引言

香港樓市作為全球資本的風向標，其走勢一直牽動著投資者的神經。自2021年價格峰值下跌30%后，市場經歷了漫長調整。2025年以來，政策松綁、利率下行、人才流入等多重信號交織，香港樓市是否已觸底回升？

自從5月以來，Hibor明顯下降，香港地產市場也逐漸出現了止跌回穩(wěn)的跡象。資本市場也注意到香港樓市的復蘇信號，九龍倉、新世界、恒隆、恒基等老牌香港地產公司近一個月的漲幅也在20%左右。

我們邀請了專家，從市場表現、驅動邏輯、對大陸的借鑒意義及地產公司投資價值四個維度展開深度探討，特別針對2024年“撤辣”政策效果延遲的深層原因及HIBOR利率走勢進行補充分析。

香港樓市止跌回穩(wěn)，趨勢已經明確了嗎？對大陸樓市有何借鑒？我們如何找到投資機會？盡在本周嵩山論市深度訪談。

問答實錄

①丨趨勢：香港樓市有哪些止跌回穩(wěn)信號？

-　2025年5月房價環(huán)比增速回正，香港樓市回暖顯現希望

主持人：

　　從2021年累計下跌30%到2025年上半年微跌1.5%，香港樓市的止跌信號是結構性反彈還是周期反轉？核心指標如房價、成交量、租金分別傳遞了哪些信號？

1丨香港樓市止跌回穩(wěn)信號出現

香港樓市已顯現明確的企穩(wěn)跡象。

2025年上半年住宅價格僅微跌1.5%，顯著優(yōu)于此前預期的下跌5%，其中5月房價環(huán)比連續(xù)兩個月上漲，中原CCL指數報135.16點，較峰值跌幅收窄至29.1%。告別內容焦慮，輕松生成爆款腳本，點擊了解AI創(chuàng)意工場

圖：香港住宅價格指數體現“止跌回穩(wěn)”信號

數據來源：Wind，嵩山論市

一手市場尤為亮眼，新世界北角皇都項目首輪168套房源即日售罄，超額認購近32倍，泛海國際匯都項目加推單位亦快速去化，市場對優(yōu)質資產的強烈需求。

圖：二季度以來香港新房銷售有所回升

數據來源：Wind，嵩山論市

租金市場同步回暖，5月私人住宅租金指數同比上漲2.74%，連續(xù)26個月上漲，租金回報率回升至3.5%，顯著高于按揭利率2%，投資屬性逐步修復。

圖：香港市場租金回報明顯改善

數據來源：Wind，嵩山論市

2丨結構性改善，區(qū)域分化明顯

香港核心地段與新興區(qū)域差異顯著。例如，北部都會區(qū)因政策傾斜和基建落地，新田科技城、洪水橋片區(qū)開發(fā)加速，預計未來4-5年將釋放約90萬套住宅供應，但人才流入（2025年Q1獲批2.7萬簽證）和產業(yè)導入（如數據中心、科創(chuàng)園區(qū)）形成需求對沖，推動區(qū)域房價企穩(wěn)。

而黃大仙區(qū)庫存積壓嚴重，去化周期長達21個月，價格仍承壓。

圖：香港房價區(qū)域分化明顯

數據來源：中原地產，嵩山論市

②丨利好：哪些因素支持香港樓市回暖？

-　政策、利率、人口利好疊加，形成回暖驅動力

主持人：

　　2024年“撤辣”政策曾因高利率遇阻，為何2025年政策效果才集中釋放？HIBOR從3.65%驟降至0.57%的底層邏輯是什么？綜合來看，哪些因素支撐香港樓市止跌回穩(wěn)？政策、資金、人口如何形成合力？

1丨2024年撤辣復盤：效果延遲釋放

2024年2月全面“撤辣”后，香港購房的印花稅全面減少，具體政策詳見下表。

表：香港撤辣政策稅費減免情況

數據來源：香港新聞網，嵩山論市

政策效果在4月短期爆發(fā)，非本地買家印花稅從30%降至4.25%直接刺激需求，當月一手成交飆升至3623宗。

但隨后市場快速降溫，2024年6月一手成交回落至982宗，接近“撤辣”前水平，主因三大矛盾未解決：

第一，2024年高利率壓制需求：2024年4月1個月HIBOR仍高達3.65%，實際按揭利率超過5%，購房成本居高不下；

第二，庫存去化壓力：新增供應集中入市，2024年全年一手房未售庫存突破2.8萬套，去化周期達23個月，遠高于健康水平；

第三，市場信心不足：居民消費疲軟疊加國際游客分流至日本，零售物業(yè)空置率攀升至12%，拖累整體市場情緒。

圖：香港商業(yè)物業(yè)空置率走高

數據來源：Wind，嵩山論市

此外，2024年“撤辣”后，內地買家占比雖從15%躍升至22%，但高才通獲批者中僅40%在6個月內完成購房，其余因利率高企和貸款條件收緊選擇觀望。點擊了解，AI內容生產百寶箱

圖：2024年撤辣的效果，到2025才持續(xù)釋放

數據來源：Wind，嵩山論市

2丨當前政策形成驅動力：撤辣+高才+按揭放松

2024年2月全面“撤辣”后，非本地買家印花稅從30%降至4.25%，2025年2月進一步將400萬港元以下住宅印花稅降至100港元，直接刺激剛需和首次置業(yè)需求。

內地買家占比從2023年的15%躍升至2025年4月的22%。而后續(xù)高才、優(yōu)才計劃的逐漸放開，推動內地買家涌入香港樓市，強化了樓市止跌回穩(wěn)的趨勢。

表：香港高級人才入境批準人數

數據來源：香港特區(qū)政府網站，嵩山論市

按揭政策同步寬松，金融管理局放寬壓力測試標準，首套房貸款成數上限提升至七成，實際按揭利率降至1.8%-2%，為近十年最低水平。而香港購房者實際使用按揭情況，也接近回到2001年和2008年的高點。具體詳見下圖。

圖：香港每月購房實際按揭比率

數據來源：Wind，嵩山論市

3丨流動性寬松與HIBOR下行

港元流動性過剩推動1個月HIBOR從2024年4月的3.65%驟降至2025年5月的0.57%，開發(fā)商融資成本下降，凈負債普遍改善（如恒基地產同比降8%），盈利修復空間打開。若HIBOR維持在2-3%，開發(fā)商EPS增速可提升4-5%。

圖：香港市場HIBOR明顯下行，引發(fā)整體流動性改善

數據來源：Wind，嵩山論市

而嵩山論市在6月初就開始深度研究HIBOR走勢。

那如何研判HIBOR后續(xù)走勢呢？

預計HIBOR年底回升至2.2%-2.8%，但低于歷史高位4%。核心支撐包括港元流動性充裕，銀行體系結余1741億港元，以及美聯儲降息周期開啟，預計2025年降息60bp。而南下資金、企業(yè)分紅（2025年H1超1,000億港元），也足以支撐港元匯率。

圖：香港銀行體系結余和港元匯率

數據來源：Wind，嵩山論市

當然，若美聯儲推遲降息或地緣沖突推升能源價格，HIBOR可能突破3%。需警惕套息交易卷土重來。后續(xù)如果HIBOR快速回升，開發(fā)商融資成本反彈。HIBOR每上升100bp，凈負債率平均增加3-5%。

圖：美國香港政府債10年收益率和利差

數據來源：Wind，嵩山論市

預計極端情況，HIBOR回升至2.5%-3%，仍低于按揭利率下限（3.5%），“供平過租”現象持續(xù)，購房吸引力猶存。高杠桿開發(fā)商盈利承壓，而低負債龍頭（如新鴻基凈負債率不到20%）抗風險能力更強。

表：常見香港開發(fā)商凈負債率情況

數據來源：Wind，嵩山論市

4丨人口與需求結構升級

近期香港人才計劃成效顯著，2024年以來超38萬宗申請獲批，16萬人才抵港，帶動租賃和購房需求。北角、九龍灣等就業(yè)密集區(qū)租金漲幅達8-10%，一房公寓月租突破8000港元，吸引投資者入市。AI創(chuàng)意工場，天天有內容，周周有爆款

此外，香港地產對應的資產配置邏輯轉變。港股IPO融資額在2025年上半年重奪全球首位，財富效應外溢至樓市，高凈值人群通過豪宅（如淺水灣別墅）實現跨境資產多元化。

圖：港股財富效應推動樓市景氣

數據來源：Wind，嵩山論市

③丨借鑒：大陸地產”止跌回穩(wěn)“能從香港得到哪些啟發(fā)？

-　降息與調控放松結合，效果后續(xù)會顯現

主持人：

　　香港樓市的企穩(wěn)對大陸市場有何借鑒與啟示？兩地政策邏輯有何異同？大陸地產行業(yè)“止跌回穩(wěn)”何時可以實現？

1丨政策靈活、利率支持與精準施策

香港通過“撤辣”、印花稅分層調整等工具，精準刺激剛需（400萬港元以下住宅）和高端市場（取消非本地買家稅），避免“一刀切”誤傷。

大陸已全面落地“認房不認貸”政策（2023年9月起覆蓋35個重點城市，2024年實現全國推廣），顯著降低改善型購房門檻，首付比例全面下降，但部分城市在公積金貸款額度、稅費減免等配套措施上仍有優(yōu)化空間。

大陸2025年降準0.5個百分點、房貸利率持續(xù)降低，與香港HIBOR下行形成呼應，后續(xù)可進一步探索“一區(qū)一策”，例如對長三角、大灣區(qū)等人口凈流入區(qū)域放寬限購套數，增強政策針對性。

圖：大陸房貸利率下行與房價止跌回穩(wěn)趨勢

數據來源：Wind，嵩山論市

2丨人口導入與產業(yè)協(xié)同

香港北部都會區(qū)以“產業(yè)+住宅”模式吸引科創(chuàng)人才，大陸可參考其“產城融合”路徑，在長三角、大灣區(qū)試點“人才住房券”，將購房資格與企業(yè)稅收貢獻掛鉤。

大陸部分城市（如杭州、成都）通過城中村改造貨幣化釋放需求，但需避免過度依賴土地財政，應學習香港“片區(qū)開發(fā)”模式，引入社會資本參與城市更新。

圖：杭州、成都土地成交溢價率明顯好于二線城市整體

數據來源：Wind，嵩山論市

此外，杭州六小龍對杭州樓市的帶動，就特別有案例意義。

3丨金融工具與市場機制

香港無外匯管制、貸款政策靈活（非居民可獲7成按揭），為全球資本提供便利。大陸可探索REITs擴容（如擴大保障房、商業(yè)地產發(fā)行REITs范圍），拓寬房企融資渠道，降低對預售資金的依賴。

香港開發(fā)商通過高股息率（平均7.5%）吸引長期資金，大陸房企可優(yōu)化財務結構，提升分紅比例以增強投資者信心。

④丨策略：香港地產股和REITs有哪些機會？

-　住宅和商業(yè)的龍頭具備投資價值

主持人：

　　當前中國M2達到325.78萬億，創(chuàng)歷史新高，市場并不缺乏流動性，但卻難以流入樓市。這種“資產荒”悖論背后反映的是何種深層次信心危機？其如何傳導為房價壓力？

1丨住宅開發(fā)龍頭

新鴻基地產、新世界發(fā)展等企業(yè)在核心地段擁有優(yōu)質土儲，且財務結構穩(wěn)健。例如，新世界發(fā)展通過882億港元再融資緩解債務壓力，2025年上半年合約銷售達260億港元，啟德“柏蔚森”、港島“皇都”等項目去化率超70%。

也有外資機構預測，若HIBOR維持在2-3%，開發(fā)商EPS增速可提升4-5%，前股價較資產凈值折讓60%，具備安全邊際。

當然，近期新世界發(fā)展融資與控制人架構波動較大，造成本周四周五12.14%的跌幅，后續(xù)投資者要短期波動注意風險。

圖：住宅類港股表現

數據來源：Wind，嵩山論市

2丨商業(yè)REITs與運營企業(yè)

領展房產基金（LinkREIT）憑借必需消費為主的零售組合（香港物業(yè)占比70%），在消費疲軟環(huán)境下仍實現2025財年收益增長4.8%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙，股息率達4.5%。其內地業(yè)務（如上海七寶萬科廣場）貢獻顯著，收益同比飆升29.7%，成為增長新引擎。

而恒隆地產近期表現亮眼，杭州恒隆廣場完工、上海恒隆廣場擴建，將強化2026年經常性收入，支撐股息；盡管2025上半年物業(yè)銷售弱預期，商場運營已顯穩(wěn)勢。

恒隆的內地市場方面，零售改善下，租戶銷售額下滑放緩（2024年三、四季度降幅從24%收窄至14%）；次高端商場韌性超上海高端項目，僅武漢恒隆仍承壓，預計2025年租金降幅從2024年4%收窄至1%。

香港市場零售雖有挑戰(zhàn)，但金融財富效應、旅游業(yè)復蘇形成支撐；若剔除2024年租戶續(xù)租擾動，2025年租金跌幅預計從9%回落至2%。

后續(xù)恒隆地產杠桿率或超2024年底33.4%的水平，但資本支出周期將見頂，疊加人民幣升值，穩(wěn)定性持續(xù)提升。

圖：商業(yè)運營REITs、股票與恒生指數表現對比

數據來源：Wind，嵩山論市

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