2025.07.13

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作者 |第一財經(jīng) 安卓

“買房不僅沒掏錢，反而能從銀行多套出上百萬元貸款。”這種在電影里都不敢上演的情節(jié)，卻在現(xiàn)實中日漸呈泛濫之勢。

近段時間，高評高貸的現(xiàn)象被廣泛關(guān)注，灰色操作大白于天下，甚至還牽涉炒房客、職業(yè)背債人等社會群體。所謂高評高貸，簡單來說就是通過人為拉高房產(chǎn)評估價，使得銀行批復(fù)下來的貸款額度超過實際購房成本，最終實現(xiàn)“零首付+多套取貸款”的操作。

這種看似美好的交易模式實際有著巨大的法律風(fēng)險，對于銀行來說，一旦房產(chǎn)斷供，將形成不良資產(chǎn)，加重銀行的資產(chǎn)質(zhì)量壓力，對于買賣雙方來說，或涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪。

高評高貸的現(xiàn)象也再次引起了銀行的高度關(guān)注。近日，一張聊天截圖在多個中介群傳播，截圖信息顯示：某銀行已經(jīng)嚴(yán)查高評高貸業(yè)務(wù)，該行某支行已有多人被調(diào)查。不過，該圖片第一財經(jīng)尚無法證其真?zhèn)巍?/p>

一位知情人士對第一財經(jīng)透露，確實銀行已經(jīng)關(guān)注到了高評高貸，起因是在6月初對上半年例行風(fēng)險排查時，查出了高評高貸現(xiàn)象。

“高評高貸”套貸與風(fēng)險鏈條

一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)表示，事實上，高評高貸的現(xiàn)象一直都存在，已經(jīng)是“老手段”了。只不過在前些年房價處于上漲通道時，操作難度較大。

“一方面，房價快速上漲，高評很難實現(xiàn)；另一方面，首付在三成、五成乃至七成時，能高貸的空間也十分有限。”他說，“那個時候，高評高貸的主要目的是幫助客戶實現(xiàn)零首付。”他說。

“而這幾年，隨著房價步入下跌通道，首付比例下降至15%，高評高貸的空間一下子就出來了。”他透露，從疫情之后，高評高貸的苗頭就日漸顯露，尤其是去年以來越加瘋狂。

2024年5月，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)文，將首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同年9月，上述兩部門再度發(fā)文，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

據(jù)了解，高評高貸的具體操作模式是，中介機(jī)構(gòu)或者操盤的金融公司專挑低于市場價的房子，聯(lián)合評估公司把評估價做高。

比如，在不考慮稅費的前提下，將500萬元的房子評估價做到700萬元，首付15%即105萬元，剩余595萬元向銀行貸款。對于買家來說，貸款不僅覆蓋了房屋的全款，還多拿到了95萬元。而為了撮合高評高貸，其中通常還涉及買賣雙方簽訂陰陽合同，約定銀行多付給賣方高于房屋總價的資金到賬后要返還給買方。

那么，什么樣的人群需要高評高貸業(yè)務(wù)呢？

據(jù)上述房產(chǎn)中介透露，一類是小微企業(yè)老板，他們出于日常資金周轉(zhuǎn)需求，想通過高評高貸的模式買房，順道套取較低利率的信貸資金。如果通過正規(guī)的經(jīng)營貸，這些小微企業(yè)老板或是資質(zhì)不達(dá)標(biāo)，或是面臨較高的利率，而當(dāng)前的房貸利率僅3%左右。

一類是亟需資金的人群，他們需要借助“背債人”群體完成高評高貸，職業(yè)背債人被中介機(jī)構(gòu)或操盤的金融公司包裝成“優(yōu)質(zhì)客戶”，幫人頂名買房，最后的資金給到了上述亟需資金的人群，而購來的房產(chǎn)最終走向斷供，成了銀行的不良資產(chǎn)。

還有一類人群就是炒房客。“房產(chǎn)上漲的時候有炒房客，房產(chǎn)下跌的時候同樣有炒房客，只不過，后者是以時間換空間。”上述房產(chǎn)中介人士稱，如今業(yè)內(nèi)有種說法：炒房客非高評高貸不買。

“炒房客在無法有效盤活手上存貨的背景下，通過高評高貸貸出資金以維系現(xiàn)金流，期待在未來房價上漲后賣出獲利。”他說。

第一次賣房就遭遇高評高貸陷阱

在社交平臺上，時有用戶表示，自己在不知情的情況下被高評高貸了。

一位用戶稱，第一次賣房就進(jìn)了坑。該用戶說，自己在網(wǎng)上掛盤后，有中介聯(lián)系她，開價稱“凈收90萬能賣不”？雖然價格比市場價低，但考慮到凈收省事，用戶就同意了，第二天就簽訂了賣房合同，合同上標(biāo)明定金1萬元，銀行貸款70萬元，剩下19萬元過戶當(dāng)天付款。

“當(dāng)時，中介和我說，簽合同的買家不是以后房產(chǎn)證的人，到時候他們會指定上證人，我沒多想就同意了。”她說。

由于該用戶的房產(chǎn)還有未結(jié)清貸款，所以中介讓她去申請?zhí)崆斑€貸。“一開始說下周面簽完就可以還款，結(jié)果10月底簽的購房合同，現(xiàn)在都來年的2月初了還沒辦完，一直以各種理由推拖，比如買家沒時間、買家資料不全、銀行面簽人員出車禍了、面簽沒過、公司處理的工作人員家人去世……”她說。

“正常房屋買賣流程一個月內(nèi)搞定，但我本人經(jīng)歷前后6個月的時間才告終。后來才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初在簽完合同后，他們金融公司（中介）才開始找目標(biāo)客戶，這個時間可長可短，而且這些客戶或是征信有問題，或是急需錢周轉(zhuǎn)的，面簽不一定能過，結(jié)果就是買家換了一批又一批。如果買家后期還不上銀行貸款，或者拒不還款，可能我還會面臨被銀行起訴的風(fēng)險，屬于聯(lián)合騙貸行為，想想就害怕。”她說。

另一位用戶也說，自己3月初簽了賣房合同，然后中介就一直拖，合同約定網(wǎng)簽時間為5月底前，結(jié)果到6月中旬了，中介才打電話通知去銀行簽資金監(jiān)管協(xié)議，去銀行才知道中介和買方又把房子賣給了另外一個人。

“買方和中介對我說，買方是做生意的，到時候可能會多貸一點，到賬后我要還給買方，結(jié)果超貸了30多萬，后面去查了簽合同的買方，發(fā)現(xiàn)那人是失信被執(zhí)行人，身背幾千萬元負(fù)債。”該用戶說。

買家賣家均涉刑責(zé)，賣家或成貸款詐騙共犯

廣東邦燊律師事務(wù)所律師賴智欣告訴第一財經(jīng)，在房地產(chǎn)交易中，高評高貸存在重大法律風(fēng)險。“對于買家來說，如果通過高評高貸購樓，且斷供后惡意套貸跑路，或涉嫌貸款詐騙罪。”他說。

對于貸款詐騙罪，根據(jù)《刑法》第193條的規(guī)定，有下列情形之一，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，數(shù)額較大的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處2萬元以上20萬元以下罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處5年以上10年以下有期徒刑，并處5萬元以上50萬元以下罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處10年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處5萬元以上50萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。具體包括編造引進(jìn)資金、項目等虛假理由的；使用虛假的經(jīng)濟(jì)合同的；使用虛假的證明文件的；使用虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保或者超出抵押物價值重復(fù)擔(dān)保的；以其他方法詐騙貸款的。

對于賣家來說，同樣具有法律風(fēng)險。“在高評高貸的房產(chǎn)交易中，我們經(jīng)常強(qiáng)調(diào)買家的風(fēng)險，往往忽略了賣家面臨的風(fēng)險。賣家為了促進(jìn)成交，而應(yīng)買家的要求配合做高評高貸，以減輕買家首付款籌措的壓力，或涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪的共犯，要被追究法律責(zé)任。”賴智欣說。

另外，賴智欣表示，在民事責(zé)任方面，若高評高貸行為導(dǎo)致合同因虛假陳述或惡意串通而損害第三人（如銀行）利益，則該合同可能被認(rèn)定為無效。

“這將導(dǎo)致賣家和買家之間的交易失去法律效力，賣家可能面臨返還已收款項、賠償損失等民事責(zé)任，且對個人的信用記錄造成重大影響。”他說。

“我認(rèn)為，高評高貸目前只停留在個案階段，不會出現(xiàn)大規(guī)模爆發(fā)。”廣東省小額貸款公司協(xié)會秘書長徐北對第一財經(jīng)分析說，高評高貸通常需要銀行的高度配合，甚至要“內(nèi)外勾結(jié)”。“而事實上，銀行在審批貸款時，會對借款人提供的房產(chǎn)評估報告等材料進(jìn)行嚴(yán)格審核，若發(fā)現(xiàn)評估價值明顯高于市場價值或存在其他虛假信息，銀行會進(jìn)一步調(diào)查并評估貸款風(fēng)險。”他說。

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