近日市場上有個奇怪的現(xiàn)象,就是新盤熱銷,但負資產(chǎn)又急升,這是什么原因?本刊記者特別走訪業(yè)者專家,聽聽他們的意見。

正在熱銷的sierra sea。

新盤銷情暢旺

記者看到近日新地在西沙綜合發(fā)展區(qū)的“SIERRA SEA”的銷情，盡管供應(yīng)量大且交通因素不足，但最終仍收到超過35,000張票并售罄首批單位，不少人都在問，未來的樓市前景是否不應(yīng)過于悲觀，現(xiàn)時樓市是否已經(jīng)走出谷底呢?

即使“SIERRA SEA”收票量驚人，但新地在后續(xù)推售時并沒有大幅加價。既然市場需求如此旺盛，證明項目在許多買家眼中值得吸納，但新地卻選擇克制。首輪和次輪單位售罄后，累計售出626個單位，套現(xiàn)超過30億元，第三輪銷售推出150個單位，折實呎價在10,773元至13,163元之間，這與他們手握大量貨源有關(guān)。若開價過高或加價步伐過急，容易令準買家卻步，畢竟市場上還有不少選擇。根據(jù)房屋局最新公布，一手供應(yīng)數(shù)字顯示，現(xiàn)時市場積存的潛在供應(yīng)量達105,000個單位，相當(dāng)于本港七年的吸納量。

當(dāng)然，從去庫存的步伐來看，雖然相較于供應(yīng)高峰112,000個已減少，但經(jīng)過全面撤辣一年的刺激，僅以6%的速度回落顯然不理想。

負資產(chǎn)創(chuàng)22年新高

然而記者發(fā)現(xiàn)最大的問題，是負資產(chǎn)急升，根據(jù)政府公布數(shù)字，截至3月，本港負資產(chǎn)宗數(shù)增至40,741宗，按季增加逾6.1%，創(chuàng)2003年底沙士后以來最高。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平稱，港樓價自2003年沙士后一直向上，至2021年創(chuàng)歷史高位后轉(zhuǎn)勢向下，至今回落近3成，但是隨之而來的負資產(chǎn)宗數(shù)正急增。他強調(diào)，政府對負資產(chǎn)數(shù)字“計少咗”，以政府“計法”年底已錄4萬宗個案，相信今年將翻一翻至8萬宗水平。

不少負資產(chǎn)業(yè)主后悔“摸頂”入市，慨嘆供樓壓力大又賣不出去。35歲的KEN讀大學(xué)時靠炒股儲到第一桶金，在深圳炒樓嘗到甜頭后，先后于深圳和澳門買入幾個出租物業(yè)，高峰期身家過千萬。不過，4年前以逾近1,000萬買入新界西一個800多呎的自住單位，目前淪為負資產(chǎn)，令他后悔不已。

KEN現(xiàn)時在香港、深圳及澳門持有幾個物業(yè)，其中3個是負資產(chǎn)，賬面損失逾千萬，令他慨嘆十年努力一鋪清袋。其中香港的物業(yè)當(dāng)年“摸頂”入市，至今供款四年，仍欠銀行700多萬元，但單位的估價就跌至不足700萬元，即已成為負資產(chǎn)，“我又要交雜費，買樓要付差餉，又有水電煤費用，我三餐不繼，但我又不能在負資產(chǎn)情況下出售單位，因為要賠錢給銀行,目前不知如何是好。”

他指,最后悔的是“借到盡”，假設(shè)有200萬首期，若沒有買1,000萬的物業(yè)，而是買400萬的物業(yè)就一定供得起，最錯是“笠咗太大頂帽畀自己”。

負資產(chǎn)是可控還是潛在隱憂？

現(xiàn)時香港負資產(chǎn)情況到底是風(fēng)險可控，還是內(nèi)藏暗涌，各有說法呢?中原集團主席施永青指，目前買家喜歡買新樓是優(yōu)惠多，按揭比較寬松，所以吸引很多買家。

施老板對記者說，雖然現(xiàn)時樓價跌，租金卻上升，認為與2003年樓價暴跌比，住宅負資產(chǎn)的沖擊相對較小。“香港的失業(yè)率很低，工資仍有增長，市民負擔(dān)樓價的能力沒有減弱，反而提升。租金能夠上升，代表市民供樓能力也上升。只不過前景不太明朗，寧愿避開風(fēng)險暫時不買。銀行現(xiàn)時不覺得負資產(chǎn)是一個迫在眉睫的問題。”

不過，仲量聯(lián)行香港主席曾煥平就擔(dān)心，現(xiàn)時負資產(chǎn)情況有潛在隱憂，“住宅樓市已經(jīng)是香港問題最小部份，最大部份其實在于商業(yè)物業(yè)。”

曾煥平繼續(xù)指出，在外圍經(jīng)濟環(huán)境不確定情況下，銀行對按揭貸款的取態(tài)已有大改變，銀行目前對商業(yè)房地產(chǎn)按揭貸款持“非常非常保守”態(tài)度，甚至不會承造新按揭。

對于銀行未來會否“落雨收遮”，曾煥平直言“銀行遮就收咗，系差在未用遮打你”。他解釋，即銀行不會承造新按揭，但暫時未會Call Loan，因為銀行知道收回來的資產(chǎn)都是資不抵債，收回物業(yè)后又要進行減值（Write Down），因此現(xiàn)時銀行與借貸人“你眼望我眼”，借貸人沒有錢償還，銀行又未有收回物業(yè)的行動。

后市審慎樂觀

談及未來方面,市場是否有足夠購買力，仍是當(dāng)下需要考慮的問題。曾煥平表示,即使新地新盤“SIERRA SEA”開價保持克制，反應(yīng)理想,這是因為發(fā)展商低價開售,買家認為市況不再下跌,但事實或許買家在目前入市還有機會撿到便宜貨，亦有機會“坐艇”,所以他們也要做好“坐貨”的心理準備。至于年期長短，則取決于樓市何時復(fù)蘇，但至少目前市場的一手庫存量，還未能讓發(fā)展商敢于將定價定得高于二手市場。

“當(dāng)一手樓開價克制，不可避免地也使得已入市的業(yè)主沒有太多轉(zhuǎn)手獲利的機會，新盤銷售僅限于一轉(zhuǎn)而無第二轉(zhuǎn)。除非境外或內(nèi)地客源不斷補充，否則剩余的購買力只會逐步被消耗。”他說。

最近政府公布了幾項與樓市相關(guān)的數(shù)字，或許從中能看出當(dāng)下樓市的現(xiàn)況。根據(jù)政府差餉估價署公布的“樓價指數(shù)”及“租金指數(shù)”，3月份私人住宅售價指數(shù)為284.2，按月下跌0.49%，已經(jīng)連續(xù)四個月下跌。不僅創(chuàng)下自2016年以來的八年新低，與歷史高位398.1相比，回落了28.6%。

曾先生強調(diào),目前樓價較高位下跌了28.6%，負資產(chǎn)急升。面對這種情況，當(dāng)初在樓市高峰期入市的買家，處境相當(dāng)尷尬。物業(yè)賬面的虧損，即使能順利上會，但因物業(yè)已成負資產(chǎn)，若不貼錢賣樓，則只能自住，封殺了向上換樓的動力。

根據(jù)差估署的數(shù)據(jù)顯示，中小型住宅售價為522萬元，但租住同等面積的單位，平均租金卻要17,325元。因此，對于用家來說，如果可以支付30%首期購買物業(yè)，并借取70%按揭貸款，30年還款期，按現(xiàn)時息率3.5厘計算，月供僅需16,405元，確實比租金便宜。然而，準買家仍然猶豫不決，主要原因在于息本比例仍未達到五五分的水平，大部分供樓資金都用于支付利息而非本金，這讓準買家感到不劃算，但更重要的是他們對未來市場缺乏十足的信心，即使手上有錢也不敢購買。

他指出，雖然今年市況較去年樂觀，但仍未見到發(fā)展商激進減價的情況，同時也不能忽視所有風(fēng)險因素，必須審慎評估后才作出入市決定。

來源：香港經(jīng)濟導(dǎo)報

作者：本刊主筆 何潔霞