當前，全國樓市繼續(xù)降溫。

很多國際投行，包含國內(nèi)的一些研究機構(gòu)，近期紛紛把中國樓市止跌企穩(wěn)，也就是樓市見底的時間往后推了，有些推遲到 2026 年，有些推遲到 2027 年，有些更悲觀。

總體來看，目前中國樓市非常罕見的大幅降溫，是泡沫破滅之后的大型調(diào)整，也可能說是硬著陸了，市場尋底所需時長，明顯超出預期。

房地產(chǎn)硬著陸了

過去四年，從國家到地方，相關(guān)部門也做了很多努力，但效果并不是特別好。

這也說明中國的房地產(chǎn)泡沫的破滅，是幾十年一遇的商品化、市場化之后的第一次真正的泡沫破裂。

過去樓市低迷，像2008 年，主要是國際上爆發(fā)了次貸危機，金融危機沖擊到中國的經(jīng)濟和樓市。

而此次房地產(chǎn)泡沫的破滅，主要是內(nèi)因，我們房地產(chǎn)本身的泡沫比較大了，又遭遇了國內(nèi)調(diào)控政策的不斷升級加碼，類似 “三道紅線” 等等，把房地產(chǎn)泡沫給擠破了。

而在這一過程中，并沒有遭遇到類似 2008 年國際金融危機那種國際形勢巨變對我國的沖擊。

近三年多，政策面在放松限購、限貸、限價，降低購房利率、下調(diào)稅率，購房給補貼，支持房企融資，控制土地供應等方面在努力。

總體來看，支持性的政策比較多，但購買力依然沒有起來。

主要是因為，購房者的信心和能力受挫了！

在供給方面，措施是所謂的嚴控增量、優(yōu)化存量，新增的土地供應、新增的項目開發(fā)要嚴格控制，政策是對頭的，但是落地性比較差。

嚴控增量地方有抗性

主要是地方層面有自己的利益訴求，土地財政是地方的 “小金庫”。

地方的很多支出，包含公務員的福利工資、教師的福利工資，地方一些基礎設施維護、運營等都靠著土地財政。

即便是很多城市樓市大幅降溫，土地不好賣了，但地方政府的想法沒變，還是能多賣塊地就多賣塊地。

去年國家出臺相關(guān)規(guī)定，城市新房住宅的去化周期如果超過 18 個月，要控制地方賣地；去化周期超過 36 個月，地方政府連一塊地都不能賣了。

新政出臺之后，有研究機構(gòu)就公布了全國很多城市的住宅去化周期，其中相當部分地區(qū)超過 18 個月，少數(shù)超過 36 個月。

比較搞笑的是，但相關(guān)地方政府立馬就站出來“辟謠”了：研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)有問題、是錯誤的，他們那里的新房去化周期低于 18 個月，或者是還沒超過 36 個月。

他們的態(tài)度與目的很明白，誰也不能阻止我賣地！

針對這種情況，國家相關(guān)部門估計已經(jīng)意識到了問題的嚴重性，前不久的國常會上就提出：要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策。

也就是說，對于各地上報的數(shù)據(jù)，可信度不是很高了，部委層面需要更加翔實的數(shù)據(jù)，以合適的方式直接進行摸底調(diào)查，以便真實掌握各地新房供應量到底有多大，住宅去化周期到底有多長？

不過，國家相關(guān)部門，可能還沒意識到另外一點：要嚴控住宅的增量，但增量里面既包含商品住宅，又包含保障房。

壓減保障房供應很有必要

關(guān)于商品房的增量控制，可以出臺政策督導，要求地方政府嚴格落實。

但關(guān)于保障房，政策協(xié)調(diào)要把握好分寸：

在樓市火爆、房價漲得比較快的時候大力建設保障房，有助于緩解中低收入家庭的住房困難；而在樓市低迷，尤其是房地產(chǎn)泡沫破裂之后的當下，加大保障房的建設力度，會對樓市造成負面影響。

因為保障房也是房子，也是供給；供給大了之后，自然會使樓市的供求關(guān)系發(fā)生變化，進而抑制價格。

咱們分析一下保障房的供給如何影響著整個樓市的走勢。

第一層面，保障房供應量大了之后，會分流部分商品房市場的需求。

而在市場比較低迷的時候，商品房市場里面的需求量已經(jīng)萎縮得很小了，保障房卻要從商品房市場當中分走一大塊，那自然會使商品房價格繼續(xù)下跌。

保障房里面有兩大組成部分，一部分是配售型保障房。

這類房子的定價非常便宜，一般只有周邊商品房價格的一半左右，雖然它以后是封閉性運行，但這么低的價格，肯定會沖擊到周邊的商品房項目。

而且配售型保障房當中，相當一塊是定向供應給各地的公務員、事業(yè)單位人員、教師等等人群。

地方公務員們自然愿意大力推進配售型保障房的落地，這對他們是有利的。

保障房里面的另一部分是出租房。

出租房的租金定價，一般是市場價的七折左右。不同地區(qū)、不同種類，折價程度有差別。

過去各地的廉租住房，租金極低，只有市場價的一折二折；部分地區(qū)的公租房，是市場價的七折左右；近幾年力推的保租房，部分地區(qū)為八折左右。

問題是，近幾年，不僅房價大跌，租金也在跌。

分享一張老楊統(tǒng)計的全國 50 個大中城市的住房租金走勢圖：

2011 年到 2018 年，租金都是上漲的；

2018 年四季度到 2021 年三季度，高位盤整震蕩，比如 2021 年三季度每平米租金是 32 塊錢；

但 2022 年以來，隨著全國房價下跌，租金也跟著跌，目前租金價格只有 29 塊錢，相比四年前已經(jīng)跌了 10% 了。

租金價格是消費品價格，租金價格的下跌是導致 CPI 同比下跌的重要原因，而 CPI 同比下跌又是造成經(jīng)濟通縮的重要原因。

也就是說，房價持續(xù)下跌造成了資產(chǎn)價格的下跌，導致家庭財富持續(xù)縮水，而房租價格的下跌拖著物價下跌，進而造成經(jīng)濟通縮。

近幾年很多大城市大量供應了保障性租賃住房，它們的租金價格比較低，這種房子大量上市之后，自然會沖擊市場化的租賃市場，從而拖著整個市場租金價格往下走。

綜上分析，結(jié)論很明確：在樓市很低迷的時期，要減少保障房的供應量，不管是配售型的，還是配租型的。

我舉個例子，以前也曾經(jīng)分享過。

1997 年香港回歸，當時香港的樓市處于繁榮期的頂峰，第一任特首董建華豪情萬丈地宣布：咱們香港的住房很緊張，很多人很困難，未來每年都要建 8.5 萬套保障房。

結(jié)果，后來受到亞洲金融危機的沖擊，1998 年開始，香港的房價持續(xù)下跌，到 2003 年，房價累計下跌超過六成。

在當時的背景下，如果還是每年堅持建 8.5 萬套保障房，那香港樓市永遠都見不到底。

事實上，在香港樓市大幅下跌之后沒多久，香港當局就放棄了原定的每年新建 8.5 萬套的計劃。

商品房市場的殘酷表現(xiàn)，倒逼住房保障供應計劃進行重大調(diào)整。

這就是所謂的“形勢比人強”，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的體現(xiàn)吧。

保障房暫應只保困難群體

除此，還可通過另一個視角來審視保障房這事。

既然房價已經(jīng)猛跌、租金已經(jīng)大跌，那么很多原本買不起房、租不起房的中低收入群體、或者積蓄不多年輕人，已經(jīng)有能力通過市場來解決住房問題了。

尤其是公務員、事業(yè)編人員、高校老師、人才類，在這一拯救房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵時期，就不要厚著臉皮貪點特殊的保障房福利了。

保障房不能全部停下來，我們急需調(diào)整的是：一是只針對低收入、居住困難群體，繼續(xù)實施保障；二是暫時停建所有保障房，改為收購新房或二手房用作保障房，這有助于商品房去庫存。

期待睿智部門與有識之士，及時調(diào)整保障房供應政策，共同推動房地產(chǎn)市場盡早止跌回穩(wěn)。