“3 年時間，100㎡的房子就少了 15 萬，這到底是樓市正常波動，還是自己當(dāng)初選錯了地方？” 在天津?qū)幒訁^(qū)某小區(qū)門口，業(yè)主李先生和中介老王聊著天，這場景其實(shí)就是當(dāng)下天津樓市不同區(qū)域表現(xiàn)分化的一個真實(shí)寫照。有人覺得現(xiàn)在是抄底的好時候，也有人覺得這都是開發(fā)商之前畫的大餅沒兌現(xiàn)，到底是怎么回事，還得慢慢說。

寧河區(qū)這幾年房價跌了不少，31% 的跌幅確實(shí)挺讓人關(guān)注。2022 年的時候，這里房價最高到過 5800 元 /㎡，到了 2025 年 7 月，均價差不多 4000 元 /㎡。

之所以會這樣，和規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)的差距有很大關(guān)系。2022 年房價高的時候，開發(fā)商們都拿著 “地鐵延長線”“產(chǎn)業(yè)園區(qū)” 的規(guī)劃圖介紹，可到了 2025 年，地鐵規(guī)劃還在天津市發(fā)改委的 “研究階段”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)里的企業(yè)數(shù)量還不到規(guī)劃的三成。

中國房地產(chǎn)報曾報道過，寧河區(qū) 2024 年人口凈流出 1.2 萬，而待售的二手房卻增加到 8000 套，供需比達(dá)到 1:15。對于普通家庭來說，15 萬不是個小數(shù)目，可能得省吃儉用好幾年才能攢下來，但從市場規(guī)律來看，這也是供需變化帶來的正常調(diào)整。

武清區(qū)的首創(chuàng)新北京半島項目，價格變化也挺讓人意外的。2017 年的時候，因?yàn)殡x北京近，宣傳說 “到北京國貿(mào) 40 分鐘”，當(dāng)時房價賣到 2 萬 /㎡，不少北京來的購房者都很感興趣。可到了 2025 年 7 月，83㎡的房子 39 萬就能買到，單價才 4700 元，還送裝修。

有業(yè)主算過，不算利息的話，這套房每年就少值 10 萬，相當(dāng)于每個月?lián)p失 8000 塊。不過中介有不同的看法，說 “環(huán)京政策可能要放松，要是北京地鐵通到武清，房價說不定就翻倍了”。

但從武清區(qū)住建委的數(shù)據(jù)來看，2025 年 5 月成交量 1090 套，比 4 月少了 16.42%，庫存去化周期有 38 個月。到底是政策能帶來好機(jī)會，還是中介的說法不可信，現(xiàn)在還真不好說。

津南區(qū)天嘉湖花園的別墅業(yè)主們，也有自己的煩惱。2015 年趙先生花 300 萬買的別墅，

2025 年 180 萬掛出去半年，都沒人來問。當(dāng)年開發(fā)商說要建 “亞洲最大水上樂園”，現(xiàn)在還是一片空地；承諾的 “雙語學(xué)校”，連教學(xué)樓的影子都沒看到。

可在津南區(qū)政府官網(wǎng) 2025 年的信息里，還說 “天嘉湖生態(tài)區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利”，配的圖片里，挖掘機(jī)旁邊的雜草都比人高了。這種規(guī)劃和實(shí)際情況的不一樣，讓想買房的人也很糾結(jié)，到底該相信政府的規(guī)劃，還是看市場的實(shí)際情況呢？

北辰區(qū)天士力花園的周阿姨，最近經(jīng)常在小區(qū)門口跟中介討論房價。她 2022 年花 180 萬買的房子，現(xiàn)在 140 萬都賣不出去，中介建議她 “再降 20 萬可能就有人買了”。周阿姨覺得 “這是自己住的房子，又不是股票，憑什么要降價賣”。

而房產(chǎn)分析師劉磊在《天津樓市內(nèi)參》2025 年 6 月刊里說：“北辰區(qū)的工業(yè)用地在改成住宅用地，以后房子會更多，現(xiàn)在不賣掉，明年可能更不值錢。” 一邊是業(yè)主對房子的感情，一邊是市場的實(shí)際情況，這確實(shí)是個難題。

東麗湖萬科城的業(yè)主們，當(dāng)初因?yàn)橄嘈湃f科這個品牌才買的房，現(xiàn)在也挺無奈的。2022 年買的時候 1.2 萬 /㎡，2025 年跌到 0.8 萬 /㎡。萬科之前說要建的商業(yè)中心，現(xiàn)在成了臨時菜市場。有業(yè)主去售樓處想問問情況，銷售卻說 “房價漲的時候，也沒見你們把利潤分給開發(fā)商啊”。

更有意思的是，東麗區(qū)政府 2024 年發(fā)布的 “商業(yè)配套三年規(guī)劃” 里，東麗湖是包含在內(nèi)的，但規(guī)劃圖上商場該建的地方，現(xiàn)在還是個養(yǎng)魚池。到底是企業(yè)沒做到承諾，還是政府辦事效率慢，大家各有各的說法，到現(xiàn)在也沒個定論。

河北區(qū)吉泰花園的學(xué)區(qū)房，因?yàn)?“多校劃片” 政策，價格也降了不少。2024 年之前，這里的老房子因?yàn)?“能上天津一中”，價格被炒到 3 萬 /㎡，2025 年 7 月，同戶型的房子報價 2.3 萬 /㎡，跌了 23%。

家長們對此意見很大，覺得 “花高價買的就是學(xué)區(qū)，不是房子本身”。但天津市教委表示 “教育資源均衡化是大趨勢，學(xué)區(qū)房炒作也該降溫了”。有人覺得這個政策能促進(jìn)公平，也有人覺得政策變得太快，坑了購房者，關(guān)于這個問題的討論，也讓大家更清楚地看到了教育和房產(chǎn)之間的關(guān)系。

新八大里的中冶德賢公館，房價也有下降。業(yè)主張女士 2020 年買的時候 4.2 萬 /㎡，2025 年 3.6 萬 /㎡掛牌出售，算上利息，損失的錢能買輛保時捷了。可中介卻在推薦同區(qū)域的新盤，說 “4.5 萬 /㎡帶智能家居，比老房子值”。

這就出現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象：老房子降價，新房子漲價，購房者也不知道該買漲的還是買跌的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)說過 “天津樓市的分化，本質(zhì)上是城市資源重新分配過程中必然經(jīng)歷的階段”，但對張女士這樣的業(yè)主來說，這個過程帶來的損失確實(shí)挺大的。

現(xiàn)在天津的樓市，情況比較復(fù)雜。寧河有業(yè)主在為房價下跌的事維權(quán)，武清有投資房子的人在低價賣，津南的別墅價格也在降，大家都在想：價格跌了的區(qū)域真的不能買嗎？

有人覺得，寧河的地鐵規(guī)劃 2026 年可能會落地，現(xiàn)在買正好；也有人說，人口一直在往外走，就算通了地鐵也沒多少人坐。有人認(rèn)為，武清的房價已經(jīng)跌到開發(fā)商的成本以下了，不會再降了；但數(shù)據(jù)顯示，還有 20 個新樓盤等著賣呢。

在這種情況下，如果手里有 100 萬，是在房價跌了不少的寧河買套大點(diǎn)兒的房子，還是去市區(qū)買個小點(diǎn)兒的老房子付首付，確實(shí)得好好想想。畢竟買房是件大事，得結(jié)合自己的實(shí)際情況，多了解了解，再做決定。

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