我賣掉南京的房子,選擇租房住,至今已過去大半年。今天就和大家聊聊這段時間,我究竟是賺是虧,打算何時再買房,市場何時企穩,以及買什么樣的房子更抗跌?
租房體驗與房價漲跌考量
這段時間租房的感覺真的很棒。
一,我租的房子比之前大不少,一家人住得舒適許多。
二,當下租房市場較為低迷,只要提出需求,房東大多會盡量滿足。
三,無需再為房價下跌而擔憂。過去我也曾覺得,反正房子是自住,房價漲跌無關緊要,可后來發現,這話只適用于部分人,即那些長期沒有置換打算的房東。對他們而言,房子僅有居住屬性,反正不打算賣,房價漲跌確實影響不大,自己住得舒心就行。
但要是近幾年有置換更好房子的計劃,還說房價漲跌無所謂,那多少有點自欺欺人。或許有人覺得,反正都是置換,房價下跌,賣房便宜,買房也便宜。然而,這個邏輯存在很大漏洞,普漲普跌的時代早已過去。你以為想賣的房子和想入手的房子,真能同幅度漲跌嗎?
置換通常是賣掉地段、小區差的房子,去買地段好、小區好的房子。可現實是,地段和小區差的房子更不抗跌。畢竟好房子人人都想要,且數量相對有限,而品質一般的房子卻大量存在,哪怕是四五線小城市,都有眾多空置的高層住宅。
要是周末有空,開車去城市遠郊轉轉,看看那些又高又密的樓盤,定會令人震驚。這類房子若想賣出去,除了拼低價,別無他法。當然,如果置換只是想換個面積更大的房子,對小區品質和地段沒有升級需求,那房價漲跌的影響確實有限。
具體來說,我國大城市租售比一般在2%左右。要是你認為自己房子未來一年跌幅小于2%,甚至會漲價,那租房成本更高,沒必要提前賣房;若覺得房子未來一年跌幅大于2%,租房成本則更小,可考慮提前賣房。
說白了,這取決于你對所在小區房價有沒有信心,每個人都在為自己的認知買單。去年我賣房時,其實已經算賣晚了,從去年到現在,我原來那個小區房價至少又跌了5%,差不多是我租房成本的兩倍。即便我現在租的房子面積大了很多,我并非對南京樓市沒信心,而是對我那個小區沒信心。
業主群整天都是業主指責物業的消息,能賣的房東早就賣了,這樣的小區能有好未來嗎?留下來的主要有兩類人:
一是像我前面說的,沒有置換需求的家庭,很多人在這個小區住了10年以上,習慣了;
二是前幾年高位接盤的人,現在賣掉連銀行貸款都還不起,不甘心,也不敢賣。
我閨女上個月剛滿3周歲,小區里有不少同齡孩子,家長們常聚在一起帶娃。他們無一例外,基本都是2021年前后高位接盤的90后。在時代大事面前,人的主觀意志非常渺小。這些90后寶爸寶媽,即便再有遠見、再有經濟頭腦,也想不到自己會成為最后的接盤俠。
和他們交流時,他們都說那幾年房價一直在漲,感覺今天不買,明天房東就要漲價。現在可好,買房難變成了賣房難。我自己雖是10年前買的這個小區,賣的時候依舊虧了幾十萬。大家別覺得不可能,這就是所謂的“天坑小區”。南京大部分小區肯定沒跌回10年前,好一點的,大概回到3 - 4年前,中規中矩的,大概回到6 - 7年前。至于哪些屬于“天坑小區”,這就引出第二個話題了。
再次購房的時間點考量
我肯定是要置換房子的,賣掉房子后,何時再買房呢?說實話,我現在也不確定是明年還是后年買,和大多數人一樣,還在觀望。我閨女今年夏天上幼兒園,理論上在她上小學前我得買房,也就是2027年年底前后。去年剛賣房時我想過,如果樓市持續低迷,就一直租房,孩子上學的問題,花錢也能解決,不一定要買房。但現在我改變想法了,最晚2027年年底我一定會買。如果市場依舊不景氣,就選低總價的房子,這樣能少虧一點;要是市場有所恢復,就選貴一點的房子。
為什么這么決定呢?
主要有兩個原因。
一是手里有錢卻一直壓抑消費欲望,只租房不買房,這對普通人來說很難做到。反正我自己是個俗人,即便理性告訴我房價還沒企穩,可內心還是會蠢蠢欲動,想買房子、想花錢。聰明人要懂得順應人性,與其耗費大量精力抵抗消費誘惑,不如坦誠面對自己的內心,買了算了,就把房子當成純粹的消費品,別再有其他奢望。
二是手握大量現金,保不準哪天就拿去炒股或者玩虛擬幣了,還不如換成房產踏實點,只要不是暴跌,都能接受。而且家里人亂花錢、亂投資,身邊親朋好友亂花錢亂投資,都可能讓你破財。所以在所在城市核心區先有一套像樣的房產,要是還有余錢再去折騰,這樣更穩妥。
那怎么判斷市場有沒有恢復呢?這可能是大家最關心的問題。其實很簡單,那些房產大V吹得天花亂墜也沒用。你不用看其他指標,只需關注所在城市的兩個數據:一是土拍,二是二手房成交。要是有更多民營房企參與競標,土地價格回升,同時二手房量價齊升,那樓市拐點可能就來了。
置換房屋的選擇標準
最后說說我會置換什么樣的房子。我很明確,這次買房,10年左右還是要賣的,所以房子一定要符合10年后年輕人普遍的置換需求,說白了,就是要用賣房的思維來買房。10年前我之所以買到“天坑小區”,主要原因就是按照自己的審美標準去買,完全沒考慮市場需求。就像買車,我買的沃爾沃保值率很低,我這人個性就是“千金難買爺開心”。
但這次被樓市教訓后,我徹底老實了。現階段追求小眾需求對我來說太奢侈,代價太大不劃算。比如我喜歡遠離鬧市區的大面積遠郊盤,或者頂樓帶露臺、一樓帶院子的房子,買的時候是很爽,可將來賣的時候就難了。既然以后還要賣,那肯定得從賣房角度考慮買房。
? 房齡要新:起碼10年后不會被市場淘汰。
? 選擇熱門板塊:也就是已經形成價格共識的區域。
? 注重開發商和物業口碑:有口碑保證很重要。
? 關注產品升級:要是有能全方位提升居住品質的革命性產品就更好了,不是現在市場炒作的所謂“第四代住宅”,而是真正能改善居住體驗的好房子。
滿足這些條件,即便房價下跌,未來也能盡量少跌一些。但由于總價有限,滿足這些需求就得舍棄其他方面,比如房子總面積可能不會太大,學區可能也不會太好。我個人判斷,10年后學區概念會逐漸淡化,所以這次買房我不太看重學區,有個基本保底就行。要是有機會,就想辦法花錢讓孩子進一所好小學。
買房和賣房都是人生大事,說實話很復雜,因為這并非完全理性的市場行為,其中包含大量非理性因素。就像前面提到的,房價跌到還不起銀行貸款,從理性角度看,賣不賣房取決于房價未來走勢,可即便對小區未來房價沒信心,肯定也不甘心賣。要是我,我也不甘心,一方面安慰自己反正房子自住,另一方面又想看看市場到底能跌到什么程度,這就是人性。
還是那句話,人的主觀意志在時代大勢面前很渺小。很多時候,何時買房賣房,并非自己能決定,大家沒必要過于擔心焦慮,房子只是生活的一部分,在盡量保持理性的前提下,一切隨緣就好。
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