文/鷹覓君（ID：yingmi909)

左暉對做存量一直有執念。

20年前，是左暉創辦鏈家的起點，也是房地產大開發的前夜。這一路上，他應該有無數次機會可以轉身蓋房子賣樓。

事實上，今天好些房產大佬們，都起家于二手房買賣，融創老孫、旭輝林中三兄弟、易居周忻，無不是那批最早闖入存量市場的人。后來他們一齊轉身新房市場，也可以看成是一種更理性的選擇——在罕見的歷史機遇下，賣新房明顯比二手房更加有利可圖。

左暉一直沒挪窩。他蹲在另一個風口下，搭鍋起灶筑堤圍城，然后等風來。最后，增量的，統統變成了存量。左暉笑到了最后。

眼下，貝殼的市值直接媲美原生互聯網企業，超過了所有房企。

運營企業就像走八卦陣，最終從正門口出來的，差不多都歸因于運氣加上謀略。左暉最終成事，離不開那幾個關鍵節點的神助攻，更主要的，還是其對存量市場的執迷和謀局。

繼貝殼之后，左暉另一個對存量的布局日漸浮出水面，最近更是引來了融創的投資。這就是主要從事老舊社區微改造的愿景明德（以下簡稱“愿景”）。據說，老孫真正的投資并不是宣告的1.5億，而是更多的真金白銀。

老孫早年放棄了做存量，現在拐回頭來亦步亦趨地跟在鐵哥們左暉后面，不能說丟了西瓜撿了芝麻，畢竟術有專攻，現在也算是揪住了存量的尾巴。

愿景的故事，所有人都知道了。2018年底，繼花100多億買了盈科大樓一炮而紅后，愿景便一頭扎進了老舊社區微改造業務里。如今，小區微改造終成為各城市拉動投資的拐杖，而愿景已經拿出了“勁松模式”。

這樣的節奏拿捏，不可謂不老辣。

“勁松模式”的特點，是實現了社區和社會資本的各取所需。改造后，這個始建于上世紀70年代的老社區，擁有了煥然一新的基礎設施，以及年輕時尚、高科技感十足的配套；愿景這一方，簽約20年，享有物業停車管理、閑置商業面積、增值服務等方面的收益權。

在老社區微改造上，習慣了躺贏賺大錢的開發商一直算不過來賬。這個既麻煩又只能賺點小錢的領域，看起來像個雞肋。

愿景對外公布了“勁松模式”的賬目：前期投入3000萬，按每年收入500-600萬、年利潤200-300萬來測算，10年可以回本；按照經營權限20年，盈利在5%-8%。其中，低效閑置空間經營所產生的租金收入占回報的46％，物業費占26%，停車費19%，其他款項9%。

愿景如此大方公開了核心商業機密和賺錢的法門，并非來源于奉獻精神，而是有自己的盤算。

老舊社區微改造屬于重資產投資。當下各個城市絕大部分項目，都是由政府牽頭有關承建公司來完成，投入資金主要來自財政和專項債券，像愿景這種市場化社會資本的參與程度并不高。缺乏市場化專業力量，便很難獲得便宜的融資支持，從而造成運營成本高居不下，極大影響拓展規模。

愿景公開自己的賬本，是想告訴市場，這個領域其實可以賺到錢。董事長陶紅兵曾明確表示過，希望能有更多的社會性資本進入這一領域，以便改善融資待遇。

大概沒人會低估左暉在這一塊的IPO野心。如今，連恒大賣個車攢些中介門店，都在向著IPO狂奔，做社區和社群的商業模式，明顯有著更多的想象力。近一兩年資本市場上火爆的物業板塊，底層的邏輯誘惑，正是由“人”衍生的生意模式帶來的收益想象力。

如果能將融資成本降下來，讓資產變得輕一些，規模迅速擴張，愿景的估值無疑會被看好。

何況，愿景還有一個殺手級的業務。

如今的老舊小區都住著大量的獨居老人，比如勁松一個小區，就有上千名這樣的老人。對此，愿景創造出了一個兩全其美的商業模式：公司把獨居老人送進養老院照顧，房子由公司裝修并出租，簽約10年以上。這正是愿景眼下運作的業務。

這筆租賃收入，并沒有出現在愿景公開的賬目里，卻是一筆相當可觀的收益。以勁松小區為例簡單計算一下，一套60平米房子的月租金是7000塊，一位能自理老人在養老院的成本為每月3500元左右，減去養老院成本和裝修成本，保守計算一套房子每月能賺2000元。一個小區有1000套這樣的房子，一年的收入就達2400萬。

相比之下，愿景的租賃收入，遠遠超過了其他所有收入的總和。

勁松小區當然有特殊性，它的地理位置非常優越，占地面積很大，這些給了租賃業務巨大的盈利空間。同時，愿景作為市場化的社會資本，超高的自由度也賦予了它選擇標的的空間。沒有賺錢空間的項目，相信愿景也不會介入。

繞來繞去，還是一門租房的生意。

這就注定了，超高的收益率也僅屬于愿景。背靠貝殼、鏈家、德佑和自如的整合體系，只有愿景的租賃成本才可以降到最低，從而保證了其能獲得超過行業平均水平的利潤率。

好賺錢的生意，大都有周期，老舊社區改造領域也不例外。

目前，全國老舊社區的數量有限，并且自然增長緩慢。據統計，全國需要改造的2000年底以前建成的老舊小區約22萬個，涉及的居民近3900萬戶，而去年一年就完成了3.9萬個社區改造；并且，這一進度還在提速。

如果按照去年的速度測算一下，這個市場只需五六年的功夫就萎縮了。

留給左暉的時間，已經不算富裕了。這大概就是老孫入場的背景了。不過，權益性投資會稀釋原股東股份，并且估值也沒開始做大，左暉應該不會很快引入戰投，老孫無疑是被優待的。

眼下，對愿景最具實際意義的，還是傾斜的信貸政策和長期廉價的資金。

萬事俱備，只欠東風，這大概就是左暉當下最真實的寫照了。