齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇

在濟(jì)南商埠區(qū)經(jīng)二路與經(jīng)三路之間，緯四路老街正悄然蛻變。曾經(jīng)多是小餐館、修腳店的街道，如今是特色各異的咖啡館、古著店、水晶店、漢堡店、面包店，老街的梧桐綠蔭下年輕人尋蹤而來。這段僅180多米長的老街，無意間成為城市更新新模式下“自主更新”的生動注腳。

緯四路（經(jīng)二路至經(jīng)三路）新開起一批好喝、好吃、好玩、好逛的“漂亮店”。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

今年5月《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》提出建立政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，“調(diào)動人民群眾參與城市更新積極性”“鼓勵產(chǎn)權(quán)所有人自主更新”如何落地？老商埠這條老街正展示出它的答案。

老街來了新鳳凰

主理人比著開“漂亮店”

“濟(jì)南經(jīng)二路和經(jīng)三路之間的緯四路，新開了很多‘漂亮店’，感覺是下一條要爆火的老街。”近期，緯四路一批上新的特色店被年輕人“挖寶”。這里曾經(jīng)多是便餐店、賓館、修腳店，很少被人注意。而今，一批好吃、好玩、有趣的店鋪?zhàn)尷辖帧盎睢绷似饋恚齺砹瞬簧偾皝泶蚩ǖ哪贻p人。

7月1日是個工作日，還是個雨天，記者探訪時，這條短街的部分店鋪上午10點(diǎn)左右開始來客，下午年輕客流增多，部分店上座率超過60%。

柚子咖啡店、VILLA SHAKA咖啡店等為老街新生帶來了最初的流量，古著店MEMORIAL、咖啡店CHINAYK、漢堡店等店主動“扎堆”而來，十多家店各有特色，并非加盟連鎖店，都有各自的“主理人”，即便咖啡館有多家，也風(fēng)格各異。

2022年搬來的柚子咖啡店包住了原先老服裝廠廠房的柱子，店內(nèi)變得溫馨整潔。VILLA SHAKA咖啡店店址是泰康兒童食品廠的一部分老廠房，搬來之前這里還是個普通的家常菜館，二層被吊頂擋住，看起來像個平房。咖啡店的主理人揭開了吊頂，修繕了原有的房頂、房梁、墻體、綠色木質(zhì)門、外墻等，裝修成工業(yè)復(fù)古風(fēng)，主打咖啡加烘焙，吸引了眾多咖啡愛好者前來拍照打卡分享。“朋友推薦來的，我喜歡店里的老房頂，而且甜品好吃，服務(wù)非常好，下次還會再來。”店里一位正和朋友一同享受咖啡時光的大學(xué)畢業(yè)生說。在這家店的斜對面，剛試營業(yè)2個月的Dou’s Coffee 店，沿街設(shè)置的玻璃觀景位上，一早就有從濟(jì)陽趕來的年輕人點(diǎn)餐后在店里拍照打卡。

靠近經(jīng)二路口的CHINAYK咖啡店則主打飛機(jī)主題，店里使用真實(shí)飛機(jī)座椅模擬飛機(jī)艙，還配備了模擬飛機(jī)起落的大屏幕。古著店MEMORIAL主理人把原先棋牌室的隔斷拆去，老房子露出了原本的寬敞。

規(guī)劃先行重點(diǎn)更新項(xiàng)目帶動

主理人“抄底”“漏網(wǎng)之魚”

為什么選擇在這條老街修繕老房開店？算得通的經(jīng)濟(jì)賬是關(guān)鍵，這里與經(jīng)三路網(wǎng)紅打卡地融匯老商埠僅一路之隔，但租金相對處于洼地。記者采訪的多位主理人都對自己門店的租金滿意，多數(shù)看好未來發(fā)展，簽了長約。

在這條老街經(jīng)營8年的阿布家的茶店主理人劉女士看來，從2021年出現(xiàn)濟(jì)南第一個愛心紅綠燈、2022年出現(xiàn)整面玫瑰花的網(wǎng)紅墻等打卡點(diǎn)后，老商埠開始成為網(wǎng)紅打卡地，人流明顯增多。“大家逐漸發(fā)現(xiàn)這條靠近經(jīng)三路的窄窄的老街，很適合慢下來漫步其中，老街的人也多了起來。”

柚子咖啡搬來后營業(yè)面積是原先的3倍，每平米的租金成本還比原來低。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

柚子咖啡3年前以年租約6萬元租下60多平方米店鋪，面積是此前在鞭指巷經(jīng)營時的三倍，年租金只多了2萬。VILLA SHAKA主理人慕先生介紹，店鋪上下兩層有400平方米空間，年租金20多萬。Dou’s Coffee主理人竇女士則透露，原本在山師東路要租下的店面年租金約20萬，而這里面積更大，租金一年只有6萬。古著店MEMORIAL主理人賈女士表示，搬家前在中山公園對面一家店鋪的二樓經(jīng)營，搬來后不僅有了一樓店面，面積增加了約40平，租金還便宜了。

相比成熟商圈動輒數(shù)十萬的年租金，這里為創(chuàng)業(yè)者預(yù)留了更新老房的成本空間。柚子咖啡的店員表示，咖啡店用電量大，需要約30千瓦的電力供應(yīng)，排出的是熱水，店里租用的恰好是老廠房，能滿足需求。“裝修時換了粗的電線，做好了上下水，很快具備了營業(yè)條件。”

VILLA SHAKA租用的店鋪是泰康兒童食品廠舊址，店里聘請了專業(yè)團(tuán)隊(duì)修復(fù)老廠房，店內(nèi)裝修也因勢打造工業(yè)復(fù)古風(fēng)。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

VILLA SHAKA 二樓特別保留了一處建筑原紅磚墻，展示了這處老廠房修繕前的樣子。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

VILLA SHAKA則聘請了專業(yè)團(tuán)隊(duì)修復(fù)老廠房破損屋頂、加固墻體，保留原木梁和綠木門，刷保護(hù)漆完整保留外立面，用了清水混凝土來做西墻和樓梯。“改造成本上百萬，防水就花了30多萬。”慕先生說，對修繕更新老房，房東很支持。“他也希望老房子能用起來，充分發(fā)揮價值。裝修時他來了很多次，對老房子煥新的效果很驚嘆也很滿意。”

CHINAYK主理人說，店里花了20多萬裝修，一半修繕房子，一半布置氛圍。“老房子利用需要修繕，還要解決防水、保溫、防潮等問題，店里對保留了老房子主體結(jié)構(gòu)，靠外的墻體裝修時保留原貌只用了保護(hù)漆。”

沿街門頭房為何能成為價值洼地？背后是商埠區(qū)漸進(jìn)式推進(jìn)城市更新留下的增值空間。濟(jì)南商埠區(qū)是濟(jì)南1904年自主開埠第一片區(qū)，現(xiàn)存國家、省級文保單位30處、市級文保單位19處、歷史建筑85處。濟(jì)南將其中的“一園十二坊”區(qū)域作為商埠區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)保護(hù)更新的區(qū)域，《濟(jì)南市“一園十二坊”傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃》去年獲批，為“一園十二坊”保護(hù)更新提供了依據(jù)。

在保護(hù)規(guī)劃編制的同時，濟(jì)南城市投資集團(tuán)對該區(qū)域同步進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)策劃。力爭將濟(jì)南商埠區(qū)打造成“文商產(chǎn)旅居”深度融合的百年歷史風(fēng)貌片區(qū)，先重點(diǎn)在商埠區(qū)“一園十二坊”內(nèi)，緯二路至小緯六路、經(jīng)三路至經(jīng)四路圍合而成的核心區(qū)域，打造“濟(jì)南1904”街區(qū)。

目前濟(jì)南城市投資集團(tuán)已啟動商埠區(qū)城市更新一期項(xiàng)目，其中，正在推進(jìn)的濟(jì)南賓館更新項(xiàng)目、中山公園更新項(xiàng)目是“濟(jì)南1904”街區(qū)的重要部分，在老街西南。此外，在老街西北，萬紫巷更新項(xiàng)目也啟動了相關(guān)征收工作。這些重點(diǎn)更新項(xiàng)目點(diǎn)狀鋪開，在修繕保護(hù)歷史建筑的同時精心進(jìn)行商業(yè)策劃。今年部分項(xiàng)目將完成更新，將為商埠區(qū)帶來流量，成為發(fā)展新引擎。

融匯老商埠內(nèi)設(shè)置的打卡點(diǎn)吸引了眾多游客。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王媛攝

而與這段緯四路南邊一路之隔的融匯老商埠，2017年開業(yè)，保留修繕了張采丞故居、寶隆樓等建筑，將8.5萬平方米的區(qū)域打造成商圈，逐步成為網(wǎng)紅打卡地，為片區(qū)引來流量。被這些重點(diǎn)項(xiàng)目“包圍”的緯四路沿街老門頭房成了“漏網(wǎng)之魚”，被看好老街發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)人“撈起”。

“商埠區(qū)的范圍很大，我們更多是做好重點(diǎn)項(xiàng)目，帶動區(qū)域價值提升，也有社會上的投資人、個人看好商埠區(qū)的商業(yè)發(fā)展，找到房東，租老房子后進(jìn)行更新再開店。”濟(jì)南城市投資集團(tuán)商埠區(qū)更新項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，城市更新投入大，產(chǎn)出周期長，僅靠政府或平臺公司推動不太現(xiàn)實(shí)，需要探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

近年商埠區(qū)進(jìn)行了排水設(shè)施改造和內(nèi)澇治理，部分支路正在收尾。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

除保護(hù)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)策劃外，“里子”煥新也為商業(yè)發(fā)展注入底氣。7月1日的大雨下得急，但老街基本沒有積水。這得益于2023年啟動的濟(jì)南市中心城區(qū)雨污合流管網(wǎng)改造和城市內(nèi)澇治理工程，商埠區(qū)作為其中大明湖排水分區(qū)的一部分，主路已完成雨污合流管網(wǎng)改造，正在進(jìn)行少量支路的收尾施工。

讓店鋪火起來

主理人解開老街活力密碼

城市更新項(xiàng)目前期投入高，后期運(yùn)營回報周期長，在老街開起店鋪只是成功第一步，如何讓自己“撈到”的“漏網(wǎng)之魚”活起來，是每位主理人都要面臨的挑戰(zhàn)。

多位主理人提到，店鋪雖然在一條小街，但更多承接了來商埠區(qū)游玩的客流。“經(jīng)三路本來就自帶流量，社交平臺上標(biāo)題寫經(jīng)三路新開的一家什么店，就會很快被人看到。”古著店MEMORIAL的主理人賈女士說，商埠區(qū)的“網(wǎng)紅”氣質(zhì)已自帶流量，緯四路雖不在主路，但也能分得一杯羹。

“推進(jìn)城市更新的融資時，項(xiàng)目策劃和長期運(yùn)營收益是重要的考量因素。懂運(yùn)營有情懷的主理人參與到城市更新中，將能共同提升片區(qū)價值。”濟(jì)南城市投資集團(tuán)上述相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，在商業(yè)運(yùn)營上，部分主理人獨(dú)具匠心，有優(yōu)勢。”據(jù)我了解，他們很多開業(yè)前會做充分的市場調(diào)研，會到全國去考察類似的店。參與了姚江胡同、西總布片區(qū)、景山片區(qū)等多個北京胡同更新項(xiàng)目的建筑師朱小地接受媒體采訪時曾表示，城市更新需要的不僅是投資方，更是“主理人”，最好是懂設(shè)計、運(yùn)營、城市語境的建筑師型人物，能判斷投入產(chǎn)出，把握調(diào)性節(jié)奏，在空間和人之間建起溫柔的連接。“相比進(jìn)行統(tǒng)一進(jìn)行產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營的街區(qū)，自主更新也可能會出現(xiàn)業(yè)態(tài)扎堆的情況。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主理人在參與老街煥新利用時可能會面臨更大的競爭壓力，做出特色格外重要。

VILLA SHAKA 獨(dú)特的店內(nèi)風(fēng)格、優(yōu)質(zhì)服務(wù)和好吃的咖啡和烘焙，逐步在濟(jì)南咖啡店中打響品牌，已自帶流量。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

記者采訪發(fā)現(xiàn)，這些新店的主理人多是在各自領(lǐng)域深耕的年輕人，不少推崇長期主義，注重產(chǎn)品品質(zhì)和消費(fèi)體驗(yàn)。整條街僅咖啡店就有5家，但客單價從十多元、三十多元到上百元不等，各有主打。“一個咖啡店做好咖啡，服務(wù)好100位老顧客，就能活下來。”在咖啡行業(yè)從業(yè)已14年的柚子咖啡主理人道出了咖啡店的流量密碼。記者注意到，這家店在搬家前就已闖出名氣，有自己的忠粉。

“年輕人喜歡嘗試新鮮事物，比如咖啡、調(diào)酒等，咖啡店近兩年在濟(jì)南逐漸成勢，在老建筑里開咖啡店，也是希望把老濟(jì)南特色與年輕人喜歡的咖啡業(yè)態(tài)結(jié)合，做出有濟(jì)南特色的咖啡店來吸引顧客。建筑本身帶來了網(wǎng)紅氣質(zhì)，但它是個載體，更重要的是把產(chǎn)品和服務(wù)做好。”慕先生說，店里用了目前最好的設(shè)備，同時，注重提升服務(wù)和體驗(yàn)，店員會第一時間為進(jìn)門的顧客介紹、講解和推薦合適咖啡，制作過程客人也可以參與。竇女士則提高店里購買設(shè)備的預(yù)算。“這條街有很專業(yè)的咖啡店，只有把品質(zhì)做起來才行。”

不少主理人表示，并未特別花錢做營銷，但店內(nèi)的特色環(huán)境、好產(chǎn)品和服務(wù)體驗(yàn)會吸引客人自發(fā)打卡推薦。“最初是我們邀請的老顧客，很多是回頭客，帶著新朋友來，我們自己沒有特別在社交平臺運(yùn)營，但有很多客人會自發(fā)在社交平臺打卡拍照分享。”

Dou's Coffee 剛開業(yè)不久，一早就有年輕人帶著娃娃前來拍照打卡。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

“去年我們的咖啡店剛開業(yè)時有網(wǎng)紅來逛，很快就火了，有一段時間還沒有開門就是排長隊(duì)等著來打卡的。開業(yè)一年后，客流有所回落，但也比較平穩(wěn)，打卡的和品咖啡的各占一半。”CHINAYK主理人說，開店前自己和合伙的朋友基本把濟(jì)南、濟(jì)南周邊甚至一些大城市的特色咖啡店看了個遍，最終確定了現(xiàn)在的飛行主題。

CHINAYK店內(nèi)還原了飛機(jī)客艙，并在線上進(jìn)行推廣，一度成為網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

“這條街每個店面看起來不大，但每個進(jìn)去都能有東西逛，主理人們做得都很用心。”劉女士說，自己的茶店也在積極改變，想要主動接住流量。店里以商務(wù)茶座和自選茶葉、茶具為主，現(xiàn)在推出了體驗(yàn)項(xiàng)目，包括茶藝夜校課程、在社交平臺推出邀請100位女性到店免費(fèi)品茶的活動，僅1個月就已接待了近50位客人。

阿布家的茶店主動增加體驗(yàn)項(xiàng)目，在社交平臺發(fā)帖邀請客人免費(fèi)來店品茶。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇攝

每個店鋪“各美其美”，逐步成為年輕人愛逛的街。“這條街近2年年輕人愛逛的店多起來了，有特色的店是不怕扎堆的，越多越有得逛，越能吸引打卡人一次次來。”慕先生說。“現(xiàn)在這里逐漸成了一條有得逛的街，但現(xiàn)在更多是各自經(jīng)營，我感覺我們這些店鋪應(yīng)該形成一些合力，希望可以做一些運(yùn)營的策劃。”MEMORIAL店主理人賈女士說。

更新是一個長期的過程，但僅2年時間，老街已從承接附近網(wǎng)紅項(xiàng)目的外溢客流，逐漸成為一條很好逛的“漂亮街”，自帶網(wǎng)紅氣質(zhì)。雖然整條街也有近年開的店關(guān)門歇業(yè)，但眼下，在不少商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹣陆禃r，這段緯四路的租金正溫和上漲。“我們到了續(xù)約期，年租金漲了2萬，倒也可以。”柚子咖啡主理人說。“有朋友想要來開店，十多平方米大小的年租金漲到了2萬。”VILLA SHAKA還因特色突出，被招商引進(jìn)了今年開業(yè)的上新街開了第二家店，與外引而來的首店同臺，新店以不同的裝修風(fēng)格在上新街開張，同樣成為網(wǎng)紅打卡地。

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