新世界發展的自救還在繼續。

剛上任半年有余的新世界發展行政總裁黃少媚，這次決定把上海淮海中路上的K11拿出來整棟出售。

這次出售的是K11位于11-58樓的寫字樓部分，出售的建筑面積約8.1萬平米，目前對外報價28.5億元。

也就是說，位于1-10樓的K11購物藝術中心，這次不賣。

今年2月，有媒體報道說，新世界發展選擇中國銀行、星展、匯豐三家銀行，安排2025年和2026年到期的581億港元銀行貸款再融資，抵押品為價值150億美元的20多處房產。其中就包括了這次打算出售的上海K11。

所以，光抵押上海K11已經不足以解決新世界發展當下面臨的債務麻煩了。

這座位于上海淮海路300號的K11，是在2010年由原來的新世界大廈改造而來，2013年開業，商業面積合計近4萬平米。

這座內地首個K11，開業之初就以33米高的壯觀水幕瀑布墻、大面積垂直綠化墻、透明不規則幾何形狀的地下建筑屋頂、弧形的臺階式休息區以及空中花園、空中停車場等等體驗式場景，成為當時前衛的商業代表，并創下單月超百萬人流量的紀錄。

2018年，Burberry、D&G、Bally等國際一線大牌從上海撤出，項目一度陷下“高奢變輕奢”的爭議。

最近幾年，上海K11的品牌調整不斷，并引進了潮流運動、潮玩IP店等更接地氣，也更受年輕人歡迎的品牌。

但是，上海K11購物中心本身就有不少的BUG：比如空間復雜、動線分散，藝術裝置可以吸引短期注意，但并不能帶來持續的消費。

對很多消費者來說，K11是拍照打卡的公共空間，而不是日常消費的目的地。站在品牌租戶的角度，他們承擔了高租金和高運營成本，但K11的人流量并沒有給他們帶來相匹配的銷售回報。

這也不是新世界發展計劃出售的第一座K11了。去年底就有市場消息稱，華潤隆地計劃出資90億港元收購新世界發展第一座K11，即位于香港尖沙咀核心地段的K11Art Mall。

但這筆交易至今還沒有公布，不知道還有沒有在談，或者進展如何。

就在7月1日，曾被視為鄭氏家族第三代接班人的鄭志剛，正式辭任新世界發展非執行董事及非執行副主席職務，去年9月26日，他已經辭任新世界發展行政總裁。至此，他徹底離開了這家鄭氏家族企業的董事會。

鄭志剛徹底出局僅一周，黃少媚就把上海K11拿出來賣，決心還是挺大的。

鄭志剛，K11創始人、香港新世界家族第三代、周大福家族第四代傳人。如果從2008年算起，K11這個品牌成立也已經有十七年了。

2007年3月，他被委任為新世界發展執行董事。不久后遇上金融危機爆發，零售業蕭條，商業運營趨同化之下，鄭志剛抓住契機，將藝術與商業融合，以藝術、人文、自然三大元素為核心的K11誕生。

2009年12月，首個購物藝術中心K11Art Mall在香港尖沙咀開幕，項目總投資達30億港元。這個項目還是挺成功的。據說在正式營業后的第一年就實現盈利。

2013年，內地首座K11在上海淮海路亮相，創下單月超百萬人流的紀錄，一度是全國商業購物中心的學習和研究對象。

K11項目的連續成功，給了鄭志剛做大K11品牌的底氣和信心，也幫助他在新世界發展很快站穩腳跟。

2020年5月，鄭志剛接任新世界發展行政總裁。在他手中，K11已經從香港的擴展到內地，合計達到38座。

今年4月，總建筑面積接近23萬平米的深圳K11ECOAST匆匆開業。

5月，K11又宣布，K11 Select購物藝術中心首進杭州，落戶良渚新城CBD核心區；十天后，又發布了上海的全新項目K11 ELYSEA 落地上海淮海中路，這也是上海的第二座K11，兩者之間的直線距離僅需步行5分鐘。

截至2024年的數據，K11已經在大中華區10個城市運營34個項目，總樓面面積273萬平米。

連續不斷的新項目官宣背后，是新世界發展宣布延遲支付四只總規模34億美元的永續債的利息。

事實上，正是鄭志剛在K11上的“盲目擴張”，將新世界發展拖入債務的泥潭。

K11的創新理念確實領先于內地，但解決不了K11的重資產發展模式帶來的資金嚴重沉淀。

單個項目投資動輒50億港元以上，回報周期基本都長達十余年。

K11“不接地氣”，每天打卡拍照的人流不斷，但真正留下來消費的屈指可數。有業內人士評價，K11在內地所有商場的銷售額加在一起，可能還抵不上一個萬象城。

比如剛剛開業的深圳K11ECOAST，偌大的商場里，開業的面積不足一半，人流稀少，堪比“空城”。有圈內人預測，深圳K11ECOAST開業第一年虧損可能高達2.3億港元。

2020年剛接任行政總裁，2021年就在內地樓市下行期“逆勢囤地”，斥資超200億港元重倉大灣區舊改項目，鄭志剛大膽打破了港資房企保守的低杠桿傳統，走上了內地房企的高周轉模式。

很快，他就把新世界發展的凈負債率拉高到2023年的49.8%，并大量發行年利率高達8%以上的永續債。

對比之下，去年，新鴻基地產的凈負債率不到18%，恒基地產大約21%，長實集團更是維持在4%的低杠桿水平。

如果把永續債算上，新世界發展的凈負債率已經超過88%。

香港四大地產商：郭得勝家族的新鴻基地產，李兆基家族的恒基地產，李嘉誠家族的長實集團，鄭裕彤家族的新世界發展，如今新世界發展卻在內地最后的狂歡中走向高杠桿模式，并為此付出代價。

6月30日，新世界發展剛宣布，與有關銀行債權人簽訂了新的再融資定期貸款融資協議，共涵蓋公司約882億港元的現有境外無抵押金融債務。

這才剛過一周，上海K11就被擺上貨架出售，看來，新世界發展的債務危局，還在繼續。

不過，鄭志剛出局，黃少媚出售的K11套現還債的壓力應該也少了些。