作者｜地產十一郎

　　來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　這是一個雷厲風行的時代

　　這周，一則關于土地出讓金的消息成為中國樓市的當紅炸子雞。

　　這個通知的名字很長，我數了數，一共58個字，但是能讓你關心的其實只有一句話：

國有土地出讓收入，自2022年起，全面劃轉稅務部門征收。

　　具體的時間表是：

　　自2021年7月1日起，選擇在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省（自治區、直轄市、計劃單列市）以省（區、市）為單位開展征管職責劃轉試點。

　　自2022年1月1日起全面實施征管劃轉工作。

　　為何一則財政部的消息成為了樓市的熱點？

　　因為土地出讓金太重要了！

　　首先，是它的基數大。2020年中國的土地出讓收入高達8.4萬億元。8.4萬億是個什么概念？在過去的2020年，整個中央政府的財政收入是8.3萬億。

　　其次，土地出讓金是各地方政府財政收入的最主要來源。2020年，土地出讓金占到地方政府財政總收入的84%；在過去20年，平均也達到了55%。

　　第三，土地是房地產市場的「面粉」，買面粉的錢誰收，雖然在金額上于房企而言沒有影響，但在流程和程序上影響巨大。

　　土地出讓金制度，是中國房地產行業繁榮20多年的一個政策基石。

　　「基石」動一動，「大廈」就傾斜了。

　　這就像一顆小石頭被扔到小溪里，石頭的重量雖不大，但依然可以泛起層層漣漪。

　　那這次關于土地出讓金的變動到底是什么呢？

其實也就一句話：收錢的部門變了。

　　從原來的自然資源部收錢，從2022年開始，要由全國稅務局來收了。

　　之前，每個地方的國有土地是由地方政府來拍賣，地方政府來收錢，收來的錢由地方政府來支出，這就形成地方政府資金的一個閉環。

　　而2022年開始，各地方的土地出讓金要由全國稅局來代收，而這個“全國稅局”是一個從中央到地方的「 垂直部門 」 。

　　這意味著什么呢？

　　這就意味著，地方政府今后關于土地的每一筆拍賣、支出、使用，中央都將看到，一目了然。

　　這就相當于中央政府給這筆巨大的土地出讓金安了一個「 攝像頭 」 ，監視著地方政府對于土地出讓金的收入和支出的一舉一動。

　　那么，這樣的一個變化會為地方政府、樓市帶來哪些深遠影響呢？

　　首先，過度依賴土地財政的地方政府日子不好過了。

　　由于土地出讓金歸地方支配，這就為地方政府獲得了“經營城市”的動力、財力。

　　
令世界矚目的中國城鎮化速度，其核心驅動力，就是由此而來。

　　但是，地方政府靠“賣地”就已經把日子過的很舒服了，還有什么動力去做創新性的事情呢？

　　過度依賴土地財政，是幾乎所有地方政府的特點。

　　財政部公布的數據：2021年1到4月，累計全國政府性基金預算收入24277億元，同比增長36.6%。其中，國有土地使用權出讓收入21383億元，同比增長35%。

　　也就是說，2021年前4月全國賣地一共收入了2.1383萬億元，因為這個錢全部留在了地方，占地方一般公共預算收入的比例是52%。

　　地方財政每100塊收入里面，有52塊錢是賣地的收入。

　　地方政府過度依賴土地財政，對樓市政策的調控消極執行，這是很多地方的樓市“越調越漲”的根源所在。

　　「 賣 地成癮 」 的地方政府，尤其是二三四線城市，其發展幾乎已經離不開房地產市場的增長。 地方債務的無序擴張，各類城投公司的底層資產，都是土地。

　　現在，把土地出讓金的收錢主體從地方政府改為稅務局，由中央統一管理，這就讓整個附著在土地上的邏輯都變了。

　　之前，是地方財政依賴，所以供給越少，地價越高。沒錢了拍幾塊，大多問題就能迎刃而解。

　　現在，則是流水落花本無情，一路漂泊向前行，甚至在手里空轉的機會都沒有了。

　　大家都成了流水線上的打工人，打好自己的那一份工就好了。

　　這樣的變化對于樓市又會帶來哪些影響呢？

　　近兩年，國家對于房地產市場的改革可謂徹底的不要不要的。不是小打小鬧，而是徹頭徹尾。

　　三道紅線直接卡死的是房地產融資。

　　有多少昨日還風光無限的地產頭部企業，忽然之間就危機重重，陷入違約的沼澤之中。

　　甚至有人因為200億的到期債，就到了賣地賣資產求生的地步。

　　這在幾年前是完全不可想象的。高杠桿加持下的規模狂飆好像還在眼前，一瞬間就被死死卡住了脖子。

　　接著是一年三次的集中供地，把供需平衡一下，再把地價、售價卡一下，直接把開發商變成了制造商。

　　都給我老老實實的蓋房子，想出幺蛾子，沒門！

　　如果說這些都是表象，那么真正的王炸才剛剛登場。

土地財政。

　　在中國，有一個連賣菜阿姨都知道的道理：房價過高，是因為地價太貴。

　　是啊，當一個城市幾乎百分百要靠賣地過生活發工資的時候，地價是不可能不高的。

　　現在好了，土地財政這個王炸登場了，那些積重難返的過往，三下五除二的就給解決了：什么不合規的舊改、城改項目，什么城投公司的土地質押、土地款返還等等操作，都得給我規規矩矩的辦事！

　　從三道紅線到集中供地，再到土地財政的劃轉，十一郎從中看出國家領導人對于改變房地產“綁架”中國經濟現狀之決心。

　　真是個雷厲風行的時代。

　　還有一個特別值得注意的是，土地出讓金劃轉的實施，也預示著房地產稅即將出臺。

　　很多人可能會問，這兩件事有什么必然聯系嗎？

　　其實，這跟我國房地產行業的發展階段有關系。

　　大家都知道，從總量上講，我國的房子已經蓋的差不多了，人均保有量已經超過發達國家。進入存量房時代，政府如何維持城市運轉？房地產稅就成為接棒土地財政的接盤俠。因為只有這樣，城市發展的資金才能夠保證。

　　但這里又出現一個問題，就是如何保證房地產稅的征收順利。

　　北上廣深一線城市的征收大概率不會出現問題，畢竟小區的體量大，人群的收入高，但對于一些小縣城，商品房沒多少，人們收入少，政府如何保證能夠征收的上來？

　　怎么辦？

　　這就要通過轉移支付的方式，由中央統一收稅，然后補貼一些城市，這樣保證所有城市都能運轉下去。

　　于是，土地財政劃轉全國稅務局就成了一步高招。

　　既解決了地方政府閉環小金庫不受監管的漏洞，也為下一步的房地產稅征收奠定了基礎。

　　在土地財政末期與房產稅即將出臺期這個階段，把國有土地出讓的收入先歸入到稅務系統，這個頂層設計，我給滿分。

　　這樣一來，土地對于地方政府來說，已經是徹底的去金融化。

　　土地的經濟屬性一旦開始增強，就會促使地方政府能更主動的調整供給總量。這就打破了「 供地越少，地價越高 」 的魔咒。

　　在房產稅的實施之下，地方政府為了得到增量稅收，只能通過多出讓土地來實現。

　　這和以往主要通過減少土地出讓來實現收入增長，形成了截然的反差。

　　而地方的積極性，也必將從賣地轉向增量稅收。

　　好了，今天先表到這。這么捋一下，十一郎發現，一切都是最好的安排。土地財政的大刀剛剛落下，效果究竟如何，我們一起拭目以待。

　　中海「陪跑」，它會再次「掉隊」嗎

　　越來越近的房地產稅，會涉及到擁有幾套房子的你？

　　欲罷不能！學區房，你到底有什么魔力？

　　融創收購藍光？來吧，讓老孫繼續

　　土拍再出新政！別再問我北京現在的房子還能不能買……

　　這次，姚勁波搞了一把自己

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