2025年已悄然過(guò)半,廣州樓市在這半年中呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢(shì)。
政策的持續(xù)調(diào)整、市場(chǎng)供需關(guān)系的動(dòng)態(tài)變化以及消費(fèi)者購(gòu)房心理的轉(zhuǎn)變,都深刻影響著廣州樓市的走向。
上半年廣州房產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況究竟如何,數(shù)據(jù)帶你揭示真相。
三大關(guān)鍵信號(hào)
預(yù)示廣州新房市場(chǎng)正掙脫底部
從最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)中,我們捕捉到三個(gè)關(guān)鍵信號(hào):廣州新房市場(chǎng)正穩(wěn)步掙脫“底部區(qū)間”的束縛,迎來(lái)復(fù)蘇曙光。
一是成交量回暖。
據(jù)廣州住建局公布的最新數(shù)據(jù),2025年6月廣州一手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到6796套,總面積809260平方米,環(huán)比增長(zhǎng)3.41%,創(chuàng)下了年內(nèi)成交新高!
至此,上半年累計(jì)賣(mài)出32861套新房,同比去年上漲近17%,行情明顯較去年回溫了不少。
二是價(jià)格觸底回升!
從上半年整體情況來(lái)看,全市新房成交均價(jià)為3.52萬(wàn)/平,環(huán)比上漲2.8%,價(jià)格呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。
尤其進(jìn)入5、6月,市場(chǎng)暖意加速滲透,新房網(wǎng)簽均價(jià)強(qiáng)勢(shì)回升至4萬(wàn)+/平,一舉打破持續(xù)11個(gè)月的3萬(wàn)+“筑底”僵局,為半年行情畫(huà)上關(guān)鍵上揚(yáng)曲線(xiàn)。
三是庫(kù)存持續(xù)下降,去化周期縮短。
庫(kù)存數(shù)據(jù)同樣印證著市場(chǎng)的積極轉(zhuǎn)向。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示,截至5月底,全市新房庫(kù)存約1437萬(wàn)平,環(huán)比減少3.2%,降至近一年來(lái)的最低位。這組數(shù)字背后,是市場(chǎng)消化能力持續(xù)走強(qiáng)的直接體現(xiàn)。
荔灣、天河、白云、番禺等熱門(mén)板塊表現(xiàn)搶眼,出清周期同比縮短3-6個(gè)月,庫(kù)存去化節(jié)奏明顯加快。
綜合成交量、價(jià)格、庫(kù)存三方面的積極表現(xiàn),廣州新房市場(chǎng)已擺脫低迷,步入復(fù)蘇軌道,后續(xù)有望在供需良性互動(dòng)中持續(xù)回暖,為樓市注入更多活力。
二手市場(chǎng)量?jī)r(jià)背離
成交創(chuàng)新高與價(jià)格下行并存
上半年,廣州二手房市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)出活躍態(tài)勢(shì)。
全市二手房成交5.6萬(wàn)套,平均每天能賣(mài)314套,創(chuàng)下三年新高,同比增長(zhǎng)13%。
開(kāi)年以來(lái),市場(chǎng)延續(xù)去年成交勢(shì)頭,1月、3月、4月月度成交規(guī)模保持在1萬(wàn)套以上較高水平,3月更是創(chuàng)下近兩年來(lái)新高。
盡管5-6月需求有所回落,但月均成交仍保持在9000套以上規(guī)模。
二手房市場(chǎng)的活躍,得益于政策放寬購(gòu)房門(mén)檻,釋放了大量剛需和改善性需求,同時(shí)也反映出購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的逐步改善。
然而,與成交量增長(zhǎng)形成鮮明對(duì)比的是,二手房成交價(jià)格仍在下降。
廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示,上半年二手房成交均價(jià)為27390元/平方米,同比下降4%。
二手房掛牌量居高不下,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下,業(yè)主為盡快促成交易,紛紛降價(jià)出售,內(nèi)卷現(xiàn)象嚴(yán)重。
同時(shí),新房市場(chǎng)高使用率產(chǎn)品的沖擊進(jìn)一步加劇了價(jià)格下行壓力。
買(mǎi)賣(mài)雙方在價(jià)格上的博弈愈發(fā)激烈,購(gòu)房者觀望情緒雖有所放緩,但仍期待更具性?xún)r(jià)比的房源,導(dǎo)致成交價(jià)格持續(xù)承壓。
市場(chǎng)回暖下的
量?jī)r(jià)分化與未來(lái)走勢(shì)
一二手成交量總體上漲14%+,新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)回暖,二手房?jī)r(jià)格卻持續(xù)下行——這一看似矛盾的現(xiàn)象,背后邏輯其實(shí)清晰可辨。
上半年市場(chǎng)回暖的核心推力,離不開(kāi)政策、產(chǎn)品與房企策略的多重發(fā)力。
利率優(yōu)惠政策顯著降低購(gòu)房門(mén)檻,直接撬動(dòng)剛需與改善需求釋放;“高使用率”項(xiàng)目集中入市,精準(zhǔn)匹配了購(gòu)房者對(duì)居住空間的實(shí)際訴求;房企則通過(guò)渠道升傭、促銷(xiāo)讓利等組合拳激活潛在客戶(hù),多方合力推動(dòng)成交量實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。
不過(guò),市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍顯脆弱,這也造就了新房與二手房的分化格局。
新房憑借高使用率、現(xiàn)房銷(xiāo)售等優(yōu)勢(shì)持續(xù)吸客,對(duì)二手房形成直接沖擊;而二手房市場(chǎng)因掛牌量高企、競(jìng)爭(zhēng)激烈,業(yè)主為快速成交不得不降價(jià)拋售,進(jìn)一步拉低整體價(jià)格。
這種態(tài)勢(shì)又加劇了購(gòu)房者的觀望情緒,不少人期待價(jià)格繼續(xù)探底,形成循環(huán)影響。
展望未來(lái),市場(chǎng)信心有望逐步修復(fù),分化趨勢(shì)則將持續(xù)深化。
從土地市場(chǎng)看,上半年19宗涉宅用地成交、超195億元的總金額,雖環(huán)比下降,但已達(dá)2024年同期的三倍多;宅地流拍率從之前的30%-60%回落至17%,均顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景的信心正在回升。
目前市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重,這一趨勢(shì)在未來(lái)仍將持續(xù)。部分新盤(pán)憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、地段和營(yíng)銷(xiāo)策略,取得了熱銷(xiāo)成績(jī)。
例如越秀?云萃首開(kāi)去化接近100%,南站的萬(wàn)科?檐嶼城首開(kāi)2分鐘不到銷(xiāo)售276套,金額突破6.06億元。而同時(shí),也有六成以上一手樓盤(pán)半年內(nèi)網(wǎng)簽量不足100套。市場(chǎng)冷熱不均現(xiàn)象明顯。
對(duì)于購(gòu)房者而言,當(dāng)下市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。在市場(chǎng)分化的背景下,應(yīng)更加理性地選擇房產(chǎn)。
剛需族必須丟掉 “抄底幻想”,政策窗口期不會(huì)無(wú)限延長(zhǎng),盯著現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房下手,優(yōu)先鎖定配套落地的成熟板塊。那些還在畫(huà)餅的遠(yuǎn)郊盤(pán),再便宜也是陷阱。
改善客更要狠下心篩選,非核心地段的偽豪宅堅(jiān)決不碰,緊盯硬通貨,哪怕多花點(diǎn)錢(qián),也比買(mǎi)錯(cuò)后砸在手里強(qiáng)。
記住,現(xiàn)在不是 “買(mǎi)不買(mǎi)” 的問(wèn)題,是 “買(mǎi)對(duì)不買(mǎi)錯(cuò)” 的生死線(xiàn),盲目入手,注定會(huì)成為分化時(shí)代的炮灰。
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