齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇

在濟(jì)南商埠區(qū)經(jīng)二路與經(jīng)三路之間，緯四路老街正悄然蛻變。曾經(jīng)多是小餐館、修腳店的街道，如今是特色各異的咖啡館、古著店、水晶店、漢堡店、面包店，老街的梧桐綠蔭下年輕人尋蹤而來(lái)。這段僅180多米長(zhǎng)的老街，無(wú)意間成為城市更新新模式下“自主更新”的生動(dòng)注腳。

緯四路（經(jīng)二路至經(jīng)三路）新開(kāi)起一批好喝、好吃、好玩、好逛的“漂亮店”。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

今年5月《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》提出建立政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，“調(diào)動(dòng)人民群眾參與城市更新積極性”“鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)所有人自主更新”如何落地？老商埠這條老街正展示出它的答案。

老街來(lái)了新鳳凰

主理人比著開(kāi)“漂亮店”

“濟(jì)南經(jīng)二路和經(jīng)三路之間的緯四路，新開(kāi)了很多‘漂亮店’，感覺(jué)是下一條要爆火的老街?！苯?，緯四路一批上新的特色店被年輕人“挖寶”。這里曾經(jīng)多是便餐店、賓館、修腳店，很少被人注意。而今，一批好吃、好玩、有趣的店鋪?zhàn)尷辖帧盎睢绷似饋?lái)，引來(lái)了不少前來(lái)打卡的年輕人。

7月1日是個(gè)工作日，還是個(gè)雨天，記者探訪時(shí)，這條短街的部分店鋪上午10點(diǎn)左右開(kāi)始來(lái)客，下午年輕客流增多，部分店上座率超過(guò)60%。

柚子咖啡店、VILLA SHAKA咖啡店等為老街新生帶來(lái)了最初的流量，古著店MEMORIAL、咖啡店CHINAYK、漢堡店等店主動(dòng)“扎堆”而來(lái)，十多家店各有特色，并非加盟連鎖店，都有各自的“主理人”，即便咖啡館有多家，也風(fēng)格各異。

2022年搬來(lái)的柚子咖啡店包住了原先老服裝廠廠房的柱子，店內(nèi)變得溫馨整潔。VILLA SHAKA咖啡店店址是泰康兒童食品廠的一部分老廠房，搬來(lái)之前這里還是個(gè)普通的家常菜館，二層被吊頂擋住，看起來(lái)像個(gè)平房。咖啡店的主理人揭開(kāi)了吊頂，修繕了原有的房頂、房梁、墻體、綠色木質(zhì)門(mén)、外墻等，裝修成工業(yè)復(fù)古風(fēng)，主打咖啡加烘焙，吸引了眾多咖啡愛(ài)好者前來(lái)拍照打卡分享。“朋友推薦來(lái)的，我喜歡店里的老房頂，而且甜品好吃，服務(wù)非常好，下次還會(huì)再來(lái)?！钡昀镆晃徽团笥岩煌硎芸Х葧r(shí)光的大學(xué)畢業(yè)生說(shuō)。在這家店的斜對(duì)面，剛試營(yíng)業(yè)2個(gè)月的Dou’s Coffee 店，沿街設(shè)置的玻璃觀景位上，一早就有從濟(jì)陽(yáng)趕來(lái)的年輕人點(diǎn)餐后在店里拍照打卡。

靠近經(jīng)二路口的CHINAYK咖啡店則主打飛機(jī)主題，店里使用真實(shí)飛機(jī)座椅模擬飛機(jī)艙，還配備了模擬飛機(jī)起落的大屏幕。古著店MEMORIAL主理人把原先棋牌室的隔斷拆去，老房子露出了原本的寬敞。

規(guī)劃先行重點(diǎn)更新項(xiàng)目帶動(dòng)

主理人“抄底”“漏網(wǎng)之魚(yú)”

為什么選擇在這條老街修繕老房開(kāi)店？算得通的經(jīng)濟(jì)賬是關(guān)鍵，這里與經(jīng)三路網(wǎng)紅打卡地融匯老商埠僅一路之隔，但租金相對(duì)處于洼地。記者采訪的多位主理人都對(duì)自己門(mén)店的租金滿意，多數(shù)看好未來(lái)發(fā)展，簽了長(zhǎng)約。

在這條老街經(jīng)營(yíng)8年的阿布家的茶店主理人劉女士看來(lái)，從2021年出現(xiàn)濟(jì)南第一個(gè)愛(ài)心紅綠燈、2022年出現(xiàn)整面玫瑰花的網(wǎng)紅墻等打卡點(diǎn)后，老商埠開(kāi)始成為網(wǎng)紅打卡地，人流明顯增多。“大家逐漸發(fā)現(xiàn)這條靠近經(jīng)三路的窄窄的老街，很適合慢下來(lái)漫步其中，老街的人也多了起來(lái)?！?/p>

柚子咖啡搬來(lái)后營(yíng)業(yè)面積是原先的3倍，每平米的租金成本還比原來(lái)低。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

柚子咖啡3年前以年租約6萬(wàn)元租下60多平方米店鋪，面積是此前在鞭指巷經(jīng)營(yíng)時(shí)的三倍，年租金只多了2萬(wàn)。VILLA SHAKA主理人慕先生介紹，店鋪上下兩層有400平方米空間，年租金20多萬(wàn)。Dou’s Coffee主理人竇女士則透露，原本在山師東路要租下的店面年租金約20萬(wàn)，而這里面積更大，租金一年只有6萬(wàn)。古著店MEMORIAL主理人賈女士表示，搬家前在中山公園對(duì)面一家店鋪的二樓經(jīng)營(yíng)，搬來(lái)后不僅有了一樓店面，面積增加了約40平，租金還便宜了。

相比成熟商圈動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)的年租金，這里為創(chuàng)業(yè)者預(yù)留了更新老房的成本空間。柚子咖啡的店員表示，咖啡店用電量大，需要約30千瓦的電力供應(yīng)，排出的是熱水，店里租用的恰好是老廠房，能滿足需求?！把b修時(shí)換了粗的電線，做好了上下水，很快具備了營(yíng)業(yè)條件?！?/p>

VILLA SHAKA租用的店鋪是泰康兒童食品廠舊址，店里聘請(qǐng)了專業(yè)團(tuán)隊(duì)修復(fù)老廠房，店內(nèi)裝修也因勢(shì)打造工業(yè)復(fù)古風(fēng)。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

VILLA SHAKA 二樓特別保留了一處建筑原紅磚墻，展示了這處老廠房修繕前的樣子。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

VILLA SHAKA則聘請(qǐng)了專業(yè)團(tuán)隊(duì)修復(fù)老廠房破損屋頂、加固墻體，保留原木梁和綠木門(mén)，刷保護(hù)漆完整保留外立面，用了清水混凝土來(lái)做西墻和樓梯?！案脑斐杀旧习偃f(wàn)，防水就花了30多萬(wàn)。”慕先生說(shuō)，對(duì)修繕更新老房，房東很支持。“他也希望老房子能用起來(lái)，充分發(fā)揮價(jià)值。裝修時(shí)他來(lái)了很多次，對(duì)老房子煥新的效果很驚嘆也很滿意。”

CHINAYK主理人說(shuō)，店里花了20多萬(wàn)裝修，一半修繕?lè)孔?，一半布置氛圍?！袄戏孔永眯枰蘅?，還要解決防水、保溫、防潮等問(wèn)題，店里對(duì)保留了老房子主體結(jié)構(gòu)，靠外的墻體裝修時(shí)保留原貌只用了保護(hù)漆?！?/p>

沿街門(mén)頭房為何能成為價(jià)值洼地？背后是商埠區(qū)漸進(jìn)式推進(jìn)城市更新留下的增值空間。濟(jì)南商埠區(qū)是濟(jì)南1904年自主開(kāi)埠第一片區(qū)，現(xiàn)存國(guó)家、省級(jí)文保單位30處、市級(jí)文保單位19處、歷史建筑85處。濟(jì)南將其中的“一園十二坊”區(qū)域作為商埠區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)保護(hù)更新的區(qū)域，《濟(jì)南市“一園十二坊”傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃》去年獲批，為“一園十二坊”保護(hù)更新提供了依據(jù)。

在保護(hù)規(guī)劃編制的同時(shí)，濟(jì)南城市投資集團(tuán)對(duì)該區(qū)域同步進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)策劃。力爭(zhēng)將濟(jì)南商埠區(qū)打造成“文商產(chǎn)旅居”深度融合的百年歷史風(fēng)貌片區(qū)，先重點(diǎn)在商埠區(qū)“一園十二坊”內(nèi)，緯二路至小緯六路、經(jīng)三路至經(jīng)四路圍合而成的核心區(qū)域，打造“濟(jì)南1904”街區(qū)。

目前濟(jì)南城市投資集團(tuán)已啟動(dòng)商埠區(qū)城市更新一期項(xiàng)目，其中，正在推進(jìn)的濟(jì)南賓館更新項(xiàng)目、中山公園更新項(xiàng)目是“濟(jì)南1904”街區(qū)的重要部分，在老街西南。此外，在老街西北，萬(wàn)紫巷更新項(xiàng)目也啟動(dòng)了相關(guān)征收工作。這些重點(diǎn)更新項(xiàng)目點(diǎn)狀鋪開(kāi)，在修繕保護(hù)歷史建筑的同時(shí)精心進(jìn)行商業(yè)策劃。今年部分項(xiàng)目將完成更新，將為商埠區(qū)帶來(lái)流量，成為發(fā)展新引擎。

融匯老商埠內(nèi)設(shè)置的打卡點(diǎn)吸引了眾多游客。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王媛攝

而與這段緯四路南邊一路之隔的融匯老商埠，2017年開(kāi)業(yè)，保留修繕了張采丞故居、寶隆樓等建筑，將8.5萬(wàn)平方米的區(qū)域打造成商圈，逐步成為網(wǎng)紅打卡地，為片區(qū)引來(lái)流量。被這些重點(diǎn)項(xiàng)目“包圍”的緯四路沿街老門(mén)頭房成了“漏網(wǎng)之魚(yú)”，被看好老街發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)人“撈起”。

“商埠區(qū)的范圍很大，我們更多是做好重點(diǎn)項(xiàng)目，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升，也有社會(huì)上的投資人、個(gè)人看好商埠區(qū)的商業(yè)發(fā)展，找到房東，租老房子后進(jìn)行更新再開(kāi)店?！睗?jì)南城市投資集團(tuán)商埠區(qū)更新項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，城市更新投入大，產(chǎn)出周期長(zhǎng)，僅靠政府或平臺(tái)公司推動(dòng)不太現(xiàn)實(shí)，需要探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

近年商埠區(qū)進(jìn)行了排水設(shè)施改造和內(nèi)澇治理，部分支路正在收尾。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

除保護(hù)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)策劃外，“里子”煥新也為商業(yè)發(fā)展注入底氣。7月1日的大雨下得急，但老街基本沒(méi)有積水。這得益于2023年啟動(dòng)的濟(jì)南市中心城區(qū)雨污合流管網(wǎng)改造和城市內(nèi)澇治理工程，商埠區(qū)作為其中大明湖排水分區(qū)的一部分，主路已完成雨污合流管網(wǎng)改造，正在進(jìn)行少量支路的收尾施工。

讓店鋪火起來(lái)

主理人解開(kāi)老街活力密碼

城市更新項(xiàng)目前期投入高，后期運(yùn)營(yíng)回報(bào)周期長(zhǎng)，在老街開(kāi)起店鋪只是成功第一步，如何讓自己“撈到”的“漏網(wǎng)之魚(yú)”活起來(lái)，是每位主理人都要面臨的挑戰(zhàn)。

多位主理人提到，店鋪雖然在一條小街，但更多承接了來(lái)商埠區(qū)游玩的客流。“經(jīng)三路本來(lái)就自帶流量，社交平臺(tái)上標(biāo)題寫(xiě)經(jīng)三路新開(kāi)的一家什么店，就會(huì)很快被人看到。”古著店MEMORIAL的主理人賈女士說(shuō)，商埠區(qū)的“網(wǎng)紅”氣質(zhì)已自帶流量，緯四路雖不在主路，但也能分得一杯羹。

“推進(jìn)城市更新的融資時(shí)，項(xiàng)目策劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益是重要的考量因素。懂運(yùn)營(yíng)有情懷的主理人參與到城市更新中，將能共同提升片區(qū)價(jià)值?！睗?jì)南城市投資集團(tuán)上述相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，部分主理人獨(dú)具匠心，有優(yōu)勢(shì)。”據(jù)我了解，他們很多開(kāi)業(yè)前會(huì)做充分的市場(chǎng)調(diào)研，會(huì)到全國(guó)去考察類似的店。參與了姚江胡同、西總布片區(qū)、景山片區(qū)等多個(gè)北京胡同更新項(xiàng)目的建筑師朱小地接受媒體采訪時(shí)曾表示，城市更新需要的不僅是投資方，更是“主理人”，最好是懂設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、城市語(yǔ)境的建筑師型人物，能判斷投入產(chǎn)出，把握調(diào)性節(jié)奏，在空間和人之間建起溫柔的連接?！跋啾冗M(jìn)行統(tǒng)一進(jìn)行產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)的街區(qū)，自主更新也可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)態(tài)扎堆的情況。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主理人在參與老街煥新利用時(shí)可能會(huì)面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，做出特色格外重要。

VILLA SHAKA 獨(dú)特的店內(nèi)風(fēng)格、優(yōu)質(zhì)服務(wù)和好吃的咖啡和烘焙，逐步在濟(jì)南咖啡店中打響品牌，已自帶流量。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

記者采訪發(fā)現(xiàn)，這些新店的主理人多是在各自領(lǐng)域深耕的年輕人，不少推崇長(zhǎng)期主義，注重產(chǎn)品品質(zhì)和消費(fèi)體驗(yàn)。整條街僅咖啡店就有5家，但客單價(jià)從十多元、三十多元到上百元不等，各有主打。“一個(gè)咖啡店做好咖啡，服務(wù)好100位老顧客，就能活下來(lái)?！痹诳Х刃袠I(yè)從業(yè)已14年的柚子咖啡主理人道出了咖啡店的流量密碼。記者注意到，這家店在搬家前就已闖出名氣，有自己的忠粉。

“年輕人喜歡嘗試新鮮事物，比如咖啡、調(diào)酒等，咖啡店近兩年在濟(jì)南逐漸成勢(shì)，在老建筑里開(kāi)咖啡店，也是希望把老濟(jì)南特色與年輕人喜歡的咖啡業(yè)態(tài)結(jié)合，做出有濟(jì)南特色的咖啡店來(lái)吸引顧客。建筑本身帶來(lái)了網(wǎng)紅氣質(zhì)，但它是個(gè)載體，更重要的是把產(chǎn)品和服務(wù)做好。”慕先生說(shuō)，店里用了目前最好的設(shè)備，同時(shí)，注重提升服務(wù)和體驗(yàn)，店員會(huì)第一時(shí)間為進(jìn)門(mén)的顧客介紹、講解和推薦合適咖啡，制作過(guò)程客人也可以參與。竇女士則提高店里購(gòu)買(mǎi)設(shè)備的預(yù)算?！斑@條街有很專業(yè)的咖啡店，只有把品質(zhì)做起來(lái)才行?！?/p>

不少主理人表示，并未特別花錢(qián)做營(yíng)銷，但店內(nèi)的特色環(huán)境、好產(chǎn)品和服務(wù)體驗(yàn)會(huì)吸引客人自發(fā)打卡推薦?！白畛跏俏覀冄?qǐng)的老顧客，很多是回頭客，帶著新朋友來(lái)，我們自己沒(méi)有特別在社交平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，但有很多客人會(huì)自發(fā)在社交平臺(tái)打卡拍照分享?！?/p>

Dou's Coffee 剛開(kāi)業(yè)不久，一早就有年輕人帶著娃娃前來(lái)拍照打卡。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

“去年我們的咖啡店剛開(kāi)業(yè)時(shí)有網(wǎng)紅來(lái)逛，很快就火了，有一段時(shí)間還沒(méi)有開(kāi)門(mén)就是排長(zhǎng)隊(duì)等著來(lái)打卡的。開(kāi)業(yè)一年后，客流有所回落，但也比較平穩(wěn)，打卡的和品咖啡的各占一半?！盋HINAYK主理人說(shuō)，開(kāi)店前自己和合伙的朋友基本把濟(jì)南、濟(jì)南周邊甚至一些大城市的特色咖啡店看了個(gè)遍，最終確定了現(xiàn)在的飛行主題。

CHINAYK店內(nèi)還原了飛機(jī)客艙，并在線上進(jìn)行推廣，一度成為網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

“這條街每個(gè)店面看起來(lái)不大，但每個(gè)進(jìn)去都能有東西逛，主理人們做得都很用心?！眲⑴空f(shuō)，自己的茶店也在積極改變，想要主動(dòng)接住流量。店里以商務(wù)茶座和自選茶葉、茶具為主，現(xiàn)在推出了體驗(yàn)項(xiàng)目，包括茶藝夜校課程、在社交平臺(tái)推出邀請(qǐng)100位女性到店免費(fèi)品茶的活動(dòng)，僅1個(gè)月就已接待了近50位客人。

阿布家的茶店主動(dòng)增加體驗(yàn)項(xiàng)目，在社交平臺(tái)發(fā)帖邀請(qǐng)客人免費(fèi)來(lái)店品茶。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

每個(gè)店鋪“各美其美”，逐步成為年輕人愛(ài)逛的街?！斑@條街近2年年輕人愛(ài)逛的店多起來(lái)了，有特色的店是不怕扎堆的，越多越有得逛，越能吸引打卡人一次次來(lái)。”慕先生說(shuō)?！艾F(xiàn)在這里逐漸成了一條有得逛的街，但現(xiàn)在更多是各自經(jīng)營(yíng)，我感覺(jué)我們這些店鋪應(yīng)該形成一些合力，希望可以做一些運(yùn)營(yíng)的策劃?！盡EMORIAL店主理人賈女士說(shuō)。

更新是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，但僅2年時(shí)間，老街已從承接附近網(wǎng)紅項(xiàng)目的外溢客流，逐漸成為一條很好逛的“漂亮街”，自帶網(wǎng)紅氣質(zhì)。雖然整條街也有近年開(kāi)的店關(guān)門(mén)歇業(yè)，但眼下，在不少商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹣陆禃r(shí)，這段緯四路的租金正溫和上漲?！拔覀兊搅死m(xù)約期，年租金漲了2萬(wàn)，倒也可以?！辫肿涌Х戎骼砣苏f(shuō)。“有朋友想要來(lái)開(kāi)店，十多平方米大小的年租金漲到了2萬(wàn)?！盫ILLA SHAKA還因特色突出，被招商引進(jìn)了今年開(kāi)業(yè)的上新街開(kāi)了第二家店，與外引而來(lái)的首店同臺(tái)，新店以不同的裝修風(fēng)格在上新街開(kāi)張，同樣成為網(wǎng)紅打卡地。

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