郭德綱講過一個段子，說有位財主老爺善心大發，見不得宅子周邊有窮人，所以花了很大力氣，把方圓十里的窮人全都趕走了。這下清凈了。

上周五，中指研究院發布了《2025年上半年中國房地產市場總結與下半年趨勢展望》，我看完之后，莫名地想到了上邊這個段子。去年的救市行動轟轟烈烈，結果就是從房地產市場里把三四線城市這個累贅給徹底丟下了。火車提速雖不容易，但摘鉤脫節相對來說就容易多了，鐵道飛虎都能干。

2025年上半年的房地產市場，如果只能選擇一個關鍵詞的話，那一定是分化。新房和二手房分化，好房子和差房子分化，現房和期房分化，最重要的是，城市與城市分化。

到了今天，全國的樓市數據基本只具備統計意義了，可以作為參考，但對反映樓市情況的作用已越來越小。全國的樓市可以割裂為兩類，一線和部分二線城市是一類，剩下的城市是另一類。第二類的數據，不光我們沒必要重視，現在官方都不怎么看了。

中指報告對上半年房地產的評價是這樣的：

年初以來，核心城市新房及二手房市場整體保持平穩，“好城市+好房子”表現出較強韌性，土地市場也有所恢復，但二季度以來市場邊際有所減弱。

上半年房地產成交整體平穩，重點城市新房市場一季度延續修復態勢，二季度以來有所轉弱。

主要看的是核心城市，是重點城市，那些不核心不重點的城市，已經不予評價了。

哪些城市是重點城市呢？當然是四個一線城市，以及杭州和成都這兩個上半年表現突出的二線城市。在中指報告里，這六個城市已經組建了自己的單獨群，經常集體出鏡。

根據中指數據，上半年，北京、上海新建商品住宅網簽成交面積同比均小幅增長，深圳、廣州同比增幅均超15%，二線城市中杭州、成都優質改善樓盤繼續延續較高熱度，上半年新房成交保持平穩，市場分化延續。

今年上半年，北上廣深、杭州、成都等地二手房成交保持較高活躍度，其中深圳同比增長超30%，北京、上海、廣州同比增幅在20%左右

去年的救市行動力度很大，我之前寫過幾次（《罕見！兩大城市同時發聲，樓市政策底到了》），9月開始，從最高層提出“止跌回穩”開始，各部委、央行的一系列救市政策，硬生生夯出了一個政策底，無論從救市政策的高度、深度、密度還是效率來講，都是沒有前例的，相當于倆王四個二一次就甩出來了。那么，到今年上半年為止，房價已經恢復下跌的態勢，救市成果如何呢？

去年百城二手房價同比下跌7.26%，今年上半年百城二手房價累計下跌3.60%，基本上跟去年的跌速一致。也就是說，至少從二手房價的走勢來看，救市行動了，又好像沒行動。

當然我們應該這么想，如果真的沒行動，那現在可能就不是3.6%這么簡單了。

新房方面可就不一樣了，上半年百城新房價格累計上漲1.16%，居然漲價了。聽起來在今年這樣的光景房價上漲是有點稀奇，但你看看上面的圖就知道根本不稀奇。因為從2023年10月開始，新房價格就一直在漲，沒有任何一個月跌過，跟二手房價的走勢拉開了巨大的剪刀差。

為什么新房價格能一直漲？按中指的說法，是因為“居民居住需求品質升級推動改善性住房需求釋放，開發商聚焦打造高品質新房產品，帶動百城新房價格結構性上漲。”通俗地說，就是大家有購房需求，喜歡新房的品質，所以都去買新房。

但好像哪里不太對，如果是需求推動價格上漲，那成交量應該節節攀升才對呀？根據國家統計局數據，2025年1-5月，全國新建商品房銷售面積為3.5億平方米，同比下降2.9%。看上圖也能清楚發現，新房的銷售同比增速已經有兩年多沒有出現過正數了。

總之新房成交一直跌，價格一直漲。至于是真漲還是假漲，是明漲還是暗漲，是有人希望它漲還是有人需要它漲，咱們可就說不清了。

從房企的布局來看，三四線城市也已經被徹底拋棄。今年上半年的住宅土地市場情況如下表，可以看出，一線城市的情況獨樹一幟，土地供應和土地成交居然是雙升，而且是大幅提升。代價就是三四線城市的土地市場斷崖式下跌。這意味著未來的房子供應，會加速向一線城市集中。

當然，不集中也沒辦法，開發商又不傻，給三四線城市供應了能賣給誰？海量庫存都不知道哪年才能清理完呢！

從TOP10房企的土地布局來看，也基本集中在前述的六個城市里。

房企的土地布局也在向頭部收縮，基本上主要的土地都在前三位的城市，上表橫向來看，第四位的城市罕有占比能超過10%的。比如中海有76%的土地集中布局在前三個城市，綠城有70%，華潤有66%，金茂則是79%。每一家房企，前三個城市的土地布局，都占倉位的三分之二以上。

也就是說，未來的城市分化會加劇而不是收縮。這多半年的樓市救下來，房價跌勢是一點沒變，成交量也仍在下滑，唯一的變化，就是把三四線以下城市徹底甩掉了。操盤手雖然沒有明說，但救市基本已經只剩個名頭——當然三四線城市也沒什么新政策可挖掘了。以后穩樓市的效果如何，大家只看一二線城市就好，尤其是重點看上面的六個城市。

不過，要提醒大家一句，越是核心城市，越要看二手房而不是新房，這是我們跟官方的主要區別。比如深圳上半年二手房成交占市場的6成，成都上半年二手房成交占市場的7成，北京更厲害，上半年二手房成交占市場的8成。越是大城市，二手房市場越能代表樓市的情況。

這意味著新房和二手房走勢的分化，變得越來越重要。比如，新房價格越漲，對購房人來說成本就越高。當然新房子可能是物有所值的“好房子”，以后二手房可能也要分化看待，說不準哪一天二手房的數據也要把好房子單獨拉出來統計一下——不然怎么能體現“好房子”的優越性呢？

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