.您這要求偏高了，自住+升值+出租，各項優勢都想要啊，不容易，很不容易。

2.您是不怕遠，可以自己不住租出去，但是租房的也不怕遠嗎？市區的小戶型最高收益率能達到2.5%左右，150萬也就是月租3000，可以補貼現有的房租。可在遠郊，租售比通常都在7/800以上，租金能有2000就算不錯了，能接受嘛？畢竟誰大老遠的去郊區租房都圖的是便宜，沒人出高租金的，房子的收益率也就偏低。

3.房子的租金如果明顯低于平均值，那房價走勢通常不會太強。雖然房價和房租是兩個市場，但租金低就代表著居住的性價比偏低，房價走勢也大多略落后于市區。

4.所以您如果是只為了自住+落戶沒問題，但投資和租金角度很難實現。即便是在市區，在預算不太高的情況下，升值和租金也通常是相悖的，升值好的房子通常都租金收益低，而收益高的大多是用升值慢換來的。遠郊則就更不占優了，很多時候都是兩項都不高。

5.我要建議的話就是盡量離市區近些吧，比如在通州或順義后沙峪，昌平沙河與亦莊等地，都能買到小戶型。自住確實不寬敞，但房租和房價走勢基本就是平均值，占不到便宜也不算吃虧。看看是否考慮吧？

僅供參考。

三

Q:

請問，京城雅苑您覺得怎么樣？這地段算好嗎？現在二手房4萬塊錢左右，過年如果是升值的話大概能到什么價格？

A：

1. 京城雅苑，安置房里算還不錯的，典型的自住為主的小區。我覺得怎樣無所謂，關鍵是自己覺得是否住的舒服，如果考慮保值的話得問大家都覺得怎么樣。

2. 地段兒不算太好，否則也不會規劃為安置房。北京雖然財政不太依賴賣地，但好地段兒也都留著賣高價呢。尤其是這幾年房地產不景氣，更得把好地段兒規劃為商品房了，要不然更不好賣了。

這種地段兒屬于“城市孤島”，也就是被公路鐵路高速綠地給分割成了相對封閉的板塊，導致不太好和外界聯動。大型配套很少建設在這里，因為很難引來外部的人，只能是走出去。

地鐵如果按居住區的話應該穿過曉月苑這里，但卻在榆樹莊轉向了，說明豐臺區更重視東邊看丹這塊地的未來發展。所以京城雅苑這里自住挺合適，其他的不太占優。

3. 現在有4萬的均價嗎？那可不低了，甚至有點兒偏高。我看旁邊曉月苑等小區基本都3萬多，如果大盤沒有大的波動，那過幾年京城雅苑也會逐步和周邊價格趨同。也就是說現在的優勢是房齡新，等都老了也就差不多了，都成為板塊均價。

僅供參考。

四

Q:

請問，我住**小區，之前我們小區的地下停車位都是租的，想買也不賣，每個月600一個。但現在物業說開發商辦下手續了，可以賣了，20萬一個，每個房產證最多買三個，您建議買嗎？

A：

1. **小區，我上網看了一下，車位配比是1.2。但這配比是不包括人防車位的，都加上的話我估計怎么也得1.4左右。所以從理論上講您家小區的停車位應該不太緊張吧？我也看了中介的點評，沒人提這事兒。

2. 另外物業還有什么政策啊？比如不買車位的話是否可以長租？買了車位之后的每月管理費多少？

假定管理費200吧，那也就是說，買個車位能省400塊，每年4800，對應20萬的話是2.4%的收益率。跟銀行利息差不多吧，所以我覺得買不買的意義不大?；蛘哒f想落個踏實就買，但從經濟角度講無所謂。

3. 再一點，車位跟房子是不同的，房子是可以跨小區甚至跨板塊的對比和購買的。而車位不同，只是服務于本小區，所以車位是否稀缺只是本小區的事兒。不管小區多高檔，在車位寬松的情況下也沒什么投資性。

您小區確實挺高檔，房價走勢也不錯，但車位并不跟隨房價走勢，沒什么投資性，就因為不算稀缺，否則物業也不會開出這偏低價格。

4. 總之如果是我家的話有可能最多買一個，不夠用的話再租，大概率能租的到。而且在我看來，或許過些年無人駕駛普及了，私家車數量有可能下降，車位的緊張程度有可能會緩解一些。即便您家是高檔小區，也大概率不至于更加緊張，所以多買的意義不大，夠用就得了。

僅供參考。

五

Q:

請問，我2008年奧運會之前買了兩套房，一套石景山的遠洋沁山水，1萬多點兒，現在9萬多。一套華威橋的龍頭公寓，這套還貴的多，1.5萬，當時都下來花了200多萬呢，但現在才5萬多一平，也就是遠洋的一半。

當時幾乎是前后腳買的，差不了一個月，龍頭這套房是因為我爸喜歡，覺得日式服務會更好，而且去挨著首圖看書方便。我們不是為了炒房，這兩套房也早不住了，想賣的時候才發現價格差這么多，一個漲9倍一個漲3倍多，差得也太多了。想問問為什么？

A：

1. 為什么？2008年是樓市最低迷的時候，本來就打壓房價，然后又疊加了美國次貸危機的影響，所以全國樓市都崩了盤。當時大城市中一半腰斬，北京也跌了30%左右。遠洋當時是資金鏈緊張，所以是打折最激進的，好像68折吧？

反正沁山水這套房算是您家撿漏兒成功，否則也得賣1.5萬一平。另外這小區確實開發的不錯，這些年的價格走勢在北京排前列，自然升值好了。

2. 龍頭公寓怎么說呢？這種日式公寓本來就是為了商務人士設計的，港澳臺+外國人為主。而且那幾年所有開發商都打著奧運會的大旗，忽悠投資客們一起等著宰外國人一刀。但既然是大家都這么想，那開發商就蓋多了唄，供大于求。

但這在當時畢竟奧運還沒開幕，所以大家都有期待在支撐著，跌幅也就很小，仍然保持著高溢價。您屬于比較后期的接盤人吧，擊鼓傳花的最后一棒，買貴了，否則萬把塊錢就差不多了。

之后這些年之所以漲的少，主要就是因為外國人來的沒有想象中的多，導致房價沒支撐。在加上這些年人們對住宅的社區要求提高，這種老公寓就不受追捧了，商品價格是由供需關系決定的。

3.簡單就這情況，其實說白了就是沁山水您屬于撿漏兒，抄上了。龍頭公寓您則屬于接盤俠，運氣不好。那兩下一平均不就挺好的嘛，反正也都沒賠。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。