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城市更新記|濟(jì)南緯四路變身“漂亮店”街,老街解開(kāi)自主更新密碼

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齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇

在濟(jì)南商埠區(qū)經(jīng)二路與經(jīng)三路之間,緯四路老街正悄然蛻變。曾經(jīng)多是小餐館、修腳店的街道,如今是特色各異的咖啡館、古著店、水晶店、漢堡店、面包店,老街的梧桐綠蔭下年輕人尋蹤而來(lái)。這段僅180多米長(zhǎng)的老街,無(wú)意間成為城市更新新模式下“自主更新”的生動(dòng)注腳。


緯四路(經(jīng)二路至經(jīng)三路)新開(kāi)起一批好喝、好吃、好玩、好逛的“漂亮店”。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

今年5月《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》提出建立政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式,“調(diào)動(dòng)人民群眾參與城市更新積極性”“鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)所有人自主更新”如何落地?老商埠這條老街正展示出它的答案。

老街來(lái)了新鳳凰

主理人比著開(kāi)“漂亮店”

“濟(jì)南經(jīng)二路和經(jīng)三路之間的緯四路,新開(kāi)了很多‘漂亮店’,感覺(jué)是下一條要爆火的老街?!苯?,緯四路一批上新的特色店被年輕人“挖寶”。這里曾經(jīng)多是便餐店、賓館、修腳店,很少被人注意。而今,一批好吃、好玩、有趣的店鋪?zhàn)尷辖帧盎睢绷似饋?lái),引來(lái)了不少前來(lái)打卡的年輕人。

7月1日是個(gè)工作日,還是個(gè)雨天,記者探訪時(shí),這條短街的部分店鋪上午10點(diǎn)左右開(kāi)始來(lái)客,下午年輕客流增多,部分店上座率超過(guò)60%。

柚子咖啡店、VILLA SHAKA咖啡店等為老街新生帶來(lái)了最初的流量,古著店MEMORIAL、咖啡店CHINAYK、漢堡店等店主動(dòng)“扎堆”而來(lái),十多家店各有特色,并非加盟連鎖店,都有各自的“主理人”,即便咖啡館有多家,也風(fēng)格各異。


2022年搬來(lái)的柚子咖啡店包住了原先老服裝廠廠房的柱子,店內(nèi)變得溫馨整潔。VILLA SHAKA咖啡店店址是泰康兒童食品廠的一部分老廠房,搬來(lái)之前這里還是個(gè)普通的家常菜館,二層被吊頂擋住,看起來(lái)像個(gè)平房。咖啡店的主理人揭開(kāi)了吊頂,修繕了原有的房頂、房梁、墻體、綠色木質(zhì)門(mén)、外墻等,裝修成工業(yè)復(fù)古風(fēng),主打咖啡加烘焙,吸引了眾多咖啡愛(ài)好者前來(lái)拍照打卡分享。“朋友推薦來(lái)的,我喜歡店里的老房頂,而且甜品好吃,服務(wù)非常好,下次還會(huì)再來(lái)?!钡昀镆晃徽团笥岩煌硎芸Х葧r(shí)光的大學(xué)畢業(yè)生說(shuō)。在這家店的斜對(duì)面,剛試營(yíng)業(yè)2個(gè)月的Dou’s Coffee 店,沿街設(shè)置的玻璃觀景位上,一早就有從濟(jì)陽(yáng)趕來(lái)的年輕人點(diǎn)餐后在店里拍照打卡。


靠近經(jīng)二路口的CHINAYK咖啡店則主打飛機(jī)主題,店里使用真實(shí)飛機(jī)座椅模擬飛機(jī)艙,還配備了模擬飛機(jī)起落的大屏幕。古著店MEMORIAL主理人把原先棋牌室的隔斷拆去,老房子露出了原本的寬敞。

規(guī)劃先行重點(diǎn)更新項(xiàng)目帶動(dòng)

主理人“抄底”“漏網(wǎng)之魚(yú)”

為什么選擇在這條老街修繕老房開(kāi)店?算得通的經(jīng)濟(jì)賬是關(guān)鍵,這里與經(jīng)三路網(wǎng)紅打卡地融匯老商埠僅一路之隔,但租金相對(duì)處于洼地。記者采訪的多位主理人都對(duì)自己門(mén)店的租金滿意,多數(shù)看好未來(lái)發(fā)展,簽了長(zhǎng)約。

在這條老街經(jīng)營(yíng)8年的阿布家的茶店主理人劉女士看來(lái),從2021年出現(xiàn)濟(jì)南第一個(gè)愛(ài)心紅綠燈、2022年出現(xiàn)整面玫瑰花的網(wǎng)紅墻等打卡點(diǎn)后,老商埠開(kāi)始成為網(wǎng)紅打卡地,人流明顯增多。“大家逐漸發(fā)現(xiàn)這條靠近經(jīng)三路的窄窄的老街,很適合慢下來(lái)漫步其中,老街的人也多了起來(lái)?!?/p>


柚子咖啡搬來(lái)后營(yíng)業(yè)面積是原先的3倍,每平米的租金成本還比原來(lái)低。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

柚子咖啡3年前以年租約6萬(wàn)元租下60多平方米店鋪,面積是此前在鞭指巷經(jīng)營(yíng)時(shí)的三倍,年租金只多了2萬(wàn)。VILLA SHAKA主理人慕先生介紹,店鋪上下兩層有400平方米空間,年租金20多萬(wàn)。Dou’s Coffee主理人竇女士則透露,原本在山師東路要租下的店面年租金約20萬(wàn),而這里面積更大,租金一年只有6萬(wàn)。古著店MEMORIAL主理人賈女士表示,搬家前在中山公園對(duì)面一家店鋪的二樓經(jīng)營(yíng),搬來(lái)后不僅有了一樓店面,面積增加了約40平,租金還便宜了。

相比成熟商圈動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)的年租金,這里為創(chuàng)業(yè)者預(yù)留了更新老房的成本空間。柚子咖啡的店員表示,咖啡店用電量大,需要約30千瓦的電力供應(yīng),排出的是熱水,店里租用的恰好是老廠房,能滿足需求?!把b修時(shí)換了粗的電線,做好了上下水,很快具備了營(yíng)業(yè)條件?!?/p>


VILLA SHAKA租用的店鋪是泰康兒童食品廠舊址,店里聘請(qǐng)了專業(yè)團(tuán)隊(duì)修復(fù)老廠房,店內(nèi)裝修也因勢(shì)打造工業(yè)復(fù)古風(fēng)。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝


VILLA SHAKA 二樓特別保留了一處建筑原紅磚墻,展示了這處老廠房修繕前的樣子。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

VILLA SHAKA則聘請(qǐng)了專業(yè)團(tuán)隊(duì)修復(fù)老廠房破損屋頂、加固墻體,保留原木梁和綠木門(mén),刷保護(hù)漆完整保留外立面,用了清水混凝土來(lái)做西墻和樓梯?!案脑斐杀旧习偃f(wàn),防水就花了30多萬(wàn)。”慕先生說(shuō),對(duì)修繕更新老房,房東很支持。“他也希望老房子能用起來(lái),充分發(fā)揮價(jià)值。裝修時(shí)他來(lái)了很多次,對(duì)老房子煥新的效果很驚嘆也很滿意。”


CHINAYK主理人說(shuō),店里花了20多萬(wàn)裝修,一半修繕?lè)孔?,一半布置氛圍?!袄戏孔永眯枰蘅?,還要解決防水、保溫、防潮等問(wèn)題,店里對(duì)保留了老房子主體結(jié)構(gòu),靠外的墻體裝修時(shí)保留原貌只用了保護(hù)漆?!?/p>

沿街門(mén)頭房為何能成為價(jià)值洼地?背后是商埠區(qū)漸進(jìn)式推進(jìn)城市更新留下的增值空間。濟(jì)南商埠區(qū)是濟(jì)南1904年自主開(kāi)埠第一片區(qū),現(xiàn)存國(guó)家、省級(jí)文保單位30處、市級(jí)文保單位19處、歷史建筑85處。濟(jì)南將其中的“一園十二坊”區(qū)域作為商埠區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)保護(hù)更新的區(qū)域,《濟(jì)南市“一園十二坊”傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃》去年獲批,為“一園十二坊”保護(hù)更新提供了依據(jù)。

在保護(hù)規(guī)劃編制的同時(shí),濟(jì)南城市投資集團(tuán)對(duì)該區(qū)域同步進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)策劃。力爭(zhēng)將濟(jì)南商埠區(qū)打造成“文商產(chǎn)旅居”深度融合的百年歷史風(fēng)貌片區(qū),先重點(diǎn)在商埠區(qū)“一園十二坊”內(nèi),緯二路至小緯六路、經(jīng)三路至經(jīng)四路圍合而成的核心區(qū)域,打造“濟(jì)南1904”街區(qū)。


目前濟(jì)南城市投資集團(tuán)已啟動(dòng)商埠區(qū)城市更新一期項(xiàng)目,其中,正在推進(jìn)的濟(jì)南賓館更新項(xiàng)目、中山公園更新項(xiàng)目是“濟(jì)南1904”街區(qū)的重要部分,在老街西南。此外,在老街西北,萬(wàn)紫巷更新項(xiàng)目也啟動(dòng)了相關(guān)征收工作。這些重點(diǎn)更新項(xiàng)目點(diǎn)狀鋪開(kāi),在修繕保護(hù)歷史建筑的同時(shí)精心進(jìn)行商業(yè)策劃。今年部分項(xiàng)目將完成更新,將為商埠區(qū)帶來(lái)流量,成為發(fā)展新引擎。


融匯老商埠內(nèi)設(shè)置的打卡點(diǎn)吸引了眾多游客。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王媛攝

而與這段緯四路南邊一路之隔的融匯老商埠,2017年開(kāi)業(yè),保留修繕了張采丞故居、寶隆樓等建筑,將8.5萬(wàn)平方米的區(qū)域打造成商圈,逐步成為網(wǎng)紅打卡地,為片區(qū)引來(lái)流量。被這些重點(diǎn)項(xiàng)目“包圍”的緯四路沿街老門(mén)頭房成了“漏網(wǎng)之魚(yú)”,被看好老街發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)人“撈起”。

“商埠區(qū)的范圍很大,我們更多是做好重點(diǎn)項(xiàng)目,帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升,也有社會(huì)上的投資人、個(gè)人看好商埠區(qū)的商業(yè)發(fā)展,找到房東,租老房子后進(jìn)行更新再開(kāi)店?!睗?jì)南城市投資集團(tuán)商埠區(qū)更新項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,城市更新投入大,產(chǎn)出周期長(zhǎng),僅靠政府或平臺(tái)公司推動(dòng)不太現(xiàn)實(shí),需要探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。


近年商埠區(qū)進(jìn)行了排水設(shè)施改造和內(nèi)澇治理,部分支路正在收尾。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

除保護(hù)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)策劃外,“里子”煥新也為商業(yè)發(fā)展注入底氣。7月1日的大雨下得急,但老街基本沒(méi)有積水。這得益于2023年啟動(dòng)的濟(jì)南市中心城區(qū)雨污合流管網(wǎng)改造和城市內(nèi)澇治理工程,商埠區(qū)作為其中大明湖排水分區(qū)的一部分,主路已完成雨污合流管網(wǎng)改造,正在進(jìn)行少量支路的收尾施工。

讓店鋪火起來(lái)

主理人解開(kāi)老街活力密碼

城市更新項(xiàng)目前期投入高,后期運(yùn)營(yíng)回報(bào)周期長(zhǎng),在老街開(kāi)起店鋪只是成功第一步,如何讓自己“撈到”的“漏網(wǎng)之魚(yú)”活起來(lái),是每位主理人都要面臨的挑戰(zhàn)。

多位主理人提到,店鋪雖然在一條小街,但更多承接了來(lái)商埠區(qū)游玩的客流。“經(jīng)三路本來(lái)就自帶流量,社交平臺(tái)上標(biāo)題寫(xiě)經(jīng)三路新開(kāi)的一家什么店,就會(huì)很快被人看到。”古著店MEMORIAL的主理人賈女士說(shuō),商埠區(qū)的“網(wǎng)紅”氣質(zhì)已自帶流量,緯四路雖不在主路,但也能分得一杯羹。

“推進(jìn)城市更新的融資時(shí),項(xiàng)目策劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益是重要的考量因素。懂運(yùn)營(yíng)有情懷的主理人參與到城市更新中,將能共同提升片區(qū)價(jià)值?!睗?jì)南城市投資集團(tuán)上述相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言,在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上,部分主理人獨(dú)具匠心,有優(yōu)勢(shì)。”據(jù)我了解,他們很多開(kāi)業(yè)前會(huì)做充分的市場(chǎng)調(diào)研,會(huì)到全國(guó)去考察類似的店。參與了姚江胡同、西總布片區(qū)、景山片區(qū)等多個(gè)北京胡同更新項(xiàng)目的建筑師朱小地接受媒體采訪時(shí)曾表示,城市更新需要的不僅是投資方,更是“主理人”,最好是懂設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、城市語(yǔ)境的建筑師型人物,能判斷投入產(chǎn)出,把握調(diào)性節(jié)奏,在空間和人之間建起溫柔的連接?!跋啾冗M(jìn)行統(tǒng)一進(jìn)行產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)的街區(qū),自主更新也可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)態(tài)扎堆的情況。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,主理人在參與老街煥新利用時(shí)可能會(huì)面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力,做出特色格外重要。


VILLA SHAKA 獨(dú)特的店內(nèi)風(fēng)格、優(yōu)質(zhì)服務(wù)和好吃的咖啡和烘焙,逐步在濟(jì)南咖啡店中打響品牌,已自帶流量。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

記者采訪發(fā)現(xiàn),這些新店的主理人多是在各自領(lǐng)域深耕的年輕人,不少推崇長(zhǎng)期主義,注重產(chǎn)品品質(zhì)和消費(fèi)體驗(yàn)。整條街僅咖啡店就有5家,但客單價(jià)從十多元、三十多元到上百元不等,各有主打。“一個(gè)咖啡店做好咖啡,服務(wù)好100位老顧客,就能活下來(lái)?!痹诳Х刃袠I(yè)從業(yè)已14年的柚子咖啡主理人道出了咖啡店的流量密碼。記者注意到,這家店在搬家前就已闖出名氣,有自己的忠粉。

“年輕人喜歡嘗試新鮮事物,比如咖啡、調(diào)酒等,咖啡店近兩年在濟(jì)南逐漸成勢(shì),在老建筑里開(kāi)咖啡店,也是希望把老濟(jì)南特色與年輕人喜歡的咖啡業(yè)態(tài)結(jié)合,做出有濟(jì)南特色的咖啡店來(lái)吸引顧客。建筑本身帶來(lái)了網(wǎng)紅氣質(zhì),但它是個(gè)載體,更重要的是把產(chǎn)品和服務(wù)做好。”慕先生說(shuō),店里用了目前最好的設(shè)備,同時(shí),注重提升服務(wù)和體驗(yàn),店員會(huì)第一時(shí)間為進(jìn)門(mén)的顧客介紹、講解和推薦合適咖啡,制作過(guò)程客人也可以參與。竇女士則提高店里購(gòu)買(mǎi)設(shè)備的預(yù)算?!斑@條街有很專業(yè)的咖啡店,只有把品質(zhì)做起來(lái)才行?!?/p>

不少主理人表示,并未特別花錢(qián)做營(yíng)銷,但店內(nèi)的特色環(huán)境、好產(chǎn)品和服務(wù)體驗(yàn)會(huì)吸引客人自發(fā)打卡推薦?!白畛跏俏覀冄?qǐng)的老顧客,很多是回頭客,帶著新朋友來(lái),我們自己沒(méi)有特別在社交平臺(tái)運(yùn)營(yíng),但有很多客人會(huì)自發(fā)在社交平臺(tái)打卡拍照分享?!?/p>


Dou's Coffee 剛開(kāi)業(yè)不久,一早就有年輕人帶著娃娃前來(lái)拍照打卡。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

“去年我們的咖啡店剛開(kāi)業(yè)時(shí)有網(wǎng)紅來(lái)逛,很快就火了,有一段時(shí)間還沒(méi)有開(kāi)門(mén)就是排長(zhǎng)隊(duì)等著來(lái)打卡的。開(kāi)業(yè)一年后,客流有所回落,但也比較平穩(wěn),打卡的和品咖啡的各占一半?!盋HINAYK主理人說(shuō),開(kāi)店前自己和合伙的朋友基本把濟(jì)南、濟(jì)南周邊甚至一些大城市的特色咖啡店看了個(gè)遍,最終確定了現(xiàn)在的飛行主題。


CHINAYK店內(nèi)還原了飛機(jī)客艙,并在線上進(jìn)行推廣,一度成為網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

“這條街每個(gè)店面看起來(lái)不大,但每個(gè)進(jìn)去都能有東西逛,主理人們做得都很用心?!眲⑴空f(shuō),自己的茶店也在積極改變,想要主動(dòng)接住流量。店里以商務(wù)茶座和自選茶葉、茶具為主,現(xiàn)在推出了體驗(yàn)項(xiàng)目,包括茶藝夜校課程、在社交平臺(tái)推出邀請(qǐng)100位女性到店免費(fèi)品茶的活動(dòng),僅1個(gè)月就已接待了近50位客人。


阿布家的茶店主動(dòng)增加體驗(yàn)項(xiàng)目,在社交平臺(tái)發(fā)帖邀請(qǐng)客人免費(fèi)來(lái)店品茶。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

每個(gè)店鋪“各美其美”,逐步成為年輕人愛(ài)逛的街?!斑@條街近2年年輕人愛(ài)逛的店多起來(lái)了,有特色的店是不怕扎堆的,越多越有得逛,越能吸引打卡人一次次來(lái)。”慕先生說(shuō)?!艾F(xiàn)在這里逐漸成了一條有得逛的街,但現(xiàn)在更多是各自經(jīng)營(yíng),我感覺(jué)我們這些店鋪應(yīng)該形成一些合力,希望可以做一些運(yùn)營(yíng)的策劃?!盡EMORIAL店主理人賈女士說(shuō)。

更新是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程,但僅2年時(shí)間,老街已從承接附近網(wǎng)紅項(xiàng)目的外溢客流,逐漸成為一條很好逛的“漂亮街”,自帶網(wǎng)紅氣質(zhì)。雖然整條街也有近年開(kāi)的店關(guān)門(mén)歇業(yè),但眼下,在不少商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹣陆禃r(shí),這段緯四路的租金正溫和上漲?!拔覀兊搅死m(xù)約期,年租金漲了2萬(wàn),倒也可以?!辫肿涌Х戎骼砣苏f(shuō)。“有朋友想要來(lái)開(kāi)店,十多平方米大小的年租金漲到了2萬(wàn)?!盫ILLA SHAKA還因特色突出,被招商引進(jìn)了今年開(kāi)業(yè)的上新街開(kāi)了第二家店,與外引而來(lái)的首店同臺(tái),新店以不同的裝修風(fēng)格在上新街開(kāi)張,同樣成為網(wǎng)紅打卡地。

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