“看房時銷售都告訴我們是公寓，等簽完合同我們才發現性質是辦公。”深圳市民劉艷（化名）向讀創/深圳商報爆料稱，她購買的位于福田華強北恒邦壹峯的項目，開發商將辦公樓改造成公寓并對外銷售，單價高達8.8萬元/平方米，質疑開發商虛假宣傳。

想買公寓卻變成寫字樓

2019年4月，市民劉艷花了450多萬元，購買了位于華強北恒邦時代大廈1棟1單元的一套房產，面積53平方米，層高4.5米，產權40年，房間被改造成兩房一廳loft的格局，單價8.8萬元/平方米。“我購買前一直和銷售強調我只要公寓，銷售也明確告訴我是公寓，后來我就交了定金。”

劉艷回憶，開發商將每套房改造成了兩室一廳的格局，有獨立廚衛，可拎包入住，跟普通的住宅公寓沒有區別。“所以當時銷售告訴我們是公寓，也就沒有懷疑了。”

劉艷簽訂完合同，合同上的兩個字讓她大吃一驚。在合同的第三條赫然寫著用途為“辦公”。“我一下子懵了，寫字樓和公寓的價格相差可不止一倍啊！”

記者查詢鏈家官網發現，華強北附近一帶的華強廣場、東風大廈 、新聞大廈（二手寫字樓）等寫字樓，每平方米均價為4萬、2.8萬、1.8萬元/平方米，而劉女士購買的性質為辦公的房產單價竟高達8.8萬元。

鏈家官網顯示，恒邦時代大廈又名恒邦壹峯，位于福田區振華路89號，但官網明確顯示為辦公產品，均價為8.8萬元/平方米。

“我因為買這個樓，資金徹底被套牢了，現在開發商也不聞不問，我們只能起訴他們。”劉女士表示，開發商涉嫌欺詐銷售，他們業主發現購買的房產并非公寓后，多次找開發商理論，要求退款但均遭到拒絕，并且開發商態度蠻橫。

住建局官網資料顯示，該項目名稱為恒邦時代大廈，開發商為深圳恒邦偉業投資集團有限公司，發證日期為2017年04月27日，項目為2棟，其中用途為商務公寓的面積為1396.42平方米，僅有37套，用途為辦公的面積為31295.21平方米，總共有763套。

辦公樓改造公寓涉嫌違規

事實上，深圳對商業辦公產品改建公寓早就有明確規定。2017年，深圳市規劃國土委便發布了《關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知》，對商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建等行為進行嚴格限制。

今年7月9日，深圳市規資局出臺了《關于公開征求〈關于進一步加大居住用地供應的若干措施〉（征求意見稿）》，該意見稿中提到，在保障總體用地結構均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規模和比例，允許商業改居住，商品房占比可達到30%，不止商業用地，舊改里面的商業部分也可以改成居住性質。

深圳規劃和自然資源局福田管理局工作人員告訴記者，此政策的前提是需在項目建設前，提前變更土地性質，如沒有變更，是不能將辦公樓改造成公寓對外出售的，此舉是違規行為。

天眼查資料顯示，深圳恒邦偉業投資集團有限公司注冊資本20000萬元人民幣，法定代表為郝占偉。

記者就此聯系到該項目銷售中心，詢問是否仍有在售公寓，銷售人員明確表示仍有公寓在售，項目均價為8.2萬元/平方米，最大面積53平，內部為三房loft格局，層高4.5米。記者進一步詢問該項目是何性質的房產，銷售人員則改口為商辦類產品，并非住宅公寓。

針對市民反映的開發商虛假宣傳問題，北京市盈科（深圳）律師事務所律師鄭博恩分析，欺詐行為包括積極的行為和消極的行為，前者即故意告知對方虛假情況，后者即故意隱瞞真實情況，如未履行瑕疵告知義務等。

鄭博恩律師指出，在商品房銷售過程中，開發商的相關行為是否存在欺詐，主要看購房者陷于錯誤認識與開發商的行為是否有因果關系。應當考察開發商是否存在故意隱瞞真實情況的行為，或者明知告訴消費者虛假情況會使其陷入錯誤認識，又放任這種結果發生，致使購房者在違背真實意愿情況下，與之訂立合同。

鄭博恩律師表示，如遇此類問題，購房者可根據上述條件，提供相關的證據，比如樣板房的照片，銷售的承諾等相關證據予以證實，也可以向相關的行政部門反映，要求對開發商的虛假宣傳行為進行處罰。

2017年9月22日，深圳市人民政府辦公廳頒布《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，第十一條規定：允許商業用房按規定改建為租賃住房。廣東大匠律師事務所律師尹華筠表示，根據上述規定，符合條件的商業用房按規定程序經依法審批后，可以改建為租賃住房。

深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知(征求意見稿)，明確了改建條件及改建要求。

改建條件：“既有商業和辦公用房應同時符合以下條件方可改建”

（一）已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業；

（二）不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押登記等他項權益的，應取得所有他項權益人同意；

（三）以宗地或者棟為單位；不能以宗地或者棟為單位的，改建部分應當相對獨立且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。”

改建要求：如結構安全、消防安全、環保衛生、物業規范、用途限制、綠色改建、技術標準等。

尹律師認為，如果開發商事先未取得行政主管部門同意，擅自改建、銷售的行為，應認定為違法行為。

以上文章來源于深圳商報，作者黃磊