（湖貝統籌片區效果圖） （被豪宅環繞的白石洲舊改）

最近，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱《綱要》）正式出爐。

《綱要》提到要加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造等。

由此看出，2021年城市更新的重要地位再次升級。

從棚戶區改造到老舊小區改造，再到提出實施城市更新，中央層面對于城市更新的認識與推動正在不斷深入。

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城市更新熱度攀升 政策密集出臺

據文君了解，今年政府工作報告中提出，“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量”，未來五年城市更新的力度將進一步加大。老舊小區改造作為城市更新的重要組成部分，2020年全國新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，超額完成去年政府工作報告中提出的3.9萬個目標。今年，老舊小區改造數量進一步提升，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，較2020年實際完成量增加約1.3萬套，由此帶來的社區服務規模也將進一步增加。

根據百度指數統計，兩會期間城市更新的搜索熱度不斷攀升，達到近幾個月以來的最高值。城市更新寫入政府工作報告后，重要地位被再次提高，實施城市更新行動成為各地方未來工作的重點，人大代表委員紛紛為城市更新的發展建言獻策。

（來源：百度指數圖&城市更新搜索指數）

隨著中國城鎮化進程從過去的“粗放式發展”進入“精細化運營”時代，城市更新的需求也在不斷強化。

目前中國城鎮化率已經超過60%，北上廣深等一線城市的城鎮化率均超過85%，未來城市建設不再盲目追求規模擴張，中國城鎮化將從外延擴張向內涵發展轉變，城市更新需求巨大。

這需求激增的背后，是大中城市面臨的迫切更新需求。

拿深圳來說，為了更好地推動城市更新進程發展，最早于2004年發布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》，對城中村改造的相關規定提出要求。

2009年在全國率先提出“城市更新”概念，并出臺了《深圳市城市更新辦法》為其綱領性文件，在此基礎上制定了《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》、《關于城市更新實施工作若干問題的處理意見》等多項配套政策、專項規定及指導意見等，覆蓋了計劃、規劃、實施主體確認、用地審批等全流程管理規范，并常態化的針對出現的問題出臺“打補丁”政策，形成完善的制度保障。

2020年7月出臺的《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》，明確舊住宅區簽約面積與簽約人數雙95%后可征收；城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數單95%后可征收，進一步鞏固了深圳城市更新市場預期。2020年12月30日，《深圳經濟特區城市更新條例》通過人大表決，2021年3月正式實施，對城市更新行業發展具有里程碑式意義。

政府是城市更新的頂層設計者，通過制定城市更新政策，進一步明確城市土地如何使用、未來空間如何發展、市場積極性如何調動等的問題。同時，政策也將在探索中不斷完善，有助于加速推動我國城市更新的發展進程。

對房企而言，在內生性迫切的更新需求和外部政策的大力推動下，房企作為城市建設與運營的重要主體也將迎來更大的發展契機。

特別是近期政策新框架形成，“三條紅線”、“五檔分類”、22城“兩集中”供地等政策的出臺，房企將面臨越來越大的資金壓力，重點城市的土地市場交易也將更加火熱，優質地塊的拿地成本或將居高不下。

目前，已有多家房企探索多元化的拿地渠道，緊抓市場機遇積極參與城市更新項目，進一步補充土地儲備，而這也正是房企增加土儲的一個有效方式。

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華潤置地立項土儲規模 深圳No.1

城市更新已成為房企獲取深圳土地的重要賽道。

近期，合一城市更新統計了百強房企在深城市更新計劃立項土儲規模（按已計劃公告項目拆除規模進行土儲統計，若百強房企進在深無更新項目，則不列示）和深圳市城市更新計劃立項土儲規模前50強房企（按已計劃公告項目拆除規模進行土儲統計）。

◆◆計劃階段◆◆

百強房企在深城市更新計劃立項土儲規模

（備注：按已計劃公告項目拆除規模進行土儲統計，若百強房企進在深無更新項目，則不列示。）

深圳市城市更新計劃立項土儲規模前50強房企

（備注：按已計劃公告項目拆除規模進行土儲統計。）

由此圖表我們可以發現，百強房企在深圳城市更新計劃立項土儲規模第1名是華潤置地，立項土儲352.81公頃。

其次是素有“舊改專家”之稱的佳兆業，立項土儲276.59公頃。

第三名則是卓越集團，立項土儲254.10公頃。

恒大和萬科分列榜單第4和第5。

再來看看深圳市城市更新計劃立項土儲規模前50強房企中，華潤置地、佳兆業、卓越前三的位置沒變，到了第4名，榜單開始有變化了。

鴻榮源超越恒大，奪得第4名；宏發、寶安實業集團、海岸城控股土儲規模排在萬科前面。

從這里可以看出，深圳本土房企的舊改土儲規模不容小覷。

文君認為，品牌房企想要在深圳多拿地塊，通過城市更新的方式獲取土地資源未來必然是一種趨勢，由于城市更新項目開發周期長、需要協調的相關利益復雜，參與門檻相對更高，有助于鍛煉房企綜合開發能力，增強企業實力。

隨著房地產行業不斷發展，通過城市更新加強與城市發展的融合，不僅能夠提升房企自身競爭力，同時也能激發城市發展的活力。

聰明的房企們，你們get到了嗎？

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三月房企搶跑深圳城市更新賽道

進入3月，深圳各區開始披露城市更新項目進展工作。

文君了解到，綠景、鴻榮源、華潤置地、深圳新世界集團等品牌房企在陽春3月新納舊改土儲，紛紛搶跑城市更新賽道。

華潤置地：羅湖湖貝要建500米高地標建筑

3月12日，羅湖區發布東門街道湖貝統籌片區城市更新單元規劃的公告。

項目位于羅湖區東門街道，南側為深南大道，北側為現狀中興路，東側為文錦中路，西側為東門中路。湖貝城市更新統籌片區用地面積400701.8㎡，拆除用地面積301307.1㎡，開發建設用地面積155462.1㎡，規劃容積2005590㎡，規劃容積率12.9。

據悉，湖貝村地處東門商業旺區的中心地帶，始建于明成化年間，現存三縱八橫的寸羅布局、懷月張公祠以及上百間特色名居，是典型的廣府系巷式排屋村。

據了解，由于該項目涵蓋舊城中村、舊住宅區、舊商業區等不同更新類型，共計40公頃統籌片區，93宗地，34處零星用地。此外，項目拆遷成本高昂，共30公頃拆除范圍，77萬㎡拆賠建筑，涉及1600戶舊住宅區、2000戶村民、42家業主、11家區屬單位、19家市屬單位、預計需要25億過渡安置費。不論從涉及拆遷談判的業主數量和規劃、拆遷難度、拆遷成本等方面都被譽為“深圳城市更新之最”。

湖貝舊村改造計劃始自1992年，先后有10多家發展商先后進駐，都因難度太大而無法實施。直到2012年9月23日，在第一次股東會議暨湖貝舊村城市更新意愿表決大會上，1000多名湖貝股份公司股民簽字表決改造意愿。超過97%的股民在會上舉手同意并簽字，確定由華潤置地作為開發主體，對湖貝舊村進行城市更新改造。

華潤置地是央企華潤集團旗下的城市綜合投資開發運營商，業務包括住宅開發、商業地產、城市更新、物業服務等，于1994年改組成立，1996年在香港聯交所上市，華潤集團2010年首次躋身世界500強。

2021年3月1日，湖貝統籌片區城市更新單元C2地塊(含中央區)國際競賽中期匯報會在羅湖商務中心45樓大會議室召開。中國工程院院士孟建民領銜專家團隊參會，羅湖區城市更新和土地整備局主要負責人及相關人員參加會議。

湖貝城市統籌片區中央區由C2、C3、C6、C7四地塊共同組成，整個中央區北承思貝路，東接翠園路，南鄰湖貝路，西接懷月路。

其中中央區500米地標性建筑“湖貝塔”（C2地塊）與百年湖貝古村（C6地塊）共存共建，是深圳市文化傳承與創新發展的聚焦點；同時還包括一個24小時全開放城市公園（C3地塊）及建筑面積達26000㎡的市政文體設施（C7地塊）。

C2地塊作為湖貝片區統籌項目中區即核心重點區域，除了考慮自身定位外，還需整體處理與周邊C6古村落、C3中央公園及C7文化設施的關系，營造出舊村、公園與文化“三位一體、無界融合”的人文公共綠心，因此整個中央區需要統一在國際競賽階段考慮設計。

鴻榮源：龍華大浪舊改再落1子 鄰近陽臺山東地鐵站

3月16日，龍華區發布大浪街道賴屋山城市更新單元規劃（草案）公示，申報主體為深圳市鴻榮源實業有限公司。

項目位于大浪街道西北部片區，處于布龍路與華繁路交匯處西北側。

更新單元用地面積91676.1㎡，拆除用地面積89463.2㎡，其中開發建設用地面積46941. 9㎡(含劃入國有未出讓零星用地2212.9㎡)。規劃容積為441390㎡，規劃容積率9.4。

其中住宅208545㎡(含公共租賃住房28295㎡)，商業、辦公及旅館業建筑217060㎡，公共配套設施15785㎡(含12班幼兒園4800㎡(占地3969.4㎡)，公交首末站2900㎡，社區健康服務中心1000㎡，老年人日間照料中心750㎡，文化活動室2000㎡，社區管理用房300㎡，社區警務室100㎡，便民服務站(社區服務中心) 400㎡，社區級公共配套用房2275㎡，郵政所100㎡，公共充電站700㎡，垃圾轉運站(含再生資源回收站、環衛工人作息房、公共廁所) 460㎡)。另配建社區體育活動場地占地面積2200㎡，物業服務用房按照《深圳經濟特區物業管理條例》予以核定。

深耕深圳二十余年的鴻榮源，如今在深圳擁有超1000萬㎡土地儲備，擁有超大體量的土地儲備面積，以壹城中心、壹方中心、鴻榮源金融中心等項目為起點，鴻榮源在城市核心區域創建系列百萬平米超大型項目，布局大城版圖。

目前僅在龍華地區就擁有民治第三工業區舊改、寶山工業區舊改、牛湖老村片區舊改、清湖老村舊改、賴屋山城市更新單元等十幾個項目，還拿下了龍華觀城第一期城市更新單元、寶安鐘屋黃田舊村城市更新單元等巨無霸項目。

深圳新世界操盤香蜜湖華泰舊改

3月16日，福田區發布景田南區[華泰小區]城市更新單元規劃（修改）公示。

福田區景田南區[華泰小區]城市更新單元于2011年9月取得更新單元規劃批復。

項目位于福田區蓮花街道，北靠景田南路，南臨新聞路，西至香梅路，東鄰合正名園。

修改內容如下:

(一)根據《深圳市城市更新和土地整備局關于2000國家大地坐標轉換的通知》，自2020年10月8日起，新產生的涉及空間位置的城市更新和土地整備項目須全部使用2000國家大地坐標系。坐標轉換后，更新單元拆除用地面積為55013.5㎡，開發建設用地面積為46442.4㎡。

(二) 03-02-05地塊和03-02-06地塊的地下空間連通，且地下連通通道應滿足消防、設備管線敷設、人防設計規范及地下通道設計規范等要求。

據了解，香蜜湖華泰小區位于福田區香梅路與新聞路交匯處東北角，小區始建于1984年，距今已經有37年的歷史。小區占地面積約5.5萬㎡，由1棟綜合樓、18棟住宅樓和8棟單身宿舍樓及部分構筑物組成，歸屬深圳華泰實業有限公司（以下簡稱華泰公司），居住近900戶住戶。

早在2005年福田區政府就正式認定華泰小區為“舊城區”，并于2010年納入城市更新計劃。不過，由于各種復雜的歷史遺留問題，直到2017年，才逐步形成搬遷補償安置方案。2018年3月5日，項目啟動簽約。2021年2月23日，福田香蜜湖華泰小區城市更新項目完成了拆遷工作。

（華泰小區舊貌）

項目由深圳新世界集團操盤，該公司早期以上梅林舊村改造為依托，迄今，公司成功開發了新世界紅梅苑、新世界梅沁樓、新世界荔園閣一期、二期、新世界山月居、新世界鹿茵翠地、新世界家園、新世界商務中心、無錫新世界國際、新世界四季御園、新世界四季山水一、二期等多個住宅小區，施工建筑面積達200多萬㎡。目前正在開發建設的大型項目有新世界臨海攬山、新世界四季城廣場等多個項目。

據了解， 更新后的華泰小區將科學規劃和調整建筑空間布局，配備大型商業中心、休閑會所、泳池、健身房等，將進一步升級居民生活品質，成為香蜜湖美麗的人居家園，城市中心的靚麗風景。

（項目規劃圖）

綠景集團：白石洲舊改提速

3月18日，南山區發布沙河五村城市更新一期實施主體的公示。

沙河五村城市更新單元東臨華僑城，西臨沙河東路，南抵深南大道，北至香山西街。

沙河五村更新單元即白石洲舊改，白石洲曾號稱深圳人口最密集的城中村。村后有山，山上多石，石白且巨，故曰“白石洲”。白石洲地處關內最核心的地段，東鄰華僑城世界之窗、歡樂谷，西與高新科技園僅隔一站地鐵。核心地段加上低廉的房租，這片0.6平方公里的土地曾吸引了15萬外來人口租住于此，是深圳最知名的“城中村”。

南山區沙河街道沙河五村更新單元規劃項目被列入《2014年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，項目專規已經2018年第15次建環委會議審批，并取得正式批復，于2021年3月15日進行規劃修改公告,申報主體為深圳市白石洲投資發展股份有限公司。

其中一期項目主要位于新塘街與上白石街之間。該更新單元規劃已批，其中一期項目拆除用地面積104918.7㎡，開發建設用地面積61539.4㎡。

該一期項目拆除用地范圍內涉及四個地塊，用地面積合計104918.94㎡（與規劃修改批復基本一致），具體為：一個地塊為城中村用地，用地面積90360.59㎡，為深圳市白石洲實業股份合作公司用地；一個地塊屬T308-0029宗地，用地面積6140.11㎡，為深圳市河宇實業有限公司用地；一個地塊屬T308-0001宗地，用地面積7724.16㎡，為深圳市綠晟投資發展有限公司用地；剩余為國有未出讓用地，用地面積694.08㎡。

該一期項目拆除用地范圍內包括96棟建筑物，總建筑面積169918.38㎡，現狀主要為廠房、私宅、宿舍，涉及54位權利人（1份搬遷補償協議為1位權利人）。其中，辦理了房地產登記45226.71㎡，分別是：深圳市河宇實業有限公司13326㎡、深圳市綠晟投資發展有限公司31900.71㎡，剩余未辦理房地產登記124691.67㎡，相關建筑物權屬由深圳市白石洲實業股份合作公司、深圳市綠景天盛實業有限公司聯合在2021年2月7日《深圳商報》A02版進行了公示。

一期落實01-06、01-07、01-08、01-09、01-10地塊及上白石街、沙河街北段、中心路北段、華夏街北段、新塘街東段等的拆除責任，完成01-08、01-10地塊的建設，落實老年人日間照料中心、公交首末站、110kV變電站、社區菜市場、便民服務站（社區服務中心)、社區管理用房、社區警務室、文化活動室、社區體育活動場地、公共廁所、郵政所的建設。

實施主體為深圳市綠景天盛實業有限公司，該公司的實際控制人為深圳市綠景企業管理集團有限公司。

綠景成立于1984年，是一家多元化國際企業集團，擁有房地產開發與經營、金融投資平臺以及高新科學技術三大核心產業板塊。綠景很少通過招拍掛拿地，90%以上的地皮都是通過城市更新的模式獲取，深圳區域先后開發過綠景香頌、綠景虹灣、綠景山莊、藍灣半島等多個知名項目，未來還將陸續啟動白石洲項目、黎光舊村項目等城市更新單元。

來源：文君言，素材引用自合一城市更新、中指研究院，轉載請務必注明！