高盛最新的一份報告說：

　　全國新房銷售規模繼續下降40%。

　　樓市將進入“10城+10企”主導樓市發展的縮聚格局。

　　10個城市是：北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、寧波、廈門、蘇州、南京、西安、武漢。

　　其實要說的本質也就是市場的分化、存量的內卷。

　　正如上海有產者的悲喜并不相通。

　　如果你正在買房。

　　看房的過程中，你會發現，上海很多房子價格已經出現大幅度回落的現象。

　　2020-2022年整個大盤漲了30%左右。

　　但這幾年，大盤也跌了30%以上。

　　個案腰斬甚至以下的都有。

　　有漲，就一定伴隨有跌。

　　不是所有人都這么幸運，能夠持有優質股。

　　但我想說的是，在上海這一次的周期輪動中，有一批人非常慘。

　　他們所面臨的，已經不是跌的問題。

　　因為過去三年猛跌，未來也不大可能會漲。

　　他們已經完全被“套牢”。

　　想要置換或者套現，在當下的環境非常的困難。

　　這種套牢，遠比大家想象的要慘烈。

　　付出的代價，也絕不止是“降價”兩個字這么簡單。

　　現在，一個基本的共識就是。

　　全國，包括上海樓市已經進入存量廝殺的周期。

　　存量廝殺就意味著優勝劣汰。

　　大家總是會安慰自己，上海的房子嘛，怎樣也會有一道底線，能壞到哪里去。

　　但其實，結果會比想象中更難以接受。

　　前陣子，一個會員找到我們，訴求是想置換，希望賣掉手上的房子，再換一套位置更好一點的。

　　這其實是一個非常簡單，且正常的需求。

　　但比較棘手的是，這位會員的房子，非常難賣，真真正正的在經歷斷臂求生。

　　這套房子位于浦東外環外宣橋的標桿小區。

　　是2017年以單價3.1萬的價格買入的。

　　經歷了8年的時間，這個小區的成交只跌不漲，到現在，同小區的掛牌中，都在1.7萬的單價。

　　成交價也是1.7萬出頭，高樓層能到1.8萬。

　　真的是非常慘烈。

　　認真算一筆賬，就發現，很可怕。

　　如果說，一套房子8年下來，維持不動的話，特別是當初二手買進。

　　這套房子就已經是在血賠，買房時的稅費、后期裝修成本、這8年的房貸利息。

　　現在的情況是比買入價還跌了1.4萬/平，僅僅房價這塊就虧了130萬，遠超首付。

　　在這8年間，即便是把首付款放銀行定存，租一套一模一樣的房子。

　　都比現在的虧損少。

　　最諷刺的是。

　　分化中處于劣勢的這些房子。陷入存量廝殺環境中，真的，就成了“不動產”，壓根兒賣不動！

　　當需要置換，或者變現的時候。

　　市場中巨大的存量，就必須出點血才能換來成交。

　　然而崩潰的是。

　　一旦有一個房源選擇割肉成交，后面其他二手房都會降價，而且必須降價。

　　但是，對于真的需要置換的人來說。

　　割肉好過繼續等待。

　　因為時間比任何事情都更重要。

　　當下，有能力換到更好的房子，不管是資產本身也好，居住改善也好，在能接受范圍內做升級。

　　其實就是在及時止損。

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　　在上海，這種現象絕不是個例。

　　浦東書院的麗澤菏亭苑，2009年的次新房。

　　81平兩房中樓層，2017年的成交價是181萬，2021年的成交價170萬。

　　最近的一套中樓層成交只要105萬。

　　目前，同戶型的掛牌價只要95萬，且，有的談！！！！

　　也就是說。

　　17年181萬買這套房子的人，如果沒賣，現在虧了估計70%。

　　每個月付出白花花的貸款都付之東流。

　　這種現象幾乎是書院鎮整個板塊的常態。

　　奉賢海灣板塊的綠地香頌，更慘！

　　2011年的小區。

　　2018年的時候，61平的一房能賣到132萬。

　　2021年，61平最高成交價才110萬。

　　到今年，同小區61平的房型成交價也才51萬。

　　想要賣掉，61平的房子，掛牌價幾乎不可能超過51萬。

　　就是說，18年買的房東，加上稅費亂七八糟的。

　　在全款買房的背景下，損失超過80萬，跌幅占房子全款的60%。

　　如果是貸款，跌幅更是超過70%。

　　在上海的遠郊，類似的情況一抓一把。

　　所以，我們經常說，遠郊慎選！

　　特別是又沒規劃，又沒地鐵的房子。

　　我們整理了下全上海絕對不能輕易碰的板塊：

　　崇明、金山全境；

　　寶山的月浦；

　　松江的小昆山、洞涇；

　　嘉定的徐行、安亭、外岡；

　　青浦的白鶴、香花橋；

　　奉賢的金匯、海灣、奉城、青村、莊行、柘林；

　　浦東的合慶、泥城、書院、宣橋、祝橋；

　　我敢說，當下上海樓市的情況，一定是包括，但絕不僅限于這些，還有更多的雷區。

　　遠大新，一定要符合幾個要素：

　　①不要選擇遠郊，近郊1.5KM范圍內一定有地鐵。

　　②房齡越新越好；

　　③房子不要有硬傷；

　　④存量供應和新增供應不能太多。

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　　市區的老破小，這幾年其實已經挺慘的。

　　很多人，都在為過去幾年的高位站崗。

　　在上海，老房子太多了，特別是小戶型，有著海量的競爭。

　　比如普陀的甘泉一村。2022年，成交均價6萬左右。

　　如今的價格也就4萬。

　　附近的甘泉三村，宜川一村等拉一下過去幾年的房價走勢，幾乎都是這樣。

　　內環內，這種老破小，老破大扎堆的板塊，還有很多。

　　比如，楊浦鞍山、中原、靜安的彭浦、虹口的涼城……

　　老破小的選擇，其實比遠大新更難。

　　①盡量中環內；

　　②房齡最好90年代之后；

　　③靠近地鐵、產業，附加值越多越好；

　　④有舊改預期更好。

　　這四條看起來很簡單，但是幾乎能淘汰掉市場上一大半的老破小房源。

　　如果說遠大新、老破小是經常被吐槽的類型，還有一類也非常容易被忽略。

　　那就是，房子的總價，超過了所在板塊的上限。

　　這種房子，不僅漲幅困難，流動性也會很差。

　　比如，一個很典型的例子：

　　普陀萬里的中鷹黑森林，自身算的上是豪宅小區。

　　但這么多年過去了，房價一直都漲不起來。

　　2017年三期新房的單價是12萬，現在二手房也就9萬左右了。

　　要知道，當時的價格，如果買徐匯濱江，現在單價怎么也15萬朝上了。

　　所以中鷹黑森林最大的問題就是，總價超出了地段的價格上限。

　　既然這樣，上海房子今年還能不能買了？

　　真的要看情況！

　　如果你的預算充足，夠得著不錯的房子，那就挑性價比最高的買。

　　如果只能夠得著老破小或者遠大新，就沒必要著急。

　　分化之下，對于低預算首次上車的剛需來說，不是什么壞事。

　　因為二手房的存量廝殺，讓首套剛需掌握話語權，選擇余地也越來越大。

　　對于這批人來說，不要著急。

　　再多攢點錢墊腳上車，給自己爭取一步到位的機會，或者給未來5-10年置換時，擁有更多選擇權的機會。

　　反而是真心想賣房的房東要抓緊了。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。