最近，房地產市場又有了新變化。以前，大家買房的時候，眼睛都盯著新房，覺得新房又新又好，未來升值潛力大。可現在，二手房市場的變化卻讓人不得不重新審視。二手房市場里，低總價房源的成交量蹭蹭地往上漲，從一線城市到二線城市，數據全線飄紅。這背后，其實是房地產市場發生了根本性的轉變。今天，咱就嘮嘮這里面的門道。

過去，房地產市場就像一場瘋狂的賽跑，大家都在追著房價跑，生怕錯過上車的機會。那時候，房價就像被一只無形的大手推著，一個勁兒地往上躥。開發商只要推出新樓盤，就會被購房者一搶而空。為啥呢？因為大家都覺得，今天不買，明天房價又要漲了，買了就能賺一筆。而且，城市也在不斷擴張，各種規劃概念層出不窮，好像每一個新開發的區域都充滿了無限可能。這就導致大家買房的時候，更多地考慮房子未來能漲多少，而不是房子本身的居住價值。

但現在，風向變了。房地產市場已經從過去的賣方市場，變成了買方市場。啥是買方市場呢？說白了，就是現在房子多了，買房的人有了更多的選擇，主動權掌握在了購房者手里。市場也不再是被漲價預期和那些虛無縹緲的規劃概念牽著走，而是回到了最本質的需求 —— 剛需和剛改。

咱來看看數據，就拿廣州來說，今年上半年，總價 200 萬以下的二手住房交易占比達到了 46%，比 2024 年上半年增加了 13 個百分點。這可不是一個小數目，相當于每 100 套二手房交易里，就有 46 套是總價 200 萬以下的低總價房源。再看上海，今年上半年，總價 300 萬以下二手房交易占比達到 45%，比去年上半年增加了 2 個百分點。南京樓市也一樣，總價 200 萬以下的房源，銷售占比從去年上半年的 48% 上升到 58%。這些數據都明明白白地告訴我們，低總價二手房已經成為了當下二手房市場成交的主力軍。

而且，現在很多一二線城市，二手房的成交量已經超過了新房。昆明樓市，今年上半年二手房與新房成交比率為 7：3，二手房成交占比 70%，新房占比 30%。成都樓市，上半年二手房的成交占比也已經達到 69.7%。就連深圳樓市，二手房的成交占比也將近六成。這說明了啥？說明當下的房地產市場，從成交量來看，還是剛需在主導，存量房市場也就是二手房市場，活躍度非常高。

雖然現在新房市場都在喊著要建設好房子，刺激改善需求，住建部也多次強調房地產市場要從 “有沒有” 轉向 “好不好”。想法是挺好的，大家也都想住大房子、好房子，可現實很殘酷。有需求不一定有購買力啊！現在大家的工作收入預期不太穩定，經濟大環境也不太樂觀，誰敢隨隨便便猛加杠桿去買好房子呢？而且，很多改善需求不是憑空產生的，得先把手里的老房子賣掉，才能有錢去買新房子。

但是，新房市場所謂的好房子，總價并沒有下降，只是在同樣的總價下，你能買到更大的面積、更低的容積率、更合理的設計。可二手房市場呢，卻是另一番景象，價格一直在降，以價換量的現象特別嚴重。這就好比你手里拿著一張不斷貶值的鈔票，想去換一張更值錢的鈔票，難度可想而知。你手中的老房子價格一降再降，置換新房的壓力就越來越大，置換能力自然就受到影響了。所以說，房地產市場的流通交易性還是存在一定的阻塞。不管從房地產的庫存來看，還是從交易的流通順暢性來看，房地產市場要想真正企穩，還得再熬一熬、等一等、磨一磨。

再說說那些低總價房源，也就是大家常說的老破小。現在，就算你不太關注房地產，也知道這類房子的價格上升能力已經很弱了，能不快速下跌就謝天謝地了。就以上海樓市為例，參考國家統計局公布的 70 城房價數據，從 2023 - 2025 年初，上海 90 平米以下二手房價指數下跌 8.4%，而 144 平米以上下跌 4.6%。老破小的下跌比例明顯更大。那為啥明知道這些房源價格在下跌，上升潛力小，成交量還快速上升呢？這就是因為對于很多人來說，價格已經跌到他們能接受的范圍了，而且現在首付低、利率低。雖然月供可能比租金高一點，但好歹能有個自己的家，孩子的教育等一系列問題也能解決了。這就是最淳樸的居住需求，也是房地產價值的回歸。

從這些情況來看，樓市很難再出現以前那種全面普漲的行情了。未來，房地產市場將更多地趨向于由剛需和改善型需求主導的平穩發展態勢。所以，咱買房的時候，可不能再像以前那樣盲目跟風了，得根據自己的實際需求和經濟實力來做決定。如果是剛需買房，遇到合適的低總價房源，該出手時就出手，畢竟房子是用來住的，能解決當下的居住問題才是最重要的。要是想著投資房產賺大錢，那可得好好掂量掂量，市場已經變了，投資房產可不像以前那么簡單了。