萬萬沒有想到,兄弟們,二手房按揭竟成了風(fēng)險(xiǎn)的重災(zāi)區(qū)。趁著政策寬松和資產(chǎn)荒,二手房按揭成了“被債”的溫床,假交易與職業(yè)“被債人”正瘋狂掏空銀行。
當(dāng)前,房貸政策持續(xù)回暖,二手房交易首付門檻大幅降低,低至一成,甚至還有零首付的情況。這本是為了激活樓市流動(dòng)性的政策,卻被鉆營(yíng)者扭曲成逃廢債務(wù)的灰色通道。
部分曾辦理經(jīng)營(yíng)貸的貸款人,因失業(yè)或經(jīng)營(yíng)失敗無力還貸,再加上房?jī)r(jià)深度下跌——部分城市跌幅已超30%,房貸余額高于房屋市值,他們便通過虛構(gòu)二手房交易來金蟬脫殼。
假買方實(shí)為“被債人”,名義購房者既不承擔(dān)還款責(zé)任,也不是實(shí)際居住人,僅僅是債務(wù)轉(zhuǎn)移的“工具”,銀行淪為最終接盤者。虛假交易后,抵押物價(jià)值不足以覆蓋貸款,銀行面臨不良率飆升。此類操作通常伴隨著高額中介費(fèi),進(jìn)一步削弱借款人還款能力,將債務(wù)危機(jī)轉(zhuǎn)嫁給金融系統(tǒng),這簡(jiǎn)直就是“趁你病要你命”。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種政策套利與風(fēng)險(xiǎn)呢?
這是低首付政策與房?jī)r(jià)下跌的致命組合。2025年,全國二手房首付比例統(tǒng)一降至15%,部分城市甚至實(shí)行零首付。這一政策本意是激活慘淡樓市,但遇上房?jī)r(jià)深度下跌,比如武漢、鄭州部分區(qū)域房?jī)r(jià)基本跌回2018年甚至2016年水平,就形成了套利空間。
疊加負(fù)債資產(chǎn)催化假交易,當(dāng)房?jī)r(jià)跌幅超30%,比如160萬的房子縮水至110萬,貸款余額高于房屋市值,借款人通過假買賣將債務(wù)轉(zhuǎn)移給職業(yè)“被債人”,利用低首付政策實(shí)現(xiàn)零成本棄房。
曾經(jīng)還有個(gè)火熱的產(chǎn)品叫經(jīng)營(yíng)貸。趁著房?jī)r(jià)下跌和經(jīng)濟(jì)下行,經(jīng)營(yíng)貸違約急需轉(zhuǎn)嫁。原經(jīng)營(yíng)貸借款人因失業(yè)或虧損無法還貸,需提供工資流水下降超30%的證明之類,借二手房交易將抵押物轉(zhuǎn)嫁給“被債人”,讓銀行成為最終風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。
銀行風(fēng)控也存在失控,最重要的是風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知偏差。二手房按揭長(zhǎng)期被視為低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù),銀行過度依賴抵押物價(jià)值,忽視了現(xiàn)金流審核。2025年,蘇州轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)暴增10倍至37.95億元,而收入證明造假成本一單也就幾百塊錢,流水交叉驗(yàn)證形同虛設(shè),成了虛假的擺設(shè)。
其次,業(yè)績(jī)壓力倒逼合規(guī)讓步。一些業(yè)務(wù)員為完成指標(biāo),對(duì)輕微逾期或親屬交易直接放水,這其實(shí)是一種低風(fēng)險(xiǎn)的幻覺。銀行無論是主觀上輕視風(fēng)險(xiǎn),還是客觀上面臨較大指標(biāo)壓力,都導(dǎo)致實(shí)際風(fēng)控松懈,助長(zhǎng)騙貸產(chǎn)業(yè)鏈。
二手房假交易的本質(zhì),是債務(wù)壓力與房?jī)r(jià)泡沫破裂下的絕望突圍,但這種飲鴆止渴的騙貸行為,只會(huì)將個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)演變成系統(tǒng)性金融火藥桶。2025年,LPR降至3.5%的寬松環(huán)境,本應(yīng)滋養(yǎng)實(shí)體經(jīng)濟(jì),卻因風(fēng)控失守淪為套利工具。
唯有銀行從嚴(yán)篩查負(fù)債情況、加強(qiáng)監(jiān)管,斬?cái)嗦殬I(yè)“被債”黑產(chǎn),并開放合法的債務(wù)置換通道,才能讓二手房按揭回歸居住屬性,而非逃債的捷徑。畢竟,當(dāng)最后一塊磚都被抽走時(shí),整個(gè)金融地基的塌方或許只需一陣微風(fēng)。
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