財富不會消失，只會轉移。

　　即便樓市艱難，但也有人在市場中賺錢。

　　就比如這兩年的上海樓市，大部分房東都在虧。但也有人悶聲發大財，默默做贏家。

　　上海樓市的錢，到底都被誰賺走了？

　　高位套現者

　　2021-2023上半年，上海房價處于階段性高點，市場火熱。

　　在這個時間段賣出房子，高位套現的房東，只要后續沒有買入，基本都賺了。

　　尤其是2021年上半年賣出的，還能避開了下半年“三價取低”政策導致的流動性凍結。

　　下面是一張2023年的圖，當時市區很多老豪宅突然出現大量掛牌，背后是許多香港，臺灣和海外華人房東賣房套現。

　　其實那個時候房價已經開始下跌，但如果能及時賣出，還是能避開大部分損失。

　　還有賣房出國的，賣房炒美股的，都賺了。

　　另外這一輪房價下跌，環滬比上海跌得慘多了，環滬畢竟不是滬，樓市供應過剩、流動性差。

　　那些在環滬及時止損的賣房房東，也避免了更大損失。

　　反向換房的

　　這輪樓市下行，及時反向換房的人也賺了。

　　所謂反向換房，也就是賣掉大的換小的，賣掉市區換郊區。反向操作的主要有兩類群體：

　　1）退休不久的老人

　　這些人吃到了經濟發展和房產增值的雙重紅利， 早年單位分的老房子，漲到幾百萬。到了退休的年紀，賣了市區的房子，拿出一筆錢吃喝玩樂，全世界逛。

　　剩下的錢買一套市區小戶型，或者郊區買一套不大不小的房子，夠住就好。

　　年齡增長讓他們變成了極度的風險厭惡者，避諱一切高風險操作。

　　2）被動換房的中產

　　這兩年不少行業波動，降薪裁員，很多中產房貸壓力陡然變大，只好被動換房。

　　有人從市區100多平換到郊區100多平，通勤時間久了，但手里多了兩三百萬現金，房貸壓力也小了很多。

　　這些人因為反向換房，躲過了更大的損失，也算是賺了。

　　“賣房打新”套利的

　　上海前幾年的限價新房倒掛紅利，讓多少人為之瘋狂。

　　隨便買到一套倒掛新盤，少則獲利幾百萬，多則獲利上千萬，比開公司都賺錢。

　　除了部分區域，2021年之前的上海新房倒掛紅盤，幾乎是買到賺到。

　　前灘晶鴻名邸、東方惠雅，碧云的碧云尊邸……、

　　市面上出現很多賣房打新的套利者。

　　而且當時二手房房價還在高位，賣房打新的人，相當于吃到了兩波紅利：

　　第一是二手房高位套現，第二是倒掛新房紅利。

　　而以碧云尊邸為例，新房價格12萬，二手賣出最高達到19萬。

　　一套200平的房子，直接獲利1500萬。

　　這誰不心動，誰不瘋狂？

　　當然，不是所有人都能賣房打新套利成功的。

　　有的人搖到了倒掛紅盤，但二手房一直遲遲沒有賣掉，最后二手房和倒掛新房的價格都跌下來了，高額的月供也是很大一筆壓力。

　　更慘的是買的倒掛新盤房價破發了，限售了，自己手里的二手房還沒賣掉，價格也跌慘了。

　　這樣的房東也不在少數。

　　而且2022年后很多區域倒掛縮水（如前灘二手房價從20萬/㎡跌至15萬/㎡，打新收益下降，大虹橋甚至有新房破發。

　　身邊一個朋友，手里有套浦東的二手房，21年6月份本來有機會1800萬賣掉的，賣掉就能去搖前灘。但他那個時候心氣十足，與買家差50萬沒談攏，結果后來1400萬都不好賣了。

　　剛需買房人

　　這兩年樓市的經典名言是，早買早享受，晚買享折扣。

　　現在的剛需買房人，對比前兩年，首付低了，利率降了，稅費少了，房子總價還便宜了。

　　尤其是買市區老破小和郊區動遷房，動輒40%的跌幅，原本400萬的房子，現在只要兩百多萬就能上車，無形中節省了一百多萬，房貸利率也優惠了。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　租客

　　上海樓市，不僅房價下跌，房租也降了不少。房東肉疼，但是租客受益了。

　　原本只能租一室的價格，可以租到一室一廳了。

　　原本只能租毛坯的價格，現在可以看精裝了。

　　當然背后也有保租房分流的原因。

　　還有一個扎心的可能是，租客自己收入也降了，房租降的趕不上收入降的。

　　市區拆遷戶

　　上海房價跌了，但拆遷補償沒變少。

　　去年的徐匯東安新村一口拆遷了6000多戶。上海史上最大規模單地塊拆遷，人數約1.5萬人。

　　拆遷評估均價為約7.3萬/㎡，加上各種獎勵，實際動遷補償接近15萬/㎡。

　　加上今年的江南新村也有1000多戶，還有黃浦區拆遷大軍，上海拆出來多少千萬富豪。

　　房價下跌后，這些人手持拆遷巨資，買房的選擇面更大了。

　　外地有錢人

　　外地有錢人，包括留學生，富二代，入駐上海核心區的成本降低。

　　這些富二代留學生，江浙滬生意人，資產大都在股權中，房價漲跌對資產影響不大，反倒是入駐上海核心區的成本變低了。

　　但如果是要買新房的話，那成本反而變高了。因為市區新房一直在漲價。

　　中介、家裝等服務行業

　　2024年全國房產中介傭金收入2830億，物業費超1.2萬億，家裝市場達3.1萬億。這些都是樓市的成本。

　　這兩年上海房價跌了，但在一輪又一輪的政策刺激下，二手房成交量并不小，中介是靠成交量吃飯的，2020-2024年，上海加起來成交了100多萬套二手房，上下家加起來付了多少中介費。

　　而且一般人買房無論是二手還是新房，裝修家具都要搞一下的。

　　現在很多人賣房也會裝修一下，看著漂亮干凈好賣，裝修公司躺賺。

　　銀行

　　房價漲跌，銀行都是旱澇保收。

　　給開發商房貸賺一筆，給買房人放貸再賺一筆。

　　無非之前房貸利率高達4%-5%，多賺點；現在3%以上，少賺點。

　　開發商

　　市場艱難，但上海市區的新房幾乎不愁賣。

　　新房不想降價，還要保障銷量，怎么辦？提質量！

　　容積率低了，超高層變小高層或洋房，原來要住3000人的地方現在只住1500人；層高高了，從兩米八到3米1；

　　裝標上來了，外立面干掛石材鋁板，全部品牌家電；

　　得房率高了，建筑面積100平原本到手只有70平，現在實際到手85-90平，還送大露臺大飄窗；

　　當然，單價也貴了，物業費也貴了。

　　但算算實際拿到手的產品和使用面積，居住體驗，新房其實并沒有比二手房貴多少，甚至還更優惠。

　　上海這邊新房的提質還沒那么激 進，外地已經很 明顯了。新房幾乎碾壓二手，開發商瘋狂搶房東客戶。

　　有錢人更是偏好新房，2023-2024年，上海成交價3000w以上的房子，絕大多數都是新房。

　　小結

　　樓市下跌的錢，到底去哪了？

　　因為樓市原本就沒有這么多錢。

　　很多人的房子，是幾十年前分的，幾乎沒有成本的原始股。

　　后來也漲到了幾百萬一套，外地年輕人需要用六個錢包，加上未來三十年的房貸才能買下。

　　還有人30萬買入的第一代商品房，長期持有加上地段價值爆發（舊改、規劃），升值到700萬后置換千萬級新房。

　　這些人賣掉老破小，和老大樓，去買一套限價新房，錢流向了開發商和土地財政。

　　老人賣掉房子錢存銀行，也形成了對樓市的做空。

　　上海樓市，在房價調整中實現了一場悄無聲息的財富大轉移。

　　當然，市場艱難，能賺到錢畢竟還是少數人，大多數人能吃到都是時代紅利，而非財富收割。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。