01

楔子

前兩天，上海土拍又出了一個新聞。徐匯區一塊只有4705 ㎡的小地塊拍出了 折合樓面價20.03萬元/㎡的天價。

這個價格， 一舉打破了去年8月綠城潮鳴東方13.1萬元/㎡的樓面價，成為上海涉宅地單價新地王，同時也刷新了全國涉宅地最高單價紀錄。

更令人吃驚的是：這個地塊不是被中海和綠城這種上海“豪宅專業戶”競得，而是被一家叫做“ 上海祺祥旺宇置業有限公司”搶到。

更夸張的是：坊間還傳出這個項目有可能會作為自宅使用，而不對外出售。

那我的興趣一下子就上來了，今天這篇文章就來探究一下這個地塊，以及猜想一下會設計成什么樣的產品？

02

地塊信息

在猜想會設計成什么產品之前，我們先來看看地塊的情況。

地塊信息

徐匯區XH-02(TPL)單元051-11地塊，面積：4705㎡，容積率：1.3，限高：15米。（如下圖）

地塊位于上海衡復歷史文化風貌區，毗鄰上海交通大學（徐匯校區），不遠處還有徐家匯公園和以港匯恒隆廣場為圓心的頂級商圈。（如下圖）

從上面的地塊出讓條件，我們可以得到以下一些重要信息：

1.這是一塊“小而美”的土地，即使只設計成一戶也有可能。

2.建筑限高15米，最多能做成4層半的豪宅。

3.地處衡復風貌區，所以建筑風格會有限制，但未必是石庫門風格。

4.由于“限墅令”以及1.3的容積率，杜絕了獨棟別墅的可能，只能是“類獨棟”產品。

以上就是關于全國單價地王的一些信息和分析，下面我們來展開產品猜想。

03

產品猜想

猜想不是瞎想，要基于一定的現實支持；但猜想可以天馬行空，大膽一些。

我接下來的產品猜想是通過戶數和面積段，以及售價作為分類的依據，并以圖文并茂的形式來展現。

猜想一：1戶

因為坊間已經有傳聞這個地塊會作為“自住”用，而6000多平方的豪宅其實市面上也不少。比如我前面寫過的”玻璃大王“曹德旺福州的家，目測就不止6000多平方。

曹宅整個建筑占地約8000平方米 ，東西長約96米，南北長約84米，其中園林約占1/3面積。（如上圖）

有興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

而拍下徐匯這塊地的上海祺祥旺宇置業有限公司，今年1月才新注冊，由浙江富商葉華彪的女兒葉舒祺100%持有。

葉華彪

浙江臺州汽車模具大王，祖籍浙江省臺州市三門縣，是上海市臺州商會常務副會長，其背后企業為屹豐集團。

玻璃大王可以建幾千平方的豪宅，汽車模具大王難道就不行嗎？

所以從這個角度猜想的話，只建一戶，作為傳世大宅的可能性也不是沒有。

猜想二：18戶

從周邊的房價來看，這個區域獨棟的價格已經超過40萬/ ㎡。所以這個地塊的產品如果出售的話，可能要超過30萬 /㎡。

如果以1個億作為入門款的話，這個項目去掉配套等，還剩下約：5000多平方。按照300平方/戶計算，差不多就是每戶1億元。

而可以對標的案例就是弘安里，這個項目的一些戶型就是300平以上，售價8000萬-1億。（如上圖）

但是弘安里是典型的石庫門風格建筑，所以總圖排的密密麻麻。為了給每戶擠出點花園，設計師也是煞費苦心！（如上圖）

猜想三：10戶

而介于1戶和18戶兩個極端之間，大可以隨便劃分。

我還設想了一個10戶的可能性，每戶約500/㎡。而這個面積段的產品，價格就攀升到2個億了，真要賣也不太容易。

但是市面上確實有這樣的存世產品，前段時間法拍出50萬/㎡的新華路別墅就是500多平方的建筑面積。

這棟傳奇別墅，整個建筑占地面積：約 912 平方米，建筑面積：約 535 平方米。修建時間： 1925 年，由鄔達克親自設計。

有興趣的朋友，可以 擴展閱讀 ：《》

當然有做設計的朋友可能會說：這1.3的容積率，其實是很難實現大花園的。

我覺得說的沒錯，但是在這么個稀缺地塊，要生產稀缺的產品，那一定是需要取舍的。而限高和容積率都是上限，都是在需要取舍的范圍之內的。

也許葉老板希望自己家只有兩層高，還有大花園，那犧牲點容積率，也未可知。畢竟富豪的生活，我們普通人誰懂啊！

另外關于這個項目的風格問題，我個人認為：也未必一定是石庫門風格。

因為衡復風貌區里的老洋房（獨棟別墅）類型很多，風格也比較多樣。而石庫門建筑風格非常單一，空間也非常逼仄，對于單價地王來說有點“小家子氣”了。

04

結束語

隨著中國房地產行業進入下半場，出讓的地塊也越來越小，但是單一項目的貨值一點都不小，這就和香港、臺北等地的開發情況有些相似了。

上海的風貌別墅項目其實并不少，有些項目的銷售情況也并不太樂觀。與其賣不掉壓在開發商手里，不如像這樣，直接砸在頂級富豪手里！

至于這個項目到底會設計什么樣的產品，讓我們拭目以待，到時候我也會做一些測評。