2025年已悄然過(guò)半，廣州樓市在這半年中呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢(shì)。

政策的持續(xù)調(diào)整、市場(chǎng)供需關(guān)系的動(dòng)態(tài)變化以及消費(fèi)者購(gòu)房心理的轉(zhuǎn)變，都深刻影響著廣州樓市的走向。

上半年廣州房產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況究竟如何，數(shù)據(jù)帶你揭示真相。

三大關(guān)鍵信號(hào)

預(yù)示廣州新房市場(chǎng)正掙脫底部

從最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)中，我們捕捉到三個(gè)關(guān)鍵信號(hào)：廣州新房市場(chǎng)正穩(wěn)步掙脫“底部區(qū)間”的束縛，迎來(lái)復(fù)蘇曙光。

一是成交量回暖。

據(jù)廣州住建局公布的最新數(shù)據(jù)，2025年6月廣州一手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到6796套，總面積809260平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.41%，創(chuàng)下了年內(nèi)成交新高！

至此，上半年累計(jì)賣(mài)出32861套新房，同比去年上漲近17%，行情明顯較去年回溫了不少。

二是價(jià)格觸底回升！

從上半年整體情況來(lái)看，全市新房成交均價(jià)為3.52萬(wàn)/平，環(huán)比上漲2.8%，價(jià)格呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。

尤其進(jìn)入5、6月，市場(chǎng)暖意加速滲透，新房網(wǎng)簽均價(jià)強(qiáng)勢(shì)回升至4萬(wàn)+/平，一舉打破持續(xù)11個(gè)月的3萬(wàn)+“筑底”僵局，為半年行情畫(huà)上關(guān)鍵上揚(yáng)曲線(xiàn)。

三是庫(kù)存持續(xù)下降，去化周期縮短。

庫(kù)存數(shù)據(jù)同樣印證著市場(chǎng)的積極轉(zhuǎn)向。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全市新房庫(kù)存約1437萬(wàn)平，環(huán)比減少3.2%，降至近一年來(lái)的最低位。這組數(shù)字背后，是市場(chǎng)消化能力持續(xù)走強(qiáng)的直接體現(xiàn)。

荔灣、天河、白云、番禺等熱門(mén)板塊表現(xiàn)搶眼，出清周期同比縮短3-6個(gè)月，庫(kù)存去化節(jié)奏明顯加快。

綜合成交量、價(jià)格、庫(kù)存三方面的積極表現(xiàn)，廣州新房市場(chǎng)已擺脫低迷，步入復(fù)蘇軌道，后續(xù)有望在供需良性互動(dòng)中持續(xù)回暖，為樓市注入更多活力。

二手市場(chǎng)量?jī)r(jià)背離

成交創(chuàng)新高與價(jià)格下行并存

上半年，廣州二手房市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)出活躍態(tài)勢(shì)。

全市二手房成交5.6萬(wàn)套，平均每天能賣(mài)314套，創(chuàng)下三年新高，同比增長(zhǎng)13%。

開(kāi)年以來(lái)，市場(chǎng)延續(xù)去年成交勢(shì)頭，1月、3月、4月月度成交規(guī)模保持在1萬(wàn)套以上較高水平，3月更是創(chuàng)下近兩年來(lái)新高。

盡管5-6月需求有所回落，但月均成交仍保持在9000套以上規(guī)模。

二手房市場(chǎng)的活躍，得益于政策放寬購(gòu)房門(mén)檻，釋放了大量剛需和改善性需求，同時(shí)也反映出購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的逐步改善。

然而，與成交量增長(zhǎng)形成鮮明對(duì)比的是，二手房成交價(jià)格仍在下降。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，上半年二手房成交均價(jià)為27390元/平方米，同比下降4%。

二手房掛牌量居高不下，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，業(yè)主為盡快促成交易，紛紛降價(jià)出售，內(nèi)卷現(xiàn)象嚴(yán)重。

同時(shí)，新房市場(chǎng)高使用率產(chǎn)品的沖擊進(jìn)一步加劇了價(jià)格下行壓力。

買(mǎi)賣(mài)雙方在價(jià)格上的博弈愈發(fā)激烈，購(gòu)房者觀望情緒雖有所放緩，但仍期待更具性?xún)r(jià)比的房源，導(dǎo)致成交價(jià)格持續(xù)承壓。

市場(chǎng)回暖下的

量?jī)r(jià)分化與未來(lái)走勢(shì)

一二手成交量總體上漲14%+，新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)回暖，二手房?jī)r(jià)格卻持續(xù)下行——這一看似矛盾的現(xiàn)象，背后邏輯其實(shí)清晰可辨。

上半年市場(chǎng)回暖的核心推力，離不開(kāi)政策、產(chǎn)品與房企策略的多重發(fā)力。

利率優(yōu)惠政策顯著降低購(gòu)房門(mén)檻，直接撬動(dòng)剛需與改善需求釋放；“高使用率”項(xiàng)目集中入市，精準(zhǔn)匹配了購(gòu)房者對(duì)居住空間的實(shí)際訴求；房企則通過(guò)渠道升傭、促銷(xiāo)讓利等組合拳激活潛在客戶(hù)，多方合力推動(dòng)成交量實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。

不過(guò)，市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍顯脆弱，這也造就了新房與二手房的分化格局。

新房憑借高使用率、現(xiàn)房銷(xiāo)售等優(yōu)勢(shì)持續(xù)吸客，對(duì)二手房形成直接沖擊；而二手房市場(chǎng)因掛牌量高企、競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)主為快速成交不得不降價(jià)拋售，進(jìn)一步拉低整體價(jià)格。

這種態(tài)勢(shì)又加劇了購(gòu)房者的觀望情緒，不少人期待價(jià)格繼續(xù)探底，形成循環(huán)影響。

展望未來(lái)，市場(chǎng)信心有望逐步修復(fù)，分化趨勢(shì)則將持續(xù)深化。

從土地市場(chǎng)看，上半年19宗涉宅用地成交、超195億元的總金額，雖環(huán)比下降，但已達(dá)2024年同期的三倍多；宅地流拍率從之前的30%-60%回落至17%，均顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景的信心正在回升。

目前市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重，這一趨勢(shì)在未來(lái)仍將持續(xù)。部分新盤(pán)憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、地段和營(yíng)銷(xiāo)策略，取得了熱銷(xiāo)成績(jī)。

例如越秀?云萃首開(kāi)去化接近100%，南站的萬(wàn)科?檐嶼城首開(kāi)2分鐘不到銷(xiāo)售276套，金額突破6.06億元。而同時(shí)，也有六成以上一手樓盤(pán)半年內(nèi)網(wǎng)簽量不足100套。市場(chǎng)冷熱不均現(xiàn)象明顯。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)下市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。在市場(chǎng)分化的背景下，應(yīng)更加理性地選擇房產(chǎn)。

剛需族必須丟掉 “抄底幻想”，政策窗口期不會(huì)無(wú)限延長(zhǎng)，盯著現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房下手，優(yōu)先鎖定配套落地的成熟板塊。那些還在畫(huà)餅的遠(yuǎn)郊盤(pán)，再便宜也是陷阱。

改善客更要狠下心篩選，非核心地段的偽豪宅堅(jiān)決不碰，緊盯硬通貨，哪怕多花點(diǎn)錢(qián)，也比買(mǎi)錯(cuò)后砸在手里強(qiáng)。

記住，現(xiàn)在不是 “買(mǎi)不買(mǎi)” 的問(wèn)題，是 “買(mǎi)對(duì)不買(mǎi)錯(cuò)” 的生死線(xiàn)，盲目入手，注定會(huì)成為分化時(shí)代的炮灰。