文=城記智庫雨林

上周，《陜西省人民政府關于西安市雁塔區等10個縣（區）國土空間總體規劃（2021-2035年）的批復》公布。

這個批復最大的看點，是首次明確了西安十個區域的空間指標——尤其是城市開發邊界。結合之前公布的各區規劃，作為首次在“多規合一”下的空間規劃，可以說這決定未來十年西安發展方向。

我們認為：基于土地性質、發展空間和產投效益，西安北部區域尚需再度整合；南部的發展重心和導向，需要重新審視并予以側重。

備注：文底獨家送出西安全景規劃圖（30M）

空間：西安發展空間在哪

作為首次“多規合一”的空間規劃，耕地和生態保護紅線被提到前所未有的重視高度。

因此，這就從根底上明確了各區的土地性質占比。在這個背景下，“城鎮開發邊界”就明確了城市的可開發范圍，面積大小直接決定城市可開發空間。那么，誰是將是西安“王者”區域？

最大的看點就是長安區，成為面積和占比的“雙料冠軍”——是高新、航天和西咸 三大“國字號”開發區“最大的供地商” 。

西安人口和產業核心聚集區◎NEWS

長安區地處主城正南

在東西長達40余公里范圍內

提供連片和成規模的增量開發空間

—— 在東部和北部幾乎不可想象

主城區人口、產業和高校等，

可以說“無縫導入”。

產業和人口“重心”在南，是規律結果

尤其是擁有更低的開發成本

“南北中軸過，東西濟三區”的長安，全域GDP走上騰飛之路，迅速成為西安第三大GDP區。 此后傳導效應給到了鄠邑和周至，打破“西安郊縣經濟弱”的魔咒。

“城鎮開發邊界”面積排名◎制圖/城記智庫

新的西安城市格局， 從空間上可以這樣理解：

中心城區是核心，人口經濟大頭占；

北部農業指標高，生態紅線在南邊。

工業布局向外走，最大空間在西咸。

CID/奧體和能金，三個中心撐新天。

未央和雁塔雖然面積排名靠前，但經過多年高速發展土地已告急。東北部片區，可成片的區域主要集中在港務片區。但是，“北跨”區域的高陵、閻良和臨潼，依舊存在巨大的挑戰：

“城鎮開發面積”不足且分散，難以像南部擁有“成片成規模效應”，且跨渭河導致成本高昂。

基于此，北部空間有必要進行整合：目前，經開已對高陵涇渭新城、臨潼渭北工業園進統領。當下， 西咸新區的秦漢、涇河和空港有必要進行重新整合，實現相對平衡的投入與產出效應！

紅線：西安哪些不能碰的地方

通讀歷史和經濟，就能理解“地理是一切的塑造者”。談及城市發展，必須要將地理置于時代線中。

“實質是生態環境安全的底線，目的是建立最為嚴格生態保護制度”。嚴禁“生態保護紅線任意改變用途，確保生態功能不降低、面積不減少和性質不改變。它既決定了西安開發空間，也決定生態環境。

占比方面，西安以37.6%的在國務院批復城市中排名第一。得益于秦嶺，西安森林覆蓋率達48.03%，位列北方省城第一。

“重要水源地”之一的周至縣

拿下面積和占比“兩個第一”

隨后是藍田、長安和鄠邑

這勢必造成“縣域經濟不強”

不過，基于高新南拓和工業帶動的結果

鄠邑已超過高陵，周至正趕超臨潼

西安“生態紅線”排名◎制圖/城記智庫

分析國務院批復的城市，“耕地和生態保護紅線”的比例，與每座城市的實際情況有關。

比如全域面積皆超過1.6萬平方公里的北京和杭州，因為山區占比較大，因此耕地占比分別只有6.7%和6.9%。西安大致與這兩城相似，因為生態紅線占比極高，耕地占地為13.4%。

可以看到，臨潼區兩項指標均位列第一。如果再加上驪山、秦陵文物保護等，臨潼可開發面積確實局促。

西安耕地面積排名◎制圖/城記智庫

因為轄區和地理綜合因素

西安的“糧倉”集中在南北兩地

南部集中在長安、藍田和鄠邑

占全市比例為42.3%

北部集中在臨潼、高陵和閻良

占全市比例達48.3%

可以看到，本次西安最大增量空間在西咸新區，且包括基礎條件、產業基底和開發條件等諸多優勢。

相比之下，西安北部最大明確了核心功能——實現“工業用地管夠” 。 原因其實也 并不復雜，基于用地性質、交通、投入成本以及人口遷徙等綜合因素，北部要更具針對性和可行性開發，這個大致也是高陵、臨潼和閻良定位“ 都市圈綜合性新城”的來歷。

西安區域開發方向，要綜合“客觀現狀+產業基底+開發成本+發展機會”等角度，進行重新審視。

定位：西安十個區域定位

根據《陜西省人民政府關于西安市雁塔區等10個縣（區）國土空間總體規劃（2021-2035年）的批復》，各區域的定位如下：

西安十區縣功能定位◎制圖/城記智庫

最后補充兩點：

一是本次批復中未包括碑林、蓮湖和新城：不過面積僅90余平方公里，已實現100%城市化率。“七普”中，三區人口高達242萬人，密度悉數進入全國前十，總計達2.6萬人/平方公里。再加上每日巨量旅游人口，三區人口密度“冠絕全國”也絲毫不為過。

二是本次以行政轄區口徑，因此未包括自管區的西咸新區。1411平方公里“城鎮開發邊界”，在國務院批復城市排名第20名。納入西咸自管區后的西安總指標，預估約1600平方公里，與寧波和杭州不相上下（全國前十左右），是西安有史以來規模最大的一次。

請收這張30M《2021～2025年西安國土空間規劃》

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-「城記」西安最新規劃篇-
①定位：《》
②空間：《》
③生態：《》
④土地：《》

⑤趨勢：《》

⑥規律：《》

-「城記」西安區域解讀篇-

①經濟：《 》

②布局：《》
③工業：《 》
④水源：《 》
⑤區域：《》

⑥變革：《》

文=城記智庫雨林

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