北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想了解一下，1、現在房價相對于幾年前是整體降了不少，由于您對房子這塊挺專業的，從您的視角看未來還會降嗎？

2、我現在的情況是沒有負債，北京一套自住房，外地一套房目前出租。手上有些資金，由于現在理財以及銀行定存利率都很低，期望手上的現金可以穩定的產生一定收益，改善一下生活質量，想向您請教一下是在買一套出租呢，還是買理財定存（屬于謹慎性，炒股這種波動大風險大的不敢入）呢？

A：

1、降不了什么了，因為平均租金收益率已經跟同期銀行利率基本一致，朝石豐的小戶型甚至明顯超過。也就是房子出租的年化收益率2%，而存銀行的利息到不了2%，而且銀行利息還在降息通道，房價為什么還要降？

所以除非是房租大幅下降，否則房子的租售比不支持房價下跌。可房租又和社會平均收入強相關，房租下降意味著租房人掙錢少了，那剛需們能接受降房租+降工資=降房價嗎？

這參考歷次的行情周期吧，來來回回都是那點事兒，每次都說不一樣，其實哪次都一樣。

2、持房還是持幣看自己。投資部三要素，安全性、流動性和收益性。存款和房子的安全性都強，流動性的話銀行存款占優。

收益性方面，現在是房租和利息差不多，至少短期基本一致。長期的話銀行最穩妥，即便下降也是緩慢的。而房租+房價既有可能漲也有可能跌，也就是風險比存款大。所以非常謹慎的就存銀行，愿意冒風險的才買房呢。

3、不過考慮好，房租收益沒比銀行存款高多少。現在朝陽區租金收益最高的也不過是2.5%左右，頂多比銀行高了1%吧。而房價是否上漲和漲多少誰也說不好，我只是認為不跌而已，自己判斷吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我是**理財北京區的受害者，從暴雷到現在已經三年多了，全部身家都被套牢，沒有任何消息。但日子還得過，房子要還月供，老人要看病買藥，孩子面臨結婚也需要錢，即便是在老家買房都要100多萬，而我們已經山窮水盡了，再也拿不出一分錢。

因為把家里的錢都給套牢了，導致家庭關系也產生糾紛，在家中的地位越來越卑微，年近半百的人生似乎要走到盡頭了。可是我們有什么錯嗎？只是希望血汗錢能保值而已，卻遇到了無良財務公司，導致幾百個家庭陷入絕境。我們迫切希望ZF能盡快解決我們的問題，幫債權人拿回本該屬于自己的權益。

請問您對我們的事件有了解嗎？我們迫切的想知道事件進展情況，不知什么時候是個頭，我們都快撐不住了。如果知道一些情況請告知，不勝感謝。

A：

1、我看到最后才知道您為什么要私信我，但我是聊房子的啊，跟理財機構完全沒關系，也不知道任何消息。

2、說實話，我連您投資的這家公司都沒聽說過，更不知道暴雷的事兒，也不知去哪兒打聽消息。實在幫不上忙。

多聊兩句，前幾天我還真聽說了一個理財暴雷給賠付的消息。2015年暴雷的，叫“幸匯財富”，據說在當年曾經很有名，承諾高息和自由存取。但也就運作了兩三年就暴雷了，眾多投資人被套牢幾十億。

十年過去了，這家理財公司的案子終于有消息了，通知投資人去領取賠付款。只是比例有點兒少，像跟我說這事兒的網友是投資了幾十萬，但只拿回了幾千塊錢，還不夠這幾年的維權成本呢。

其他各種理財暴雷的也聽說過有賠付的，但最多的也就退了10%左右吧，再多的沒聽說過。這想想也能理解，如果理財機構能有10%以上的儲備金，也就是流動資金，那這家機構就能勉強周轉了，不至于暴雷。而既然是暴雷，那就是資金鏈徹底斷了唄。

只要機構一暴雷，那向他們借貸的公司也就更不還錢了。畢竟這種案子調查起來非常的麻煩，周期相當的長，那欠債的公司也就更有時間閃轉騰挪了，憑本事借到的錢為什么要還？

所以我估計這網友的理財就算有了賠付消息也未必能怎樣，能拿回個零頭兒就算不錯了。可既然他在問題中提到了給孩子買房，那估計被套的投資款至少上百萬，無論如何都是損失慘重了。

另外我估計他這問題是群發的，并不是真的想得到什么答案，只是碰運氣而已，或者是排解一些糾結的情緒。值得同情，但誰也幫不上什么忙……

三

Q:

請問，在龍體學區，就小學轉學的情況。買光明、培新與體育館路小學的房子，有啥區別嗎？

中介說因為是跨區轉學，買培新、光明與買體育館路小學的區別不大（但培新、光明與體育館路小學的價格還是有些差別的）。

換個說法，都知道培新、光明好一些，體育館路小學相對差一些，但對跨區轉學的及小升初通路來說，這幾個學校都差不多，是這樣嘛。

A：

1、中介說的對。既然是跨區轉學，那在理論上只要是學區內，哪兒的房子都是同等效果，因為都是靠運氣派位。也就是無論買哪兒的都談不上對口入學，而是看哪個學校有空余的學位，如果都沒有的話還可能跨區派位呢。

現實中有些區別，可以先找關系打聽一下哪些學校有空余的學位，被派入的概率多少？如果概率高那就買附近的，這樣接送不就方便了嘛。

2、價格肯定是有區別的，但您這不是轉學嗎？那如果沒有內部信息，就甭考慮對口校了，盡量買溢價低的才更合適。

3、對于通路來講肯定都差不多啊。比如轉學的時候培新光明都沒有學位，只有體小有一個，那就算買了培新的也是派位到體小啊。也就是只要在學區內，無論買哪兒的房子，最終結果都是看哪所學校有空余學位。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們最終買了雷鋒對口的房子(2025年3月落戶的)。剛聽到一個說法是，今年可能會按照落戶時間優先對口的順序來錄。

意思是什剎海片區里，如果皇城根和西什庫沒錄上的孩子，但是如果落戶早于我們，可能會被雷鋒錄取，而我們因為落戶晚，如果雷鋒招他們招滿了，我們會被調劑到什剎海其他小學。

您有聽說這個么？

A：

1、我也聽說了，但不太信。因為畢竟沒有明確的政策，真要這么干的話，落戶晚的家庭必定維權，教委不是給自己找麻煩嗎？

2、所以我認為最大可能還是一起派位，這樣大家都公平，誰也別說誰。否則按照落戶時間的話對部分家庭有利，但也未必感謝學校和教委，反正我是不會干這種沒好處的事兒。這邊不落好兒，那邊肯定挨罵，自己還多付出了成本，那圖什么啊？

3、總之我是聽說這傳聞了，但沒當回事兒，不太信。

僅供參考。

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