深圳二手住房成交參考價格發布機制出臺已經一月有余，深圳樓市變化如何？

　　正所謂“上有政策，下有對策”。網傳深圳業主為了賣房，腦回路清奇獨特，雖說按指導價賣房，但是捆綁家私家電、或者裝修等附加條件，交易總價自然往上走一波。

　　市場真相當真如此嗎？文君一一為大家撥開迷霧。

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　　深圳二手房網簽量近乎腰斬

　　中介帶看量不減反增

　　深圳樓市整個2月應該是相當“焦慮”的，賣家如此，買家亦如此，中介更是如此。

　　單從月度成交量來看，深圳二手房市場調控威力漸顯。

　　據深中房協統計，2月份深圳二手房網簽量共計5272套，同比去年2月份1935套雖然仍高出不少，但由于去年2月份受疫情停產停工影響，市場短期內處于“休市”狀態，因此，同比意義不大。

　　但環比1月份8971套網簽數據，則明顯看出2月份的網簽量下滑明顯，下滑了41.2%，近乎腰斬。

　　（注：網簽量，系指在深圳市房地產信息系統在線簽訂《深圳市二手房買賣合同》示范文本合同份數，并非最終成交過戶套數，但網簽數據相比最終完成成交過戶的數據更能體現市場運行態勢。本文所提網簽量都參照此釋義。）（數據來源：深房中協中介標準指數）

　　此外，從2月份的周走勢分析，新政前2月1日-2月7日，該周網簽量達2405套，占2月網簽總量的45.6%。

　　新政出臺后，深圳二手房周成交下滑強烈，再加上春節假期影響因素，周成交一度跌至362套，上周（2.22-2.28）網簽834套二手房，與新政前周平均網簽量2500套對比，下跌近7成。

　　（數據來源：深房中協中介標準指數）

　　由此可見，深圳二手房市場，隨著2?8新政的持續發酵，買賣雙方預期開始分化，開始進入深度博弈期，市場進入橫盤期。

　　從市場掛牌量方面來看，有“止跌回升”的態勢。

　　根據四大行（樂有家、Q房網、貝殼找房、中原地產）公開掛盤出售數據統計，截止到2021年3月1日，深圳共計掛盤出售房源107472套（含重復房源），雖然與新政前1月份的112959套（含重復房源）在售房源，減少了4.9%，

　　但環比2月19日統計到104186套（含重復房源）在售房源則增加了3.2%。

　　（數據來源：深房中協中介標準指數）

　　究其原因，深房中協認為，新政后短期內出現了賣家撤盤惜售行為，但隨著新政執行規則以及各大銀行態度的明朗，除了買賣雙方預期的分化外，深圳業主內部也開始出現部分心理預期的分化，一改此前深圳業主一邊倒式的“強硬”態度，捂盤惜售的行為有所松動，因此，在短期內掛盤出售的房源開始止跌回升。

　　值得關注的是，中介帶看量此時不減反增！為什么會出現如此現象？

　　深房中協認為，一方面，是因為2·8新政前就已受臨近春節返鄉潮的影響，帶看量有所減少；另一方面，此次新政并不像以往歷次新政對需求進行限制，阻隔需求入市，人為造成需求減少，因此，隨著各大銀行態度的日益明朗，在未來貸款額度會受影響的背景下，買方更多是以“撿漏”的心態來看房試探賣家，因此就呈現出帶看量增加，而網簽量低迷（買家真實成交意愿不強烈）的奇特現象。但也從側面體現出買賣雙方博弈觀望的氛圍之濃厚。

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　　深圳業主出“奇”招賣房？

　　剛需如何買房？

　　2月8日，官方發布深圳二手房成交指導價后，買賣雙方陷入焦慮不堪的情緒當中。

　　在這段新政發酵期間，網上流傳出，業主賣房，要捆綁家具、裝修設計，甚至是“名人字畫”等，一起出售房源。

　　原本按官方指導價出售，這樣一經“包裝”，迅速坐地升值。

　　對于這些網絡流傳的賣房圖片，文君認為大家不要信以為真，事實上政策出來后，影響的只是首付款，其他交易環節沒有發生根本性改變。

　　變相提高成交價，其實根本沒必要。

　　如果說銀行根據指導價批房貸，則首套首付比例將由30%提升至45%左右。即一套500萬元的住宅，首付金額從原先的150萬提升至225萬，購房者在實際購房前，需為預算留出一定上浮空間。

　　對于這樣的市場環境，剛需購房者該如何買房？

　　文君建議如下：

　　①雖然“2·8”新政執行細則還沒有出來，但是深圳多家銀行已經按照深圳官方發布的二手房成交參考價執行貸款發放，這將是大概率事件，導致購買二手房首付要增加，而新房不受新政的影響，原計劃買二手房的勢必會分流一部分到新房市場。

　　②剛需朋友購房，建議盡早上車。新房和二手房只要有合適的就要立刻上車，剛需朋友建議不要追熱點新盤，陪跑會成為大概率事件，可以關注核心區域其他新房，打中的概率會增加。二手房如果有合適的，降低總價標的也要盡快上車。

　　③購買二手房的朋友建議及時了解樓市信息，保持與中介溝通，市場上有一些交通配套完善、性價比高、業主誠意出售的“筍盤”，中介及時告知，抓緊時機，快速入手。

　　④目前，深圳有3595個二手小區成交參考價公布，對于那些還未公布的二手樓盤，交易操作靈活，購房者可以多加關注。

　　深圳住宅“供需矛盾”凸出，是房價上漲的重大“推手”。

　　剛需想在深圳安家置業，要珍惜房票機會，盡早上車。

　　深中房協分析指出，隨著各大銀行執行態度的明朗，以及近期各地嚴查經營貸違規流入房地產的專項治理工作的推進，市場在可預見的未來，二手住宅市場將會經歷一段時間的橫盤期，短期看，“金三銀四”大概率會“失約”。