看到新華社所報道的，浙江、大連兩地稅務部門15日公布了兩起房地產企業惡意逃避繳納欠稅案件。天臺某房地產開發有限公司自2022年6月以來累計產生欠稅10067.21萬元；大連某房地產開發有限公司自2019年12月以來累計產生欠稅3616.66萬元。

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搞財務的朋友都知道，如果是欠增值稅等稅款，可能連發票都開不出來，經營都沒法搞了，為何房企們就可以欠著呢？其實他們主要欠的是土地增值稅，這是一項比較特殊的稅種，主要是房企們涉及，其他企業或主體，也有可能因為土地有增值而產生，但并不是主流稅種。

這當然不是這兩家房企才存在這樣的問題，我們就來看一下上市公司的頭部房企們2024年年欠稅的情況。注意，這些欠稅并不表示過了上交的最后期限，更不代表惡意逃避繳納欠稅。

萬科：欠稅289億元，占總負債的3.1%；其中土地增值稅是所欠的第二大稅種，金額為91億元，占總欠稅款的31.46%。

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保利發展：欠稅135.8億元，占總負債的1.37%；其中土地增值稅是所欠的第一大稅種，金額為56.1億元，占總欠稅款的41.34%。

綠地控股：欠稅563.8億元，占總負債的5.75%；其中土地增值稅是所欠的第一大稅種，金額為220.7億元，占總欠稅款的39.15%。

招商蛇口：欠稅50.8億元，占總負債的0.89%；其中土地增值稅在所欠的稅種中排在倒數位置，金額為2.4億元，占總欠稅款的4.70%。

新城控股：欠稅118.2億元，占總負債的5.27%；其中土地增值稅是所欠的第二大稅種，金額為49.2億元，占總欠稅款的41.63%。

從A股前五大房企的情況看，只有招商蛇口的欠稅情況比較正常，其他四家的情況都不太樂觀。以前行業大繁榮時，這些欠稅都不是大的問題，但最近幾年來，地主家也沒有余糧，誰的資金情況都不是特別好。

有沒有比欠稅更加優先的事項呢？一般認為員工工資和社保等要優先于稅收，比如萬科的應付職工薪酬為37億元，保利發展為0.23億元，綠地控股為24.1億元，招商蛇口為31.5億元，新城控股為5.3億元。看來，萬科和綠地等可能會存在工資優先級的問題，其他幾家基本不用考慮這類問題。

那么欠材料商和施工單位的人工費，會不會也更優先呢？一般這類間接的工資類成本是不會存在法律上優先級的。但是，我們這里可不全是講法律的，有時候也要講穩定，甚至更多的時候要講這一項。

如果所欠的施工款中，存在欠大量農民工工資的問題，可能就得優先解決這項欠款了。至少要部分解決，至于說是哪部分，可能就是鬧得兇的那部分，沒辦法，只能打這些背時主意了。

還有沒有更優先的？當然有，那就是“保交樓”的任務，雖然在法律上，其優先級不高，但相關方面多次專門下文要保這一項，前段時間招行配合法院強制執行了保交樓專項資金，都引起了軒然大波。

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我查了這次追繳欠稅的兩家企業，浙江這家基本沒有保交樓的任務了，但其涉訴案件不少。如果不是處于破產狀態，強制執行款要優于欠稅，所以說包括稅務部門在內的債主們都著急了，都想先收回自己的那部分錢。

幾年前，稅務局安排新來的專管員，一位剛工作不久的女士，她主要是來催我們交欠稅的。我倒了一堆苦水后，總結一句話，除了錢，我們其他都可以提供。這位工作熱情高漲的美女給我講稅法，說是交稅跟有沒有錢無關，是法定的。

當我們負責稅務的女士正在頭大，遇到這剛工作的法學派該怎么辦呢？我當時回答她的是，沒錢和法律無關，司馬遷有錢就交罰款了，那用不著受宮刑。他們兩位女士笑慘了，其實也把問題說明白了，真沒錢了，要挾坐牢是沒有用的，沒錢的人真的只有去。

但是，債權人想要的是錢，對誰被關起來的興趣不大。要挾起作用的前提是對方在乎后果，或者說有能力在乎后果。當對方已經成為“死魚”的時候，反而是威脅者犯難了，因為以后做的每一步處置“死魚”的工作，基本都是搭自己的錢去做。

有朋友會說，這怎么會是生意呢？難道不是依法辦事嗎？履行程序時，難道還要考慮這么多？這些朋友還是不懂司馬遷選擇的故事。天下之中，萬物皆生意，被包裝成不是生意的，或許在某些條件下真不是。

房地產的繁榮已經成為明日黃花，想要靠其提供長期的貢獻，已經不現實了，于是，大家都搶著把最后的蛋糕分食掉。只要不影響交樓，不影響農民工工資，普通人不是太關心這些事，就由著債主們去折騰吧。?