第 2327期〡2025/07/14

日前，西藏城投（600773）公告稱，關聯方上海靜安城市更新投資發展有限公司（以下簡稱“靜安更新公司”）房產項目的銷售代理費從0.5%提至1.5%，傭金收入瞬間增加了兩倍。

靜安更新公司為西藏城投第一大股東上海北方企業（集團）有限公司（以下簡稱“北方集團）的全資子公司。在房地產行業深度調整，人力與營銷成本攀升的當下，委托方意圖以高傭金激勵銷售，也是控股股東對西藏城投的業績托舉。

《每日經濟新聞》記者注意到，2024年，西藏城投扣非凈虧損達到3.09億元，地產銷售額萎縮至9億元水平，主業承壓明顯。2025年一季度，西藏城投實現營業收入5.35億元，歸母凈利潤為-3439萬元。

與此同時，公司鋰產業的轉型故事仍在艱難續寫。

手握西藏390萬噸碳酸鋰鹽湖資源十余年，公司本該憑借這一“王牌”實現轉型，卻遲遲未能將其轉化為實際業績。直至近年來，龍木錯鹽湖終獲1萬噸/年采礦證，3300噸氫氧化鋰產線啟動建設。

不過，這抹“鋰色”能否在短期內撐起業績脊梁，仍是懸頂之問。

01?

代理費提至1.5%

7月4日，西藏城投發布公告稱，公司與靜安更新公司簽訂了《洪南山宅240街坊項目房地產委托銷售代理協議之補充協議》，兩公司協商決定提高代理銷售費用提成比例，從原來的銷售額的0.5%調整為1.5%。此項調整自2025年7月1日起生效。

來源：西藏城投公告

西藏城投與靜安更新公司為關聯方。

去年4月，上海市靜安區國資委擬將其直接持有的西藏城投3.92億股無償劃轉至北方集團，劃轉完成后，北方集團以41.15%的持股比例成為上市公司第一大股東。

而靜安更新公司，則是北方集團全資子公司。

雙方合作始于2023年11月。彼時，靜安更新公司委托西藏城投承擔“洪南山宅240街坊項目”的前期籌備工作，包括售樓處建設、銷售團隊組建、營銷策劃、樣板房裝修、預售證辦理及廣告推廣等，合同總金額達8000萬元。

來源：西藏城投公告

前期工作告一段落后，2024年4月，雙方正式簽訂《房地產委托銷售代理協議》，西藏城投接手商品房銷售代理，初始傭金費率定為銷售額的0.5%。

對于此次費率大幅上調，公告解釋為應對當前房地產市場的持續疲軟、銷售壓力陡增、行業競爭白熱化，以及公司面臨的人力成本與營銷平臺費用持續上漲的狀況。

據公開資料，洪南山宅240街坊曾是上海中心城區的知名棚戶區，始建于1964年，項目于2019年初啟動征收，由上海地產集團與北方集團合作投資參與征收，并由靜安更新公司負責投資建設管理。

項目定位為高端商品住宅社區，占地約3.14萬平方米，容積率3.05，總建筑面積約15.3萬平方米，規劃建設7棟15至33層高層住宅及1棟養老設施用房，總投資約115億元。公開信息顯示，該項目推廣名為靜安璽越，均價約12.5萬元/平方米。

西藏城投作為代理銷售平臺，代理費率從0.5%升至1.5%，意味著同等銷售額下，西藏城投可獲得的傭金收入大幅增加。

02?

受行業沖擊

西藏城投的前身是西藏金珠，在2007年股權變更后更名為“西藏雅礱”，彼時公司已徘徊在退市邊緣。

2009年公司重大資產重組，上海市靜安區國資委入主，公司主營業務轉向房地產，以舊城改造、配套商品房、普通商品房和保障性住房建設為核心業務，業務版圖聚焦于上海、福建泉州、陜西西安等區域。

此后十余年，西藏城投的業績隨房地產行業周期起伏。巔峰時期，年營業收入一度觸及29億元；低谷之時，則徘徊在6億至7億元區間。凈利潤表現相對穩定，多數年份維持在1億元上下。

不過，近幾年，西藏城投業績下滑明顯。2022年至2024年，其歸母凈利潤分別為1.17億元、0.62億元、0.13億元。尤其是2024年，其扣非凈虧損為3.09億元，同比下滑596.55%。

對于2024年扣非凈利潤出現虧損，西藏城投解釋稱，主要系公司下屬公司在2024年公開掛牌轉讓了所持有的上海國投置業有限公司100%股權，處置長期股權投資產生的損益為非經常性損益。

2025年一季度，西藏城投營業收入為5.35億元，較去年同期增長600%，但其歸母凈利潤-3439萬元，為虧損狀態。

作為地產企業，西藏城投難以置身于行業深度調整之外。2024年，公司房地產項目合同銷售金額萎縮至9.02億元，銷售面積僅5.21萬平方米，規模較往年明顯收縮。

分地區來看，西安區域貢獻了10.16億元的營業收入，成為業績支柱。但亮眼營收背后，營業成本同比飆升698.64%，導致項目毛利率被嚴重壓縮，僅有10.80%。與此同時，上海、泉州兩地的業務收入則出現明顯下滑。

來源：西藏城投公告

從在建項目來看，其項目主要位于西咸地區，包括世貿銘城、世貿馨城、世貿新都項目等，合計在建建筑面積約61.70萬平方米。雖然目前西安房地產市場呈現供需“兩旺”的態勢，但區域分化特征顯著，房地產銷售競爭也極為激烈。

因此，靜安更新公司提升西藏城投代理費用率亦不難猜測。

一方面，是委托方意圖通過加大營銷激勵力度，以應對市場疲軟、加速項目去化的迫切需求。

另一方面，大幅提高代理費率，實質上是同一國資體系下，控股股東北方集團通過其項目公司靜安更新在業務層面向上市公司進行“輸血”，旨在幫助后者抵御行業下行壓力，穩定經營并改善報表業績。

03?

鋰項目有進展？

在地產主業持續承壓的背景下，西藏城投將期望寄予“鹽湖鋰項目”。

2010年，西藏城投通過收購西藏國能礦業發展有限公司（下稱“國能礦業”）41%股份，獲得西藏阿里地區日土縣多瑪結則茶卡鹽湖和龍木錯鹽湖的采礦權，公司公告曾披露，兩湖經核實的鋰資源若折算成碳酸鋰，儲量高達390萬噸，屬大型鋰礦資源。

為打通產業鏈，公司隨后動作頻頻：與清華大學化工系展開技術合作，投資陜西國能新材料科技有限公司，并建成了石墨烯雜化物生產線。

但將資源轉化為產能的道路卻頗為波折。2012年，西藏城投計劃在陜西涇河新城投資大型高純度鋰項目，并于次年完成土地獲取，但項目最終因環保問題擱淺。后轉戰甘肅金昌的嘗試同樣未能落地。

更關鍵的是，兩大鹽湖的采礦權審批也長期懸而未決。項目的失利與關鍵證照的缺失，迫使公司將重心拉回賴以生存的房地產開發領域。直至2024年末，其鋰業務對業績的實質性貢獻依然空缺。

不過，細翻西藏城投公告發現，公司鋰項目在近兩年好似有了進展。

來源：VCG211431316009

據西藏城投年報披露， 2021年4月，其拿到日土縣多瑪結則茶卡鹽湖礦區的采礦許可證。

2023年7月，國能礦業收到了關于3萬噸工業級氫氧化鋰項目的環評批復，在前期準備工作已就緒的前提下，國能礦業已經啟動了首期3300噸氫氧化鋰的產線建設。2024年7月，龍木錯鹽湖采礦證塵埃落定，明確包含鋰、硼、鉀三種礦產，有效期至2029年。

此外，西藏城投此前也披露，龍木錯鹽湖采礦證續證工作已完成，龍木錯鹽湖7萬噸鋰鹽項目的《可行性研究報告》及《開發利用方案》已評審過會并獲取批復，環評報告也于2025年1月獲得批復。

不過，上述進展背后，是鋰行業的周期性低谷。與前兩年相比，鋰電產業鏈企業投資熱情正呈現出減退趨勢。多家企業暫緩或終止鋰電項目，對待擴產態度愈發謹慎。

2024年業績說明會上，西藏城投透露出轉型目標，今年（2025年）公司地產板塊將圍繞加速去化展開，同時進一步加快鹽湖資源產業轉型。“一旦兩湖的前期手續完成，同時推進開發建設，今年完成1萬噸氫氧化鋰產線投產，啟動龍木錯建設，后續將保持連續投入，力爭4～5年建成13萬噸產能。”

此外，其還透露，國能礦業和藍曉科技合作的萬噸級產線正在建設中，但產能的釋放尚需時間。

關于房產項目的銷售代理費及產業轉型等相關問題，記者致電西藏城投進一步了解情況，但其電話處于無人接聽狀態。隨后，記者也向公司郵箱發送采訪提綱，但截至發稿，未收到回復。

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