齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇

在濟南商埠區經二路與經三路之間，緯四路老街正悄然蛻變。曾經多是小餐館、修腳店的街道，如今是特色各異的咖啡館、古著店、水晶店、漢堡店、面包店，老街的梧桐綠蔭下年輕人尋蹤而來。這段僅180多米長的老街，無意間成為城市更新新模式下“自主更新”的生動注腳。

緯四路（經二路至經三路）新開起一批好喝、好吃、好玩、好逛的“漂亮店”。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

今年5月《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》提出建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式，“調動人民群眾參與城市更新積極性”“鼓勵產權所有人自主更新”如何落地？老商埠這條老街正展示出它的答案。

老街來了新鳳凰

主理人比著開“漂亮店”

“濟南經二路和經三路之間的緯四路，新開了很多‘漂亮店’，感覺是下一條要爆火的老街。”近期，緯四路一批上新的特色店被年輕人“挖寶”。這里曾經多是便餐店、賓館、修腳店，很少被人注意。而今，一批好吃、好玩、有趣的店鋪讓老街“活”了起來，引來了不少前來打卡的年輕人。

7月1日是個工作日，還是個雨天，記者探訪時，這條短街的部分店鋪上午10點左右開始來客，下午年輕客流增多，部分店上座率超過60%。

柚子咖啡店、VILLA SHAKA咖啡店等為老街新生帶來了最初的流量，古著店MEMORIAL、咖啡店CHINAYK、漢堡店等店主動“扎堆”而來，十多家店各有特色，并非加盟連鎖店，都有各自的“主理人”，即便咖啡館有多家，也風格各異。

2022年搬來的柚子咖啡店包住了原先老服裝廠廠房的柱子，店內變得溫馨整潔。VILLA SHAKA咖啡店店址是泰康兒童食品廠的一部分老廠房，搬來之前這里還是個普通的家常菜館，二層被吊頂擋住，看起來像個平房。咖啡店的主理人揭開了吊頂，修繕了原有的房頂、房梁、墻體、綠色木質門、外墻等，裝修成工業復古風，主打咖啡加烘焙，吸引了眾多咖啡愛好者前來拍照打卡分享。“朋友推薦來的，我喜歡店里的老房頂，而且甜品好吃，服務非常好，下次還會再來。”店里一位正和朋友一同享受咖啡時光的大學畢業生說。在這家店的斜對面，剛試營業2個月的Dou’s Coffee 店，沿街設置的玻璃觀景位上，一早就有從濟陽趕來的年輕人點餐后在店里拍照打卡。

靠近經二路口的CHINAYK咖啡店則主打飛機主題，店里使用真實飛機座椅模擬飛機艙，還配備了模擬飛機起落的大屏幕。古著店MEMORIAL主理人把原先棋牌室的隔斷拆去，老房子露出了原本的寬敞。

規劃先行重點更新項目帶動

主理人“抄底”“漏網之魚”

為什么選擇在這條老街修繕老房開店？算得通的經濟賬是關鍵，這里與經三路網紅打卡地融匯老商埠僅一路之隔，但租金相對處于洼地。記者采訪的多位主理人都對自己門店的租金滿意，多數看好未來發展，簽了長約。

在這條老街經營8年的阿布家的茶店主理人劉女士看來，從2021年出現濟南第一個愛心紅綠燈、2022年出現整面玫瑰花的網紅墻等打卡點后，老商埠開始成為網紅打卡地，人流明顯增多。“大家逐漸發現這條靠近經三路的窄窄的老街，很適合慢下來漫步其中，老街的人也多了起來。”

柚子咖啡搬來后營業面積是原先的3倍，每平米的租金成本還比原來低。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

柚子咖啡3年前以年租約6萬元租下60多平方米店鋪，面積是此前在鞭指巷經營時的三倍，年租金只多了2萬。VILLA SHAKA主理人慕先生介紹，店鋪上下兩層有400平方米空間，年租金20多萬。Dou’s Coffee主理人竇女士則透露，原本在山師東路要租下的店面年租金約20萬，而這里面積更大，租金一年只有6萬。古著店MEMORIAL主理人賈女士表示，搬家前在中山公園對面一家店鋪的二樓經營，搬來后不僅有了一樓店面，面積增加了約40平，租金還便宜了。

相比成熟商圈動輒數十萬的年租金，這里為創業者預留了更新老房的成本空間。柚子咖啡的店員表示，咖啡店用電量大，需要約30千瓦的電力供應，排出的是熱水，店里租用的恰好是老廠房，能滿足需求。“裝修時換了粗的電線，做好了上下水，很快具備了營業條件。”

VILLA SHAKA租用的店鋪是泰康兒童食品廠舊址，店里聘請了專業團隊修復老廠房，店內裝修也因勢打造工業復古風。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

VILLA SHAKA 二樓特別保留了一處建筑原紅磚墻，展示了這處老廠房修繕前的樣子。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

VILLA SHAKA則聘請了專業團隊修復老廠房破損屋頂、加固墻體，保留原木梁和綠木門，刷保護漆完整保留外立面，用了清水混凝土來做西墻和樓梯。“改造成本上百萬，防水就花了30多萬。”慕先生說，對修繕更新老房，房東很支持。“他也希望老房子能用起來，充分發揮價值。裝修時他來了很多次，對老房子煥新的效果很驚嘆也很滿意。”

CHINAYK主理人說，店里花了20多萬裝修，一半修繕房子，一半布置氛圍。“老房子利用需要修繕，還要解決防水、保溫、防潮等問題，店里對保留了老房子主體結構，靠外的墻體裝修時保留原貌只用了保護漆。”

沿街門頭房為何能成為價值洼地？背后是商埠區漸進式推進城市更新留下的增值空間。濟南商埠區是濟南1904年自主開埠第一片區，現存國家、省級文保單位30處、市級文保單位19處、歷史建筑85處。濟南將其中的“一園十二坊”區域作為商埠區重點推進保護更新的區域，《濟南市“一園十二坊”傳統風貌區保護規劃》去年獲批，為“一園十二坊”保護更新提供了依據。

在保護規劃編制的同時，濟南城市投資集團對該區域同步進行了產業策劃。力爭將濟南商埠區打造成“文商產旅居”深度融合的百年歷史風貌片區，先重點在商埠區“一園十二坊”內，緯二路至小緯六路、經三路至經四路圍合而成的核心區域，打造“濟南1904”街區。

目前濟南城市投資集團已啟動商埠區城市更新一期項目，其中，正在推進的濟南賓館更新項目、中山公園更新項目是“濟南1904”街區的重要部分，在老街西南。此外，在老街西北，萬紫巷更新項目也啟動了相關征收工作。這些重點更新項目點狀鋪開，在修繕保護歷史建筑的同時精心進行商業策劃。今年部分項目將完成更新，將為商埠區帶來流量，成為發展新引擎。

融匯老商埠內設置的打卡點吸引了眾多游客。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王媛攝

而與這段緯四路南邊一路之隔的融匯老商埠，2017年開業，保留修繕了張采丞故居、寶隆樓等建筑，將8.5萬平方米的區域打造成商圈，逐步成為網紅打卡地，為片區引來流量。被這些重點項目“包圍”的緯四路沿街老門頭房成了“漏網之魚”，被看好老街發展潛力的創業人“撈起”。

“商埠區的范圍很大，我們更多是做好重點項目，帶動區域價值提升，也有社會上的投資人、個人看好商埠區的商業發展，找到房東，租老房子后進行更新再開店。”濟南城市投資集團商埠區更新項目相關負責人介紹，城市更新投入大，產出周期長，僅靠政府或平臺公司推動不太現實，需要探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式。

近年商埠區進行了排水設施改造和內澇治理，部分支路正在收尾。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

除保護規劃和產業策劃外，“里子”煥新也為商業發展注入底氣。7月1日的大雨下得急，但老街基本沒有積水。這得益于2023年啟動的濟南市中心城區雨污合流管網改造和城市內澇治理工程，商埠區作為其中大明湖排水分區的一部分，主路已完成雨污合流管網改造，正在進行少量支路的收尾施工。

讓店鋪火起來

主理人解開老街活力密碼

城市更新項目前期投入高，后期運營回報周期長，在老街開起店鋪只是成功第一步，如何讓自己“撈到”的“漏網之魚”活起來，是每位主理人都要面臨的挑戰。

多位主理人提到，店鋪雖然在一條小街，但更多承接了來商埠區游玩的客流。“經三路本來就自帶流量，社交平臺上標題寫經三路新開的一家什么店，就會很快被人看到。”古著店MEMORIAL的主理人賈女士說，商埠區的“網紅”氣質已自帶流量，緯四路雖不在主路，但也能分得一杯羹。

“推進城市更新的融資時，項目策劃和長期運營收益是重要的考量因素。懂運營有情懷的主理人參與到城市更新中，將能共同提升片區價值。”濟南城市投資集團上述相關負責人坦言，在商業運營上，部分主理人獨具匠心，有優勢。”據我了解，他們很多開業前會做充分的市場調研，會到全國去考察類似的店。參與了姚江胡同、西總布片區、景山片區等多個北京胡同更新項目的建筑師朱小地接受媒體采訪時曾表示，城市更新需要的不僅是投資方，更是“主理人”，最好是懂設計、運營、城市語境的建筑師型人物，能判斷投入產出，把握調性節奏，在空間和人之間建起溫柔的連接。“相比進行統一進行產業招商運營的街區，自主更新也可能會出現業態扎堆的情況。”有業內人士認為，主理人在參與老街煥新利用時可能會面臨更大的競爭壓力，做出特色格外重要。

VILLA SHAKA 獨特的店內風格、優質服務和好吃的咖啡和烘焙，逐步在濟南咖啡店中打響品牌，已自帶流量。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

記者采訪發現，這些新店的主理人多是在各自領域深耕的年輕人，不少推崇長期主義，注重產品品質和消費體驗。整條街僅咖啡店就有5家，但客單價從十多元、三十多元到上百元不等，各有主打。“一個咖啡店做好咖啡，服務好100位老顧客，就能活下來。”在咖啡行業從業已14年的柚子咖啡主理人道出了咖啡店的流量密碼。記者注意到，這家店在搬家前就已闖出名氣，有自己的忠粉。

“年輕人喜歡嘗試新鮮事物，比如咖啡、調酒等，咖啡店近兩年在濟南逐漸成勢，在老建筑里開咖啡店，也是希望把老濟南特色與年輕人喜歡的咖啡業態結合，做出有濟南特色的咖啡店來吸引顧客。建筑本身帶來了網紅氣質，但它是個載體，更重要的是把產品和服務做好。”慕先生說，店里用了目前最好的設備，同時，注重提升服務和體驗，店員會第一時間為進門的顧客介紹、講解和推薦合適咖啡，制作過程客人也可以參與。竇女士則提高店里購買設備的預算。“這條街有很專業的咖啡店，只有把品質做起來才行。”

不少主理人表示，并未特別花錢做營銷，但店內的特色環境、好產品和服務體驗會吸引客人自發打卡推薦。“最初是我們邀請的老顧客，很多是回頭客，帶著新朋友來，我們自己沒有特別在社交平臺運營，但有很多客人會自發在社交平臺打卡拍照分享。”

Dou's Coffee 剛開業不久，一早就有年輕人帶著娃娃前來拍照打卡。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

“去年我們的咖啡店剛開業時有網紅來逛，很快就火了，有一段時間還沒有開門就是排長隊等著來打卡的。開業一年后，客流有所回落，但也比較平穩，打卡的和品咖啡的各占一半。”CHINAYK主理人說，開店前自己和合伙的朋友基本把濟南、濟南周邊甚至一些大城市的特色咖啡店看了個遍，最終確定了現在的飛行主題。

CHINAYK店內還原了飛機客艙，并在線上進行推廣，一度成為網紅打卡點。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

“這條街每個店面看起來不大，但每個進去都能有東西逛，主理人們做得都很用心。”劉女士說，自己的茶店也在積極改變，想要主動接住流量。店里以商務茶座和自選茶葉、茶具為主，現在推出了體驗項目，包括茶藝夜校課程、在社交平臺推出邀請100位女性到店免費品茶的活動，僅1個月就已接待了近50位客人。

阿布家的茶店主動增加體驗項目，在社交平臺發帖邀請客人免費來店品茶。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

每個店鋪“各美其美”，逐步成為年輕人愛逛的街。“這條街近2年年輕人愛逛的店多起來了，有特色的店是不怕扎堆的，越多越有得逛，越能吸引打卡人一次次來。”慕先生說。“現在這里逐漸成了一條有得逛的街，但現在更多是各自經營，我感覺我們這些店鋪應該形成一些合力，希望可以做一些運營的策劃。”MEMORIAL店主理人賈女士說。

更新是一個長期的過程，但僅2年時間，老街已從承接附近網紅項目的外溢客流，逐漸成為一條很好逛的“漂亮街”，自帶網紅氣質。雖然整條街也有近年開的店關門歇業，但眼下，在不少商業街商鋪租金下降時，這段緯四路的租金正溫和上漲。“我們到了續約期，年租金漲了2萬，倒也可以。”柚子咖啡主理人說。“有朋友想要來開店，十多平方米大小的年租金漲到了2萬。”VILLA SHAKA還因特色突出，被招商引進了今年開業的上新街開了第二家店，與外引而來的首店同臺，新店以不同的裝修風格在上新街開張，同樣成為網紅打卡地。

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