天津辦公樓市場(chǎng)以價(jià)換量激發(fā)流動(dòng)性，零售市場(chǎng)依托假日消費(fèi)展現(xiàn)韌性

2025年6月25日，天津——2025年1-5月，天津在工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資及服務(wù)業(yè)方面均保持了快速增長(zhǎng)。“辦公樓市場(chǎng)方面，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供需關(guān)系有所改善，但整體租金持續(xù)下調(diào)，甲乙級(jí)價(jià)差縮小有望提升市場(chǎng)流動(dòng)性。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。零售地產(chǎn)市場(chǎng)在節(jié)假日消費(fèi)帶動(dòng)下釋放活力，政策紅利有望助力市場(chǎng)回暖。

辦公樓市場(chǎng)

存量搬遷持續(xù)作為市場(chǎng)需求主要來(lái)源。2025年上半年，天津全市凈吸納量較去年同期呈現(xiàn)小幅回暖趨勢(shì)。金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)作為穩(wěn)定的需求來(lái)源，在上半年保持相對(duì)較高的行業(yè)活躍度。此外，第三方辦公運(yùn)營(yíng)商滿足了中小企業(yè)對(duì)于高效、靈活辦公環(huán)境的需求。上半年，某聯(lián)合辦公品牌在甲級(jí)辦公樓中租賃整層面積，進(jìn)一步印證該辦公模式在天津市場(chǎng)的接受度和增長(zhǎng)潛力。

無(wú)新增供應(yīng)，全市空置面積緩慢去化。2025年上半年，天津辦公樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)入市，全市總體量為411萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓總體量為152萬(wàn)平方米。今年年內(nèi)預(yù)計(jì)迎來(lái)22萬(wàn)平方米新項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來(lái)供應(yīng)壓力。受需求疲弱影響，全市空置率小幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至31%。其中甲級(jí)市場(chǎng)“以價(jià)換量”策略效果顯著，空置率在連續(xù)上升兩個(gè)季度后下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至35.3%。

低租金環(huán)境為租戶提供降本升級(jí)的窗口機(jī)會(huì)。天津辦公樓市場(chǎng)的凈有效租金同比下降5.4%，錄得70元/平方米/月。其中甲級(jí)辦公樓租金同比下降6.9%，至74元/平方米/月。近幾個(gè)季度，天津辦公樓市場(chǎng)經(jīng)歷普遍租金下調(diào)，在部分甲級(jí)項(xiàng)目業(yè)主持續(xù)大幅放價(jià)來(lái)吸引需求的背景下，甲乙級(jí)市場(chǎng)價(jià)差進(jìn)一步縮小。

市場(chǎng)租金的持續(xù)下調(diào)有望刺激流動(dòng)性提升。全市新增需求疲弱的背景下，為吸引有限的租戶需求，辦公樓業(yè)主間價(jià)格博弈加劇，年內(nèi)租金預(yù)計(jì)持續(xù)下行。當(dāng)前甲級(jí)與乙級(jí)辦公樓項(xiàng)目間價(jià)差逐漸收窄，為追求降本增效的企業(yè)提供較為豐富的高品質(zhì)面積選擇，租戶的搬遷流動(dòng)有望帶動(dòng)整體市場(chǎng)活躍度的提升。

零售地產(chǎn)市場(chǎng)

節(jié)假日激發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)活力，餐飲業(yè)態(tài)租賃需求穩(wěn)定釋放。2025年1-5月，天津市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降1.0%，整體消費(fèi)環(huán)境面臨較大挑戰(zhàn)。假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，五一假期期間，天津全市25個(gè)重點(diǎn)商圈假日期間消費(fèi)同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，消費(fèi)活力充分釋放。

上半年，項(xiàng)目表現(xiàn)分化明顯，部分老舊項(xiàng)目出現(xiàn)大面積掉鋪。分業(yè)態(tài)來(lái)看，餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)力，約占全市新開店鋪的57%，中低端連鎖餐飲品牌、咖啡茶飲類品牌的租賃需求穩(wěn)定釋放。MANNER于上半年分別在大悅城和新業(yè)廣場(chǎng)開出兩家新店。

供應(yīng)壓力放緩，存量市場(chǎng)煥新。2025年上半年，全市未錄得新增供應(yīng)，存量改造主導(dǎo)的籌開項(xiàng)目持續(xù)積極推動(dòng)預(yù)租進(jìn)展。全市空置率環(huán)比保持不變，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至12.2%。核心商圈部分標(biāo)桿項(xiàng)目完成消費(fèi)場(chǎng)景改造，通過(guò)打造二次元主題街區(qū)、寵物友好型消費(fèi)空間、快閃店鋪等業(yè)態(tài)，吸引Z世代及新興消費(fèi)群體，帶動(dòng)客流量實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

租金仍處下行通道。得益于供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)放緩，全市存量項(xiàng)目租金跌幅收窄。非核心區(qū)業(yè)主采取彈性定價(jià)策略，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)筑底鞏固特征。天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均凈有效租金為280元/平方米/月，降幅同比收窄至3.9%。

政策紅利有望帶動(dòng)市場(chǎng)需求回暖。中央超長(zhǎng)期特別國(guó)債3,000億元支持消費(fèi)品以舊換新政策進(jìn)入落地周期，將推動(dòng)零售業(yè)態(tài)加速創(chuàng)新、提升服務(wù)，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇。2025年天津市全市凈吸納量預(yù)計(jì)將較去年有明顯提升，但整體租金水平仍將處于下行通道，對(duì)于刺激零售物業(yè)市場(chǎng)的需求釋放，培育商業(yè)市場(chǎng)氛圍產(chǎn)生積極影響。