近日，中央城市工作會議在北京舉行。時隔十年，我國再次召開了中央城市工作會議。會議指出我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。為此，會議強調城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。

也就是，未來的城市發展模式或路徑，要從外延式的城市邊界擴展轉向內涵式的空間價值提升，從關注物質的增長導向轉向關注人的發展導向，從房地產過快和“單邊發展”轉向“產城人”“職住交服”的綜合協調發展，對城市主政者的要求從主要關注經濟指標轉向城市綜合治理。總結來看，這是城市發展動力、發展模式發生了重大轉變。

推動城市工作重大轉變的，還有一點重要背景，就是房地產形勢發生了巨變，即供求關系重大變化。過去相當長一段時間，房地產就是城市經濟的發動機或引擎。房地產擴張帶動土地出讓和地價擴展，地方靠賣地收入或土地作價，推動城市基建、新區擴張，即所謂的“外延式發展”和“攤大餅擴張”。住房市場化、貨幣化改革以來，這樣的循環持續了較長的時間。盡管其帶動了上下游、基建投資、區域開發等，但也一定程度上導致了當下房地產市場面臨的一系列問題。

城市增長模式從存量轉向增量，切入點是城市更新。具體路徑是推進8個方面的更新內容：既有建筑改造利用，城鎮老舊小區整治改造，完整社區建設，老舊街區老舊廠區城中村更新改造，完善城市功能，城市基礎設施建設改造，修復城市生態系統，保護傳承歷史文化等。全方位的有機更新，釋放更高價值的增長空間，植入新業態（比如文旅）、新產業，補齊公共短板以降低城鎮化成本、激發消費和生產潛力，達到保障民生、拉動投資和促進消費的綜合效果。

這就是建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市和實現增長動力切換、塑造城市新增長動力的邏輯自洽，也是充分發揮城市在國內大循環、國內國際雙循環中樞紐作用的彰顯。高質量城市更新的推進，意味著更新規劃中疊加資產、資源并優化配置。比如，在老舊片區改造中加強文化、旅游、餐飲、休閑娛樂等一體打造；比如，老舊社區、街區補短板發力地下管網更新改造等。對房地產來說，這也是支撐價值中樞和實現市場企穩的長效舉措。

重點任務方面，首先提出著力優化現代化城市體系，提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮化。

具體措施上，就是要繼續推進農業轉移人口市民化，讓進城人口在城市能夠享受同等的公共服務；要踐行人民城市理念，高質量開展城市更新，“先體檢、后更新”，通過體檢發現居民生活中存在的急難愁盼，找準切口，瞄準痛點。比如，近期中辦、國辦發布的《關于進一步保障和改善民生 著力解決群眾急難愁盼的意見》中提出，用5年左右時間逐步實現義務教育學校標準化建設全覆蓋；新建改擴建1000所以上優質普通高中，重點改善縣域普通高中基本辦學條件。

另一個重點任務，就是著力建設舒適便利的宜居城市，提出堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構；加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造。未來的城市發展，要告別外圍新區、房地產單邊突進，轉向“產城人”平衡、“職住交服”平衡。本質上，這就是房地產發展的新模式，即房地產切入到居民和實體經濟需求過程中。

關于房地產發展新模式，近年來中央歷次重要會議都有闡述和部署，比如租購并舉的住房制度建設，配租+配售的保障性住房體系，現房銷售，“白名單”融資，以及城市更新專項貸款等等。這些都在漸次落地。此次會議重點強調了穩步推進城中村和危舊房改造，不僅體現了城市存量發展、宜居城市包容性發展的思路，更是人民城市理念的實踐。