隨著近年來房地產行業進入深度調整期，房地產代建業務成為眾多房地產企業向輕資產轉型的重要賽道之一。

中指研究院監測數據顯示，今年上半年，國內典型代建企業新增規劃建筑面積同比增長17.6%。另據克而瑞數據，上半年，代建新增規模TOP20代建企業新增簽約建筑面積達10983萬平方米，同比增長28%，整體拓展表現好于今年一季度和去年上半年。

《每日經濟新聞》記者注意到，在代建行業規模持續擴張的同時，代建費率回調等問題也隨之顯現。根據各地代建政策，目前代建費率普遍低于3%，明顯低于早期5%～6%的代建費率水平。

7月15日下午，中指研究院企業研究總監劉水通過微信向每經記者分析指出，“近年來房企積極探索新的發展模式，涉足代建業務的企業數量不斷增加，目前已有超百家房企進入代建領域。隨著參與者的持續增多，代建管理費率的下降趨勢不可避免”。

劉水指出，盡管代建管理費率有所下調，但優秀代建企業依然憑借卓越的產品打造能力、成本管控能力、項目管理能力，以及后期的代銷、代運營能力等，贏得委托方的信賴。而且，部分企業更是通過差異化的競爭策略在細分領域建立了護城河。

市場規模持續增長，行業“馬太效應”凸顯

今年上半年，代建市場在規模穩步增長的同時，行業“馬太效應”也進一步顯現。

克而瑞數據顯示，上半年，代建新增規模TOP20企業共新增簽約建筑面積約10983萬平方米，同比增長28%，增速較今年一季度提升22個百分點，創近三年同期新高。

在TOP20代建企業中，有11家企業的新增簽約建筑面積在300萬～800萬平方米區間，5家企業超過800萬平方米。對比來看，上半年新增簽約建筑面積超300萬平方米的代建企業數量明顯高于去年同期，“強者恒強”局面明顯。

具體到企業，截至今年上半年，代建新增規模位居行業前五的企業依次為綠城管理、旭輝建管、潤地管理、龍湖龍智造和藍城集團。

其中，綠城管理上半年新增簽約建筑面積達1989萬平方米，占據了TOP5企業總規模約37%，但高基數導致其同比增速僅為14%。

而旭輝建管和藍城集團的同比增速分別為20%和23%。其中，旭輝建管通過“政府代建+城市更新”的雙輪驅動策略，新增簽約建筑面積達876萬平方米。如其在西昌·閱山海等項目中融入彝族文化元素，成功打造了當地標桿項目。

龍湖龍智造、潤地管理上半年規模增長最為亮眼。其中，龍湖龍智造上半年新增簽約建筑面積852萬平方米，較去年同期的432萬平方米同比激增97%；潤地管理則憑借“6+2”產品線布局，上半年新增簽約建筑面積865萬平方米，較去年同期的422萬平方米大增105%。

每經記者注意到，在頭部代建企業新增簽約建筑面積的類型中，政府代建逐漸成為代建企業“角逐”的重要“戰場”。

中指研究院數據顯示，今年上半年，代建企業在政府代建方面主要涉及保障房、學校、體育場館等領域，部分企業也在積極探索城市更新中的代建機遇。

以潤地管理為例，該企業在服務政府公共服務領域有著豐富經驗，上半年成功中標多個政府代建項目，其“6+2”產品線在保障房、學校、體育場館等領域形成顯著的差異化優勢。而藍城集團則通過臨安人才租賃用房項目，精準匹配戶型設計與人才家庭結構，榮獲多項政府工程獎項。

中指研究院預計，未來三年，保障性住房、城中村改造、“平急兩用”設施建設將釋放超5億平方米代建需求，成為頭部代建企業規模擴張的主攻方向。

值得一提的是，隨著“好房子”理念寫入政府工作報告，代建企業也開始在產品力上展開激烈競爭。

例如，鳳凰智拓建管打造的西安寶石花總部基地，融合商務辦公與四代住宅，成為西安城北首個高端綜合體；中原建業許昌天譽項目打造的下沉庭院會所，涵蓋書吧、私宴廳等12項高端定制功能；綠城管理的萬寧海語春風項目，將海南椰林、咖色外立面與度假景觀有機結合，實現了建筑與地域文化的深度融合。

盈利空間壓縮，代建企業如何“突圍”？

目前，國內代建業務按委托方性質主要分為政府代建、商業代建和資本代建三類。

不過，每經記者注意到，代建市場規模的持續擴大導致行業競爭日漸加劇，但代建費率卻在持續下行。截至去年底，代建費率已由早期的5%～6%降至3%以下。

據中指研究院對典型代建企業代建項目的統計，77.7%的代建項目代建費率在1%~3%之間，其中，42.7%的項目代建費率在1%~2%之間，占比最高。“近年來，隨著代建企業競爭加劇，代建費率持續壓縮，預計該趨勢未來還將延續。”

“當前，代建市場已步入大洗牌、大分化的階段，企業拓展規模相比前幾年有所放緩。未來，代建企業的綜合能力將受到更大考驗，包括服務口碑、產品打造力等。”7月16日上午，克而瑞研究中心研究總監謝楊春通過微信接受每經記者采訪時表示，代建市場整體已由之前的高速發展進入平穩發展的過渡期。

在謝楊春看來，當前代建市場企業可重點關注兩大方向：一是不良資產的盤活；二是深耕細分領域做好口碑。“這也是未來幾年代建企業嘗試的重要方向。”

“前幾年代建迅猛發展，一個重要原因是各地城投拿了大量土地，再加上各地保障房建設推進，代建項目眾多。然而，近幾年增量空間在減少，代建企業不得不尋求新方向。其中，不良資產處置已成為多數頭部代建企業重點探索的方向之一，如綠城管理正與多個資方合作盤活不良資產。”

謝楊春表示，在市場競爭加劇的當下，代建企業唯有深耕代建賽道，提升自身在細分領域的綜合能力，將產品口碑做到極致。“由于代建本身是輕資產模式，擁有良好口碑和優質產品后，可考慮與信托、不動產等金融機構合作。”

據每經記者觀察，面對市場競爭加劇，部分代建企業也在啟動戰略轉型。

其中，藍綠雙城推出“共建模式”，通過設立產業基金實現“小股操盤”。在杭州新塘地塊項目中，其“借地于城”的設計理念使產品空間使用率超過100%，并通過股權綁定增強項目話語權。

再如中鐵置業簽約的廣州增城佳源華府項目，借助“預重整+重整+共益債+服務信托”的創新模式，成功盤活企業資產。作為項目的代建機構，中鐵置業為該項目提供運營、銷售、品牌等多方面服務，有效隔離項目風險，同時實現社會效益與經濟效益的雙贏，為行業提供了可供借鑒的破局樣本。

劉水指出，代建行業已從“野蠻生長”進入“精耕細作”階段，委托方的選擇邏輯正從“規模優先”轉向“價值共生”。未來，若想在激烈的市場競爭中占有一席之地，代建企業需更加注重品牌信譽，不以規模競速論英雄，堅持品質發展，持續提升品牌影響力。

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