這是雪貝財(cái)經(jīng)第392篇原創(chuàng)文章

作者：劉利平

情況壞到了極點(diǎn)就會變好，房價(jià)跌到一定程度就會反彈，至少能穩(wěn)住不再下跌。這種邏輯推演是支撐中國中產(chǎn)家庭過去數(shù)年在是否應(yīng)該交易房產(chǎn)上舉棋不定的原因。他們至少有一套房產(chǎn)，或者更多，房產(chǎn)價(jià)值占據(jù)家庭總資產(chǎn)中的至少六成，甚至高至九成。

如今，越來越多的人正在失去耐心，因?yàn)闆]有人能確認(rèn)，最糟糕的時(shí)刻究竟要等到什么時(shí)候。

在過去十年的大部分時(shí)間里，中國從中央至地方政府在遏制房地產(chǎn)投機(jī)交易上的力度上堪稱激進(jìn)。主要城市間長期以一種互相攀比的態(tài)度制定了極為嚴(yán)苛的約束政策，以限制房產(chǎn)交易，避免房價(jià)上漲。比如，長期冠以“調(diào)控最嚴(yán)城市”的湖南長沙被列為全國學(xué)習(xí)標(biāo)桿，這座中國新一線城市成功地將房價(jià)長期壓制在極低區(qū)間。

過去兩年，基調(diào)開始出現(xiàn)戲劇化逆轉(zhuǎn)。那些當(dāng)初在限購與限售政策上最為激進(jìn)的城市如今卻正以同樣激進(jìn)的方式呼吁市民大膽買入。比如，湖南長沙為鼓勵(lì)房產(chǎn)交易，聲稱將在未來一年內(nèi)對那些置換房產(chǎn)的居民補(bǔ)貼最高3萬元。更多城市用更多五花八門的刺激方式吸引購房者，就像當(dāng)初的圍堵政策一樣讓人滴笑皆非。

事實(shí)上，盡管政府努力提振需求，但房地產(chǎn)市場尚未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。沒有人愿意承認(rèn)，房價(jià)仍未實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)，連向好的趨勢都尚未出現(xiàn)。

這其中，存在政策落地時(shí)被地方“層層加碼”或“選擇性執(zhí)行”的情況；而所謂“白名單”專項(xiàng)借款將中小房企及問題項(xiàng)目仍排除在外，形成“救優(yōu)不救困”的斷層；政策資源也過度傾斜新房，而實(shí)際上整個(gè)市場的交易重心已向二手房轉(zhuǎn)移。政策節(jié)奏時(shí)常錯(cuò)配，滯后干預(yù)無法應(yīng)對市場快速下行。

看看6月份的最新房價(jià)數(shù)據(jù)吧：70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.27%，降幅大于5月份的0.22%，這還只是環(huán)比數(shù)據(jù)。

同比數(shù)據(jù)則更為糟糕：70個(gè)大中城市6月份房價(jià)同比下跌3.7%，5月份跌幅為4.1%。70個(gè)城市中，有67個(gè)城市報(bào)告房價(jià)同比下跌。在整個(gè)上半年，房價(jià)較去年同期下跌了4.7%。

六月份的數(shù)據(jù)相比前5個(gè)月尤其糟糕，這說明情勢已經(jīng)開始加速變壞。比如，今年前6個(gè)月，新建住宅銷售額下降5.2%，1-5月期間為下降2.8%；前6個(gè)月房地產(chǎn)投資下降11.2%，而1-5月的降幅是10.7%。

以上還只是新房數(shù)據(jù)，二手房住宅價(jià)格調(diào)整則更為明顯：六月份，70個(gè)城市中只有青海西寧一城房價(jià)環(huán)比上漲0.1%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，二、三線城市環(huán)比均下降0.6%，降幅均擴(kuò)大。

而同比方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降3%，降幅比5月份擴(kuò)大了0.3%；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降5.8%和6.7%

以上數(shù)據(jù)是國家統(tǒng)計(jì)局就房地產(chǎn)市場發(fā)布的唯一官方數(shù)據(jù)，而就這一市場的具體體感，比如房價(jià)跌幅則各有不同。

上半年的房價(jià)數(shù)據(jù)，尤其是六月份的數(shù)據(jù)，已經(jīng)證明了一線城市，尤其是標(biāo)桿性的城市如北京深圳的持續(xù)下跌，正在將房價(jià)能否穩(wěn)住的天平推向臨界點(diǎn)。

盡管上半年各個(gè)城市所謂“優(yōu)化”政策密集出臺，房地產(chǎn)市場仍在持續(xù)下行通道中掙扎，距離“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)尚遠(yuǎn)。比如，6月份數(shù)據(jù)中僅有14個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，比3月份的24城大幅縮減。

這種疲軟并非短期現(xiàn)象。回溯2025年上半年中國房地產(chǎn)行業(yè)，準(zhǔn)確的描述應(yīng)該為：關(guān)鍵指標(biāo)呈現(xiàn)降幅收窄但絕對下行。這種“收窄式衰退”意味著市場仍在萎縮，只是速度放緩。

更應(yīng)讓人擔(dān)憂的還有房產(chǎn)交易的流動性正在快速減弱。這是一個(gè)被忽視的關(guān)鍵指標(biāo)，即房產(chǎn)交易的周期正在被無限拉長，市場流動性正在枯竭。而交易周期如果繼續(xù)拉長，則實(shí)際上摧毀的是房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性。

不要忘了教科書上告訴過我們的一個(gè)無比樸素的經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：交易產(chǎn)生價(jià)值。一種資產(chǎn)如果不能交易談何價(jià)值？

房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)不止是鋼筋水泥的集合，它是中國經(jīng)濟(jì)的核心命脈。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈延伸至上下游50多個(gè)行業(yè)。從鋼鐵、水泥等上游原材料，到家電、裝修、家具等下游消費(fèi)，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷正在引發(fā)連鎖反應(yīng)。

在地方財(cái)政層面，土地出讓金和相關(guān)稅收的萎縮已形成顯著壓力。2025年1至6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，其中國內(nèi)貸款僅增長0.6%。盡管“白名單”政策為房企注入流動性，但資金傳導(dǎo)至實(shí)體開發(fā)環(huán)節(jié)仍顯遲滯。

房價(jià)持續(xù)下跌也正在侵蝕居民財(cái)富基礎(chǔ)，房價(jià)下跌導(dǎo)致的財(cái)富縮水效應(yīng)直接抑制消費(fèi)意愿，形成“房價(jià)跌-消費(fèi)冷”的惡性循環(huán)。顯然，當(dāng)家庭主要資產(chǎn)貶值時(shí)，消費(fèi)擴(kuò)張的財(cái)政政策效果也會大打折扣。

簡而言之，房地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)不僅關(guān)乎開發(fā)商與購房者，更間接影響鋼鐵廠的訂單、地方財(cái)政的報(bào)表、家電廠商的庫存，以及億萬家庭的財(cái)富數(shù)字，以及他們的消費(fèi)決策。

正如國家統(tǒng)計(jì)局副局長盛來運(yùn)數(shù)日前在發(fā)布會上的警示：“房地產(chǎn)筑底需要一個(gè)過程...需要下更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。那么，至少必須正視現(xiàn)有政策效果尚未達(dá)到預(yù)期，而更大力度的刺激政策不該在十字路口長期躊躇，應(yīng)有頂層設(shè)計(jì)式的更大力度果斷出手，形成共力。

不要等到為時(shí)已晚。