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李宇嘉:剛需、剛改是穩(wěn)定市場的韌性需求

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  中新經(jīng)緯7月7日電 題:剛需、剛改是穩(wěn)定市場的韌性需求

  作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

  上半年,樓市運(yùn)行有一些新現(xiàn)象。近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研組赴廣東、浙江兩省調(diào)研。調(diào)研組提出,上半年全國新房和二手房交易總量同比增長,房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定態(tài)勢。二手房交易占比逐步提高,多個(gè)省份二手房交易量超過新房,是房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的新特點(diǎn)。

  掌握當(dāng)前的樓市,一個(gè)切入點(diǎn)就是二手房市場,不僅因?yàn)槎址吭诙鄶?shù)城市的銷售占比超過50%,也因?yàn)槎址拷灰资怯^察市場活躍度的重要指標(biāo)。

  二手住房掛牌量價(jià)、交易量價(jià)是否穩(wěn)定,是整個(gè)樓市能否實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵。從今年上半年看,各個(gè)熱點(diǎn)城市二手房市場最大的變化,就是“低總價(jià)”房源交易占比上升了。上半年,6月廣州總價(jià)在200萬元以下的二手房占比45%,比去年同期顯著提高。上海、南京的表現(xiàn)也相似,低總價(jià)主導(dǎo)二手房市場,二手房市場主導(dǎo)整個(gè)樓市。


圖1 2023-2025年廣州二手住房各價(jià)格段交易占比(%)


圖2 2023-2025年南京二手住房各價(jià)格段交易占比(%)

  低總價(jià)二手房房源之所以主導(dǎo)市場,且占比上升,很大程度上與政策調(diào)整有關(guān)。這一輪樓市政策,不管是首付、利率降低,還是降稅費(fèi),最有利于純剛性需求。如下調(diào)首套和二套房貸最低首付款比例、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限等。對剛需來說,貸款條件下調(diào)疊加一些房屋價(jià)格下降,當(dāng)下無疑成為購房最好的時(shí)期。

  而從中間價(jià)位改善需求觀察,一些熱點(diǎn)城市中間價(jià)位的二手房交易占比有所下降,這可能說明當(dāng)前二手房市場中,改善動力很強(qiáng)但能力還不足以支撐起樓市需求。

  住房進(jìn)入改善時(shí)代已經(jīng)成為共識。比如,原來的房子比較舊、比較小、比較偏。現(xiàn)在消費(fèi)要升級、人口增加了、小孩出生了,這幾年收入積攢了,都是改善的動力。但對大部分有改善需求的群體來說,不得不遵循“賣舊買新”的改善路徑,而“賣舊買新”的成本較高。盡管這幾年房價(jià)在調(diào)整,但回調(diào)的幅度有差異,“賣舊”最多的外圍區(qū)域、老舊住房、小房子等,價(jià)格跌幅更大一些。如果賣掉手上的這類二手房,去買大戶型二手房,壓力自然增加了。

  改善住房的訴求是多樣的,除了“小換大”,還有對舒適性的要求,如從公寓、郊區(qū)房、塔樓、安置房置換為品質(zhì)更好的住宅。但這幾類房子都是這幾年價(jià)格跌幅比較大的,置換的成本都很高。且在置換時(shí),需要先完成“先賣”這個(gè)環(huán)節(jié),使這部分改善需求面臨更長的交易周期,也加大了置換成本。

  當(dāng)然,這種現(xiàn)象在不同城市間也有不同。例如上海,盡管有超低價(jià)位房源占比上升、主導(dǎo)市場的現(xiàn)象,但中間價(jià)位的改善比例相對穩(wěn)定。深圳表現(xiàn)也相似。主要原因在于新興產(chǎn)業(yè)在這些城市的集聚,比如創(chuàng)新鏈條上,滬深都形成“高校/實(shí)驗(yàn)室-孵化器-資本-產(chǎn)業(yè)集群”全閉環(huán),這一鏈條上住房群體的剛改、改善等需求保持一定的韌性。


圖3 2023-2025年上海二手住房各價(jià)格段交易占比(%)

  住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化以后,意味著由漲價(jià)預(yù)期驅(qū)動,由區(qū)域、地鐵、新城新區(qū)等規(guī)劃概念驅(qū)動的樓市邏輯已經(jīng)發(fā)生改變。從資產(chǎn)屬性到居住屬性的巨大調(diào)整后,剛需、剛改才是更值得關(guān)注的有效需求。上半年全國新房和二手房交易總量同比增長,低總價(jià)住房成交熱度提升,這說明比起改善型需求,剛需、剛改表現(xiàn)出更強(qiáng)勁的韌性,這類需求將繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定態(tài)勢。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯:張芷菡

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