作者｜地產十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

「陪跑」的中海，還會再次「掉隊」嗎？

5月11日，十一郎在望京和某渝系房企的朋友喝咖啡，見面第一句話問：你們這兩天拿地了嗎？

對方答：算不過來賬的地，我們不拿。

我笑而不語。

是啊，我除了笑，還能說什么呢？

這估計是所有參與此次拍地的房企們共同的計算題。

如火如荼的北京集中拍地落下帷幕，創造了一組堪稱神話的數據：

兩天時間 30宗土地 超200家房企 成交金額1110億

旁邊看了又看的十一郎，除了驚詫南方殺出來的黑馬卓越，更是看不懂老牌實力干將中海。

在北京這場首次集中土拍「戰役」中，呼聲極高的中海地產最終卻無一斬獲，與此前報名參與競爭18宗土地的活躍姿態形成鮮明對比。

不管是真沒搶到，還是有心無力，最終結果就是這么一個結果。

土拍結束后，業內都在討論這場盛宴中每家的表現，認為最重要的是北京的土拍起始價太高了，房企“算不過賬”，這才導致「參與者眾，溢價率低」的現象。

據業內測算，本次北京土拍規則復雜，平均溢價率只有7.58%，無法和廣州45%、重慶43%溢價率相比。

向來有著「利潤王」之稱的中海，是不是因為算不過來賬才“陪跑”？

不拿地，對其會有哪些影響？

算賬這個題目，對于新聞學文科班出身的十一郎真的是太太太為難我了。然而，拿地算賬這事，不僅僅是一道數學題，還是一道戰略題。

對于算數學題，這幾天也有各種媒體、自媒體深入分析過了，我就不在這班門弄斧了。我就揚長避短的算一下中海的戰略賬本。

談及中海近些年的表現，讓我想起一件養娃過程中哭笑不得的事。一次，孩子老師讓小朋友用「一會兒……一會兒……」句型造個句子，我家娃就造了一個這樣的句子：

我的媽媽，一會兒胖，一會兒瘦，一會兒高，一會兒矮。

我看到老師的批語，更是哭笑不得：

你的媽媽是變形金剛嗎？

中海地產近些年的表現，就如這個句子里的媽媽，發揮不是很穩定。

想當初，在2016/2017/2018年，各大媒體給中海的標簽是“掉隊”，以此來唏噓地產老兵在規模上的不積極主動，認為中海錯失了好的市場時機；

而近三年，中海迎頭趕上，甚至有破竹之勢，成為北京市場風頭無量的NO1，市場占有率連續三年穩居第一名，其他一線城市也都有著舉足輕重的分量。

來，兩張圖來個對比，是否更有感受？

真是應了一句老話：三十年河東，三十年河西。而中海演繹了一個加速版的變遷史：三年河東，三年河西。

從「掉隊」到「無冕之王」，中海這幾年到底經歷了什么？

首先，這與企業的核心人物有著密不可分的關系。

2016年，顏建國回歸，「低迷」的中海開始奮進，開啟了全面占領一線城市的戰略。

據克爾瑞數據，過去四年，中海在四個一線城市的權益銷售額總額從不到300億元提高到了711.59億元。而曾經「消失」在一線城市土拍現場數年、拿地金額徘徊在TOP10之外的中海，也開始持續發力，重新變得野心勃勃，在2017年之后，中海的年度拿地金額都排在了行業前5名。

2020年，中海總土儲達9190萬平方米，粗略估計足夠開發4年左右。

同時，「三道紅線」也都控制在綠檔范圍內，截至2020年6月30日，中海剔除預收賬款后的資產負債率為53.8%、凈負債率32.7%、現金短債比2.9。

這為繼續加杠桿創造了空間。

其次，除血拼土拍市場之外，同步加倉城市更新版塊。

2014年，中海拿下北京石景山的北辛安改造項目；2020年，在石景山的新房成交項目中，中海占據4席，成交金額為108億元，市場占有率已達到了40%，為中海提供了大量現金流。

不僅是北京，在上海、深圳的城市更新中也都能見到中海的影子。

通過舊改，中海利用自身的成本優勢做一二級聯動，把棚改和開發的錢都收入囊中。

過去三四年稍顯「激進」的拿地，穩健有空間的財務指標，加上舊改帶來的市場空間，讓中海一下從「隊尾」沖刺到前列。

也正是這些積攢下來的「家底」，讓中海在算不明白賬的北京土拍中，沒有「頭腦發熱」的搶食。

其實，在十一郎看來，中海「掉隊」也好，「NO.1」也罷，于其而言都是表象，對于規模的大小，中海似乎都沒有太在意過，大多是外界給予的評價。

中海自始至終所追求的內核永遠沒有變過：

利潤

這次北京的集中拍地，溢價率被政府嚴格控制，復雜程度也是前所未有，很多規則也都是第一次實行，利潤率低是開發商一致的認知。甚至還有連拍四塊地的黑馬卓越地產在拍完地之后要退地的傳聞。

不論退地傳聞是否屬實，都能折射出在北京這個集中拍地典范的城市，「想要馬兒跑還想馬兒不吃草」的馬兒們的焦慮。

利潤率太低，與中海利潤至上的原則相悖，也不難理解其在舉牌時不激進了。

在5月10日、11日兩天，中海共出手18次，有15次都是獨立報名的，最終，卻一塊地都沒有拿下。

石景山是中海的根據地，按說在此區域無人敢與之爭鋒的。但在競拍衙門口棚戶區地塊時，中海只是象征性的“舉了幾次手”，這讓業內人士看不懂，本以為中海勢在必得的，但最終只是陪跑。

「中海參與競拍的幾宗地塊都需要配建公租房和人才房之類，占比也比較高?！?「中海近兩年盈利能力受到地售比影響有所下滑，近期拿地策略中有一定利潤指標要求，北京地塊利潤空間較為一般。」

業內的聲音不絕于耳。

從這樣的過程中，我們可以看到一個糾結、焦慮卻又保持著克制的中海形象。

必爭之心是不難看出的，不然不會一口氣報名了18塊土地，光交保證金就要交一大筆錢了。到場卻發現每一塊土地的限制都如此之多，利潤空間都那么薄，算不過來賬啊。

一切還是以穩為主吧。

只是，花無百日紅啊。

中海北京的銷冠已經衛冕三年，這風水是不是又要轉一轉了？

有數據統計，今年一季度，中海北京銷售并不理想，僅為44.31億元，遠遠落后于第一名首開的170.13億元。

雖然一個季度的失意并不代表什么，但此次在如此重要的集中拍地中，中海鎩羽而歸，讓人擔心北京銷冠是否還會繼續在中海的頂上衛冕。

市場占有率方面，十一郎認為未來中海也將有所下降，畢竟有著在北京有著那么多競爭者，中海沒有拿地，競爭對手還在瘋狂補倉，盤子就那么大，此消彼長是自然的事。

十一郎只希望，中海不要因此影響產品的出品和品質。近幾年，中海的項目因為定位準確、價格合適以及產品沒有明顯缺點，在北京市場上頗受消費者認可，熱銷盤不斷，這可以從中看出中海北京對于市場的把握能力。

雖然，2020年中海新增土儲權益占比為98%，處于行業較高水平，但這次集中拍地未得一子，對未來的產品推出是否會受到影響，也要打一個大大的問號。

一次重要的失利，會讓中海再次「掉隊」嗎？

我們等著市場給出的答案。

越來越近的房地產稅，會涉及到擁有幾套房子的你？

欲罷不能！學區房，你到底有什么魔力？

融創收購藍光？來吧，讓老孫繼續

土拍再出新政！別再問我北京現在的房子還能不能買……

這次，姚勁波搞了一把自己

碧桂園憑什么每年增10%？

END