本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽

債務(wù)危機逼近，新世界發(fā)展（00017.HK）已暫泊避風(fēng)港。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

6月30日，新世界發(fā)展宣布，成功與有關(guān)銀行債權(quán)人簽訂新的再融資定期貸款融資協(xié)議，對集團部分現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)進行再融資，以及協(xié)調(diào)集團其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保證統(tǒng)一。

新銀行融資及經(jīng)統(tǒng)一銀行融資合共涵蓋新世界發(fā)展約882億港元現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)，包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。這意味著，新世界發(fā)展的債務(wù)危機警報暫時解除。

新世界發(fā)展稱，新銀行融資及經(jīng)統(tǒng)一銀行融資的條款為集團提供了更大的靈活性，有助于集團更好地管理其預(yù)期持續(xù)的業(yè)務(wù)及財務(wù)需求。

不過，與新世界發(fā)展的債務(wù)相比，這一筆融資并不足以完全化債。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展借款總額為1464.88億港元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)約322.09億港元，凈負債率較2024年6月末增長2.5個百分點至57.5%，現(xiàn)金及銀行存款（包含有限制銀行存款）約218.58億港元。

籌到“救命錢”，新世界還得賣賣賣

“2025年挑戰(zhàn)與機遇并存，回籠現(xiàn)金、減輕負債是本集團當(dāng)前的重中之重”，新世界發(fā)展主席鄭家純在2024/2025中期報告中如是說。

針對6月30日的再融資動作，新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚也表示，新世界發(fā)展目前的財務(wù)管理策略專注于減低負債及改善現(xiàn)金流，集團將繼續(xù)貫徹執(zhí)行財務(wù)管理措施，并履行現(xiàn)有財務(wù)責(zé)任。

據(jù)美銀證券此前預(yù)計，2025至2027財年，新世界發(fā)展將連續(xù)三年錄得基礎(chǔ)凈虧損。去杠桿化意味著新世界發(fā)展需以低于賬面成本的價格出售更多資產(chǎn)。

在2025中期財報業(yè)績會上，黃少媚就透露，公司以減低負債為首要任務(wù)，包括積極出售發(fā)展項目，加快中國香港與內(nèi)地市場的資金回籠；積極出售非核心資產(chǎn)同業(yè)務(wù)套現(xiàn)，加上出售物業(yè)發(fā)展項目，目標(biāo)于2025財年實現(xiàn)260億港元的資金回籠。

6月30日，新世界發(fā)展宣布完成2024/2025財年260億港元合約銷售目標(biāo)。

其中，廣州新世界·天馥、廣州新世界星輝、沈陽悅景·新世界等多個項目，分別位列當(dāng)?shù)爻鞘谢蚱瑓^(qū)的銷售榜前列。在香港市場，港島南區(qū)豪宅項目DEEP WATER PAVILIA 滶晨累計售出逾330套，啟德跑道住宅區(qū)THE PAVILIA FOREST柏蔚森創(chuàng)下2024年啟德跑道區(qū)銷量冠軍紀錄。

DEEP WATER PAVILIA滶晨銷售活躍，最高成交呎價約5萬港元，圖源：新世界發(fā)展

盡管已經(jīng)通過加快資產(chǎn)處置與銷售回款來緩解壓力，新世界發(fā)展最終仍未能避免延期付息。

5月30日，新世界發(fā)展宣布延遲支付4只永續(xù)債利息，本金合計34億美元，原定分派支付日期分別為6月9日、6月10日、6月16日、6月22日。

雖然不構(gòu)成技術(shù)性違約，新世界發(fā)展此舉仍引發(fā)市場震動，遭遇股債雙殺。6月2日，新世界發(fā)展股價低開，盤中一度跌超10%，最終收于4.48港元/股，跌6.47%；債券方面，6.15%永續(xù)債、4.8%永續(xù)債等多只永續(xù)債價格大幅下跌創(chuàng)新低。

為穩(wěn)定市場情緒，新世界發(fā)展6月23日公告稱，知悉市場上有關(guān)于集團現(xiàn)有貸款再融資的傳聞及猜測，集團仍在與債權(quán)人就現(xiàn)有貸款的再融資進行積極磋商，而這些磋商仍在進行中。

一周后，新世界發(fā)展宣布成功“續(xù)命”。

鄭志剛“背鍋”？徹底淡出上市板塊

值得注意的是，在宣布債務(wù)成功展期的同一天，新世界發(fā)展還發(fā)布一則辭任公告稱，鄭志剛已向董事會提出辭任非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席，由2025年7月1日起生效，以便投放更多時間于公共服務(wù)及其他個人事務(wù)。

2024年9月，鄭志剛就已卸任新世界發(fā)展行政總裁一職，轉(zhuǎn)任非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席。執(zhí)掌新世界發(fā)展期間，鄭志剛曾主導(dǎo)多個大型發(fā)展項目，包括2018年聯(lián)手新創(chuàng)建集團競得啟德體育園項目，投資額高達300億港元，2019年以97.9億元競得杭州主城區(qū)望江地塊，成為當(dāng)時杭州第五高總價的地塊等。

坊間多認為新世界發(fā)展債臺高筑系鄭志剛激進擴張所致。不過，鄭志剛近日透過發(fā)言人回應(yīng)稱，其上任新世界發(fā)展CEO時“已繼承巨額債務(wù)”，而上任后“數(shù)據(jù)顯示去杠桿進程持續(xù)且負責(zé)任”。

事實上，在鄭氏家族二代鄭家純掌舵時代，新世界發(fā)展就曾大手筆擴張。

1989年，執(zhí)掌新世界母公司周大福近30年的鄭裕彤宣布辭去董事總經(jīng)理一職，將權(quán)杖交予鄭家純。鄭家純上任后，主持了一系列大手筆收購，僅約一年時間收購資金就高達68.6億港元，而當(dāng)時新世界集團的市值僅約125億港元。

大舉收購導(dǎo)致新世界發(fā)展外債攀升，一度陷入財務(wù)危機。鄭裕彤不得不再次出山，直至2012年才真正卸任。而那些年，新世界發(fā)展也在內(nèi)地囤了不少地皮。財報顯示，截至2013年6月30日，新世界發(fā)展在中國內(nèi)地20多個主要樞紐城市，擁有超過2600萬平方米的土地儲備。同期，該集團的銀行和其他借貸、固定利率債券和可換股債券總額已超過千億港元。

不過彼時，內(nèi)地和香港的房地產(chǎn)市場仍處于黃金時期，以四大家族為代表的港資開發(fā)商還能吃到時代的紅利，賺得盆滿缽滿，高負債的危機在狂奔的市場中暫時得到掩蓋。

而如今，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，曾經(jīng)的囤地模式難以為繼，老牌香港開發(fā)商輝煌不再，債臺高筑的新世界發(fā)展成為第一個爆發(fā)危機的大型港資房企。

公開資料顯示，鄭志剛最近一次與新世界發(fā)展相關(guān)的公開露面，是在今年4月底以K11創(chuàng)始人的身份出席深圳K11 ECOAST海濱文化藝術(shù)區(qū)首期試業(yè)開幕活動，同臺的還有黃少媚。

今年5月，79歲的鄭家純卸任新世界發(fā)展提名委員會主席，并將女兒鄭志雯納入核心管理層，與職業(yè)經(jīng)理人等一起構(gòu)成了新世界發(fā)展如今的權(quán)力格局。而他們能否帶領(lǐng)新世界發(fā)展走出危機，或許也是港資開發(fā)商們未來轉(zhuǎn)型的一個樣本。

鄭家純、鄭志剛父子同臺，圖源：新世界發(fā)展