意想不到啊，繼房價倒掛之后，上海的房租竟然也倒掛了。

　　公租房，曾經的香餑餑，打工人的夢中情房，也有人糾結要不要去租了。

　　為啥呢？因為沒之前有性價比了唄。

　　以上海南站項目為例，附近的老公房租金也不高，四五千也能租到兩房。

　　公租房要自己置辦家具，而且距離地鐵遠，現在租金也沒優勢了，確實沒那么有吸引力了。

　　可能也就剩不會突然被房東要求搬走這個好處了。

　　這一切的根源是市場化的租金跌了，而公租房的租金依然逐年上漲，此消彼長之下，沒有性價比了。

　　有不少房東在網上吐槽今年房子難租，空置期長，中介不帶看，降價了客戶也沒幾個。

　　其實打工人可能更難，你損失的是租金，他們損失的，可能是工資和收入。大家互相理解，共渡難關吧。

　　話說回來，公租房房租倒掛，是上海樓市整體調整的一個縮影。

　　最近兩年，樓市全面降本增效，尤其是二手個人市場。

　　如今進入7月份，25年已經過半。上海樓市現在怎么樣了？后市又將如何？

　　我們來看一些數據。

　　二手房跌幅放緩，但仍未止跌

　　我們選取了5大指標（定基房價+庫存量+網簽成交量+帶看量+調價指數），綜合形成一個指數，最高5，最低0。

　　截止6月22日，指數為2.79。

　　上次最低值在2024/9/15，為2.24，因此當前仍有25%的漲幅。

　　今年近期的高位在2025/3/2，為3.41，當前已下滑18%，趨勢又轉冷了。

　　從2023年到2025年每周趨勢來看，當前樓市指數下降的趨勢正朝著去年9月的低谷走去。

　　如果沒有任何救市措施，按照當前下滑斜率推算，預計在9/21，指數下降到與去年9/15低位同水平。

　　單看掛牌量，從4/27（17周）觸頂，已經陸續緩慢回落8周。

　　一部分房源賣掉了，也有部分房東撤牌不賣了。

　　另外從過去2年表現來看，基本4,5月掛牌量都會階段下降。

　　而新增掛牌量從年后第10周，3/9開始回落，走勢和前2年保持一致，新增掛牌量的短期沖高都是受政策影響。

　　成交量的季節性影響也非常顯著，基本3月都是高位，后面就緩慢下滑，除非像24年527有刺激。

　　目前來看25年周度成交量水平仍比23年和24年要高。

　　此消彼長之下，當前掛牌量有所下降。

　　簡單來說就是，目前的市場比過去兩年要好，但趨勢不太好。

　　據網上房地產數據顯示，2025年6月二手房網簽成交20774套 ，突破2萬大 關 。

　　但掛牌量依然在高位。上海二手房掛牌量破20萬套，以價換量是主流。

　　房東面臨兩大難：

　　1）砍價屠龍刀，買家見面直接砍價10%-20%，部分房東寧可撤牌觀望；

　　2）有人砍價還算好的，更難的是完全沒人看，陷入流動性陷阱。

　　最新成交數據看，7月前兩天的二手網簽數據環比上周已經明顯下來了。急需救市政策。

　　上海賣房，如何賣的快？

　　試試最先進的“換房寶理念”，平均賣房周期41天

　　AI互聯網賣房新方法，讓房東賣的比鄰居更快

　　現在掃碼給你一個名額？最后5個名額

　　購買力重塑

　　樓市的變化，很多時候是購買力的變化。

　　購買力強勁，樓市火熱。購買力弱，樓市也跟著走弱。

　　從我們一線接觸來看，如今上海樓市的主流中產購買力，已經發生了變化。

　　以前更多的是金融從業者，現在則主要是是張江，漕河涇的科技公司的員工，碼農，芯片從業者，等等。

　　因此這些新興產業板塊，科技板塊，帶強勢學區的小區，周邊購買力強勁，在全市來講抗跌。

　　張江輻射帶的御橋標桿萬科海上傳奇，跌幅10%，算上樓層差異，還不到10%。

　　漕河涇輻射區的古美標桿萬源城尚郡小三房，跌幅也是10%。

　　相對全市動輒30%的跌幅來看，相當可以了。

　　全面分化

　　當下的上海，是整體調整，但全面分化的市場。

　　體現在多個維度：新房和二手分化，地段分化，產品分化，品質分化。

　　二手房這邊，同樣品質房齡的房子，外環外的，幾乎都會比外環內的跌幅大。

　　外環外的老破小，跌得比市區老破小狠。

　　外環外的二手商品房，也是同樣的邏輯。

　　新房數據光鮮，但全靠市區豪宅撐場。

　　康定壹十九，上海壹號院，桃浦潤雲金茂府，這些新房都是開盤日光，但都是市區的豪宅項目。

　　6月上海有37個樓盤開盤，有13個樓盤6月網簽不到10%，16個不足20%。

　　0網簽的也有5個，基本都是郊區的項目。

　　價格越低的樓盤，銷售壓力越大。

　　這些樓盤特點也比較類似，基本上都在郊區，均價低于6萬的高達9個，3個新盤均價低于3萬，分別位于青浦朱家角和金山。

　　市區新房漲價不是市場行為，但目前來看仍然有人買單。

　　好房子的標準全面落地，第四代住宅和以前的老房子已經完全不能相提并論。

　　產品不同，價格體系也會完全不同。

　　事實上，現在市區很多新房看著單價漲了，但送的東西也多了，得房率高了，使用面積大了，層高高了，裝標高了，會所泳池都配上了。

　　所以漲價也不愁賣，買房人依然愿意買單。

　　這對價格虛高的老房子，肯定不是好事。想要賣房和置換，要迅速，而且逃不過以價換量。

　　兩個好消息

　　在一片寒意中，樓市終于傳來兩個好消息。

　　1）第一個，外資可以在中國投資住宅了

　　上周國家外匯管理局起草了《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知(征求意見稿)》，其中有一條，取消資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質房產的限制，

　　外資可以進來買房了，投資國內的住宅，不再受到限制。

　　這個消息利好一線城市的樓市。

　　不過老外也不是傻子，至少他得看到投資國內住宅有錢賺，才會真正下場。

　　2）北京在吹風救市了

　　7月1日北京官方會議，定調要優化房地產政策。

　　市場人士預測，北京優化調整房地產政策的空間將逐漸打開，比如可能在五環 外進一步松綁住房限購等。

　　按照以往慣例，北京放松，上海也會同步跟進。

　　放松限購，降低首付比例和房貸利率，減稅……

　　讓我們一起期待吧。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。