上世紀80年代的時候，日本的經濟可謂是欣欣向榮，尤其是房地產行業，房價真的是水漲船高，巔峰時候的價格甚至能達到8000萬日元，在當時那個年代甚至比美國的房價都貴。

結果后面遭遇了“泡沫經濟”以后，日本的房地產直接跌入谷底，房價崩盤了幾十年直到今天，很多貸款買房的人一夜之間變成“億萬負翁”，無數的日本普通家庭也因此背負上了巨額的債務。

為啥會有這樣的情況？中國該怎么避免走上日本老路？

日本當年為啥會被房子反噬？

要理解日本樓市衰落的過程，要先從上個世紀80年代說起，那時候日本經濟飛得跟火箭一樣快，東京的房價更是飆得讓全世界都望塵莫及，那時候在東京銀座，一平米的地價比紐約的還要高出三倍。

一個普通家庭靠著工資，咬咬牙也能搞定貸款，銀行那頭則是只要你要我就敢貸，整個國家都陷入了樓市的狂歡，全民炒房，連寺廟和幼兒園都卷入了土地交易的大潮中，為啥會這么瘋狂？主要還是一連串看似“合理”的政策疊加出來的畸形結果。

事情要從1985年的“廣場協議”說起，美國當時經濟吃緊，逼著日本簽下這個協議，結果日元被強行升值，日本出口企業慘了，政府為了托底經濟，就開啟了超級寬松模式，利率一降再降，錢一下子多得花不出去。

錢太多了去哪兒？當然是流入資產市場，銀行開始爭搶客戶放貸，管你有沒有炒房經驗，只要你有個穩定工作，就能貸個幾千萬日元，企業也坐不住了，有的干脆不干實業了，轉行炒地皮，甚至連上市公司都開始靠炒地來支撐股價。

而讓泡沫越滾越大的核心機制是土地金融：土地可以抵押貸款，地價越高，抵押額度越多，反過來這些貸款又進一步推高了土地價格，一個循環就此形成，很多日本人堅信一句話：土地絕對不會貶值，在這個信念下，全民沖進了樓市，誰都覺得房價永遠不會跌。

轉折點就發生在1991年，日本央行終于忍不住加息收水，一切戛然而止，房價像斷了線的風箏，一路下墜誰也拉不住，一套原價8000萬日元的東京公寓，兩三年后只值2000萬，無數的日本房奴變的負債累累，這時候他們才意識到，原來這一切的繁榮都是假象，泡沫吹得越高，摔下來就越疼。

泡沫破滅后，日本人過上了怎樣的日子？

泡沫破了房價跌了，可房貸還在，你可以想象一下，現在的日本房奴，每個月的工資還沒捂熱，就要交掉大半給銀行，最慘的是房子的市值比貸款還低，等于你花一套房的錢，買了半套房的價值，這種感覺怎么不讓人崩潰，怪不得現在日本抑郁的人那么多，整個國家的氛圍都很壓抑。

1991年到1997年這段時間，可以算得上是“地獄開局”了，表面上日本還是發達國家，但普通人的錢包已經是扛不住了，你知道那時候的年輕人怎么過日子嗎？便利店的便當要分兩頓吃，家里水電煤氣要嚴格控制到每分錢，哪怕是情侶約會，都得精打細算，吃飯只選特價餐廳，看電影改成公園散步。

更諷刺的是，明明房價跌了但沒人敢買房了，銀行雖然還貸，但房產縮水，抵押品不值錢了，開始大規模收緊信貸，企業融資困難，裁員增多，就業也冷清，日本的整個房地產陷入到了一個死循環當中。

在這樣的氛圍里，省錢成了日本人的第一準則，斷舍離理念開始興起，強調極簡生活，不留戀物質，二手市場迅速發展，租房和合租成了城市青年的主流選擇，更有意思的是，日本的婚戀觀，生育率也受到了沖擊。

很多年輕人因為房子，經濟壓力放棄結婚，生育率也跟著持續下滑，最讓人唏噓的是，這樣的地獄般的日子一過就是幾十年，日本的政府也不是沒努力，推出了各種政策來幫助年輕人減少壓力，可惜人們信心沒恢復，錢再多也沒用，你給他貸款他不敢花，你減稅他也只是存起來，日本房奴的三十年就這樣渾渾噩噩的度過了。

中國該如何避免？

這幾年，中國的房地產也的確發生了不小的變化，曾經房價一漲再漲的日子好像一夜之間過去了，從三四線城市到一線核心地段，降價促銷，開發商打折，二手房掛牌量暴增的新聞接連不斷，普通人不禁開始發問：我們是不是也要步日本的后塵？

這種擔心不是沒有道理，但咱們也得講講區別在哪里，首先日本當年泡沫破裂時，他們的城市化基本完成了，也就是大多數人早就有房子住了，而中國現在情況不一樣，我們目前城鎮化率大約65%，每年還有大量農村人口進城，尤其是一二線大城市，還有很強的人口吸附力。

這就意味著住房的剛需還在，樓市的基礎需求并沒有消失，再說說經濟層面，日本那會兒是出口拉動經濟，一旦匯率變動外需下滑，整個國家都受影響，而中國目前雖然經濟增速放緩，但新動能在涌現，新興領域爆發迅猛，每年GDP還能保持5%左右的增長，也就是經濟活力還在。

而且日本的政策也有很大的問題，當年泡沫破了之后，政府一開始選擇了靜觀其變，結果錯過了最佳救市時機，而中國這兩年其實已經采取了很多積極措施，目的就是要穩住市場預期，防止信心崩盤。

對普通人來說，最重要的不是預測房價，而是看清自己的需求，別被炒房陷阱給坑了，也別幻想靠房子翻身，房子歸根結底只是一個容身之所，不能指望著靠這個發大財，雖然中國的樓市不會重演日本的悲劇，但是日本的經歷也確實給我們敲響了警鐘。

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