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　　大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

　　地產(chǎn)江湖風(fēng)云再起，2025年已經(jīng)過半，從銷售榜單不難看出，大家的日子都不算好過， 國央企陣營已經(jīng)占領(lǐng)了市場50%以上，行業(yè)出清仍在繼續(xù) 。

　　今年幾大國央企最大的變化在于大家似乎都不太追求銷售數(shù)字了，短暫的行業(yè)排名也不是企業(yè)核心戰(zhàn)略，各大房企對于經(jīng)營質(zhì)量，盈利能力更加重視。

　　自從華潤置地把中海地產(chǎn)利潤王拉下馬之后，招商蛇口，保利發(fā)展，中國金茂等央企巨頭紛紛開始加盟布局存量資管市場，非住業(yè)務(wù)成為各大房企第二增長點(diǎn)。

　　從近期房企總部組織調(diào)整來看，各大央企紛紛新增了一個(gè)最新的一級部門：資產(chǎn)管理部，從早期的龍湖地產(chǎn)，萬科集團(tuán)，到這幾年的中國金茂，最新的招商蛇口。

　　很顯然，各大房企已經(jīng)完全呈現(xiàn)超級聚焦戰(zhàn)略，新增土地幾乎全部來自一二線核心城市的核心地塊，因此，從資管運(yùn)營角度來看，未來可塑性很強(qiáng)。

　　在房企早期高周轉(zhuǎn)時(shí)代，全國化布局的很多房企城市存量資產(chǎn)依然非常龐大，就萬科集團(tuán)來看，這部分資產(chǎn)容量依舊還是位于行業(yè)前列。

　　因此，在萬科成立開發(fā)經(jīng)營本部的初期，就在總部層面成了資產(chǎn)管理部，也就是牽頭全國的非住宅存量資產(chǎn)運(yùn)營，不管是變現(xiàn)還是提升運(yùn)營質(zhì)量，對后續(xù)企業(yè)經(jīng)營起到關(guān)鍵作用。

　　從城市存量來看，萬科在全國不管是商業(yè)，還是寫字樓，還是產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)，整體體量都相當(dāng)龐大，如今還加上了印力集團(tuán)的核心資產(chǎn)，萬科資管業(yè)務(wù)絕對算是行業(yè)頂流。

　　2023年，萬科開發(fā)經(jīng)營本部首次引入外部高管，前龍湖商業(yè)華北區(qū)域總祁祁空降萬科擔(dān)任開發(fā)經(jīng)營本部資管負(fù)責(zé)人。

　　這個(gè)時(shí)期也是龍湖商業(yè)面臨徹底轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，也是祁祁職業(yè)生涯最為關(guān)鍵的第二個(gè)職業(yè)周期。

　　不過確實(shí)也沒想到，這位在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具備足夠含金量的大佬在近期選擇離職，或許其中也有一些不明的因素。

　　地產(chǎn)高富帥獨(dú)家獲悉：萬科開發(fā)經(jīng)營部本部資管負(fù)責(zé)人祁祁在上周已經(jīng)離職，其崗位接班人為前萬科華東區(qū)域資管負(fù)責(zé)人邵小花。

　　這位龍湖商業(yè)舊將，在萬科的蜜月期還不到兩年，或許如今職業(yè)經(jīng)理人的變動(dòng)，更多的情況也是身不由己吧。

　　祁祁，出生于1982年6月，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)本科，美國猶他大學(xué)商學(xué)院碩士2008年回國后，她加入凱德商用，負(fù)責(zé)華北區(qū)投資與資產(chǎn)管理工作，在凱德一共工作了7年時(shí)間。

　　凱德商用無論是資管還是商管，在國內(nèi)都是第一批實(shí)踐者，龍湖商業(yè)的早一批核心團(tuán)隊(duì)也都來自凱德。

　　2015年祁祁與原龍湖商業(yè)總裁李楠一同加入龍湖商業(yè)，曾先后擔(dān)任資產(chǎn)管理部總監(jiān)、商業(yè)投資拓展部負(fù)責(zé)人、資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人等職位。

　　這一批凱德商用經(jīng)理人入職龍湖商業(yè)之后，龍湖整體商業(yè)運(yùn)營的體系搭建與資管模式也逐漸市場化，龍湖商業(yè)全國化布局也逐漸開始。

　　2023年祁祁調(diào)任龍湖商業(yè)華北區(qū)域負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)華北7個(gè)城市的商管業(yè)務(wù)，直到當(dāng)年第四季度離職后不久，加入萬科。

　　其實(shí)從整體商業(yè)地產(chǎn)江湖來看，擁有兩大商業(yè)巨頭的雙重高管履歷，已經(jīng)是非常罕見的，祁祁的下一站也值得大家關(guān)注。

　　隨著龍湖商業(yè)2023年以來經(jīng)歷了大規(guī)模的組織與人員調(diào)整，很多房企也紛紛開始吸納龍湖系商業(yè)高管，小編也獨(dú)家整理了近兩年龍湖商業(yè)高管職業(yè)動(dòng)態(tài)。

　　肖宏偉，原龍湖集團(tuán)商業(yè)副總經(jīng)理，分管多個(gè)關(guān)鍵業(yè)務(wù)領(lǐng)域，后加入弘陽商業(yè)擔(dān)任商業(yè)總裁（已離職）。

　　彭沛錫，原龍湖商業(yè)華西二區(qū)總經(jīng)理，現(xiàn)任旭輝商業(yè)總裁；吳磊，原龍湖集團(tuán)招商總經(jīng)理，現(xiàn)加入融通地產(chǎn)商業(yè)事業(yè)部擔(dān)任總經(jīng)理。

　　張建華，原龍湖商業(yè)華南區(qū)域總經(jīng)理，現(xiàn)任中海商業(yè)副總經(jīng)理；徐猛，前龍湖商業(yè)華東區(qū)域總，現(xiàn)擔(dān)任寶龍商業(yè)總裁

　　郜琰豫，原龍湖商業(yè)華東區(qū)域總經(jīng)理，現(xiàn)任綠城中國商管事業(yè)部總經(jīng)理，張璽，原龍湖商業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理，現(xiàn)任愛琴海集團(tuán)商業(yè)總裁。

　　蔡勃，原龍湖商業(yè)華西一區(qū)總經(jīng)理，現(xiàn)任中建三局旗下中建城投商管總經(jīng)理；王叢穎，原龍湖商業(yè)華北區(qū)副總經(jīng)理，現(xiàn)任世紀(jì)金源商管北區(qū)副總經(jīng)理兼北京購物中心總經(jīng)理。

　　田昆，原龍湖商業(yè)招商運(yùn)營管理部總經(jīng)理，現(xiàn)任世紀(jì)金源商管集團(tuán)副總裁；王金樓，原龍湖商業(yè)華東三區(qū)總經(jīng)理，現(xiàn)任紅星大衛(wèi)茂集團(tuán)商業(yè)總。、

　　從如今龍湖資管業(yè)務(wù)來看，其核心還是購物中心板塊為主，相對比萬科集團(tuán)來看，資產(chǎn)存量更加多元化，涉及到的城市布局也更加龐大。

　　從另外一個(gè)角度來看，萬科在資管業(yè)務(wù)方面其實(shí)也有不小突破，去年到今年，出售變現(xiàn)資產(chǎn)超過200億，近期也盤活了不少存量，對后續(xù)開發(fā)業(yè)務(wù)補(bǔ)充了彈藥。

　　從前幾年中國金茂提升資管為一級部門之后，今年央企陣營的保利發(fā)展與招商蛇口也官宣資管成為未來核心戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，盤活提升非住宅經(jīng)營質(zhì)量也是未來重要轉(zhuǎn)型點(diǎn)。

　　房企總部資管部門其實(shí)就是屬于房企內(nèi)部的甲方，作為對接集團(tuán)旗下的商管公司，酒店管理公司，長租公寓公司等，如今房企很多商辦大宗交易也納入了資管業(yè)務(wù)范疇。

　　隨著萬科進(jìn)一步的組織調(diào)整，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，萬科城市公司資產(chǎn)管理部很有可能逐步取消，開發(fā)經(jīng)營本部會(huì)全國牽頭所有資管業(yè)務(wù)。

　　這個(gè)時(shí)期萬科集團(tuán)資管一號位選擇離職，確實(shí)小編也有點(diǎn)意外，不過從目前情況來看，萬科開發(fā)經(jīng)營本部逐步搬遷到深圳也是大趨勢。

　　從上海到深圳，或許也是很多地產(chǎn)人離職的一個(gè)原因之一，萬科作為行業(yè)頂流，整體來看，未來業(yè)務(wù)發(fā)展導(dǎo)向就是回歸主業(yè)了。

　　前面幾年，很多房企多元化投資較多，但是整體來看能夠持續(xù)盈利的都是相當(dāng)罕見，如今資管業(yè)務(wù)逐步進(jìn)入房企經(jīng)營核心層面，其實(shí)大多數(shù)還是逼不得已。

　　前些年房企涉足的文旅、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、汽車等多元化領(lǐng)域，大多面臨投入周期長、專業(yè)門檻高、回報(bào)率不及預(yù)期的困境。

　　例如恒大汽車、碧桂園機(jī)器人等案例顯示，跨界經(jīng)營難以復(fù)制地產(chǎn)開發(fā)的高周轉(zhuǎn)模式。

　　華潤萬象系、龍湖天街等案例表明，運(yùn)營能力取代開發(fā)規(guī)模成為核心競爭力。萬科需在輕資產(chǎn)輸出、數(shù)字化運(yùn)營等方面追趕頭部玩家。

　　如今萬科作為行業(yè)領(lǐng)銜官宣回歸主業(yè)，從住宅到商業(yè)到長租公寓，房企巨頭們勢必要集中火力了，盤活存量資產(chǎn)才是未來行業(yè)第二大核心戰(zhàn)場。

　　具備資管能力的頭部企業(yè)通過REITs實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，真正實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流與盈利雙重經(jīng)營提升，房企回歸主業(yè)并非簡單倒退，而是從"野蠻生長"到"精益運(yùn)營"的進(jìn)化。

　　今天就聊到這里。