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01

雖然東京奧運會已落幕多日，但高漲的全民體育熱情，卻彷佛依然伴著響徹賽場的國歌，未曾熄滅。

說起奧運會和全民健身，在中國地產界結緣最深的，還要數中國奧園。

早在上個世紀末90年代，全民體育精神就在“申奧”熱潮的推動下，迅速蔓延全國。

而奧園則抓住了時代浪潮，率先提出“體育+住宅”的復合地產概念，國內首個配建全面健身平臺的運動型社區——“廣州奧林匹克花園”自此誕生。

隨著“運動就在家門口”的宣傳語響徹大江南北，奧林匹克花園也創造了五銷五罄的神話，被載入中國房地產行業發展的史冊。

成于奧運，中國奧園也把奧運精神刻進了企業的基因里。

更快、更高、更強。

尤其在進入超千億時代后，今年也成為了奧園轉向高質量發展新階段的里程碑之年；“穩健進取”儼然成為了中國奧園2021年中報的關鍵詞。

說“進取”指的是奧園一系列亮眼的核心指標數據，前7月實現771.9億元銷售額，同比增長28%；上半年實現營業收入人民幣325.1億元，同比增長 15%；核心凈利潤為28.7 億元，核心凈利潤率8.8% ......

說“穩健”則是指奧園沒有搞透支式發展，而是強化大運營及精益化管控，手握683億元現金，現金短債比1.3，流動性充裕。

要知道不少房企在進入千億后，反而因規模與財務健康的顧此失彼，陷入“成長的煩惱”；中國奧園卻在白銀時代，順利轉向高質量發展的永續經營。

瞭望君深入推導中國奧園的蛻變之路，許多房地產行業的真相也隨之浮出水面。

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02

從廣州奧林匹克花園開始，“復合地產”就刻進了中國奧園的基因里。

但在瞭望君看來，復合地產發展模式不過是對奧園成功的“片面之談”，究其本質，在于這家房企從誕生開始，就注重自身復合能力的培養。

中國奧園成立之初，房地產發展之機遠未被挖掘，處處是機遇；但奧園卻將目光放在了“提升人居環境和城市面貌”上。

這個愿景宏大卻極具現實商業價值的定位，恰好讓復合能力強的奧園落筆在了城市更新領域，成為了“舊改”的拓荒者。

相比住宅開發，房企不僅要能讓老建筑舊貌變新顏，還要能理解城市歷史文脈傳承和未來產業規劃；持續導入產業和商業資源推動城市升級，提升物業價值。

但這些難點對奧園來說，都不是問題。

早在行業還沒反應過來的2011年，奧園就開始布局城市更新。發展至今已擁有地產、商業、科技、健康、文旅、跨境電商、城市更新、美麗產業等多個業務板塊。

基因的力量是強大的。

復合化入局，不僅讓奧園輕而易舉地切入城市更新賽道，與城市共同成長，同時還憑借這一獨辟蹊徑的土地資源儲備策略，拿下了不少優質地塊資源。

截至6月30日，中國奧園擁有逾 70 個不同階段的城市更新項目，預計可售貨值約人民幣 7543億元。

更為關鍵的是，這些土地成本低、毛利率高的城市更新土儲，正進入加速轉化階段。

管理層預計2021年至2024年能夠轉化的可售貨值高達人民幣2420億元，隨著項目持續加速轉化，中國奧園無疑將實現土儲擴容與利潤水平的雙豐收，這更是公司未來整體業績增長和綜合實力提升的確定性支撐。

另一方面，隨著城市功能區劃分逐漸穩定，優質的未建設土地資源日漸稀缺。而奧園依靠城市更新轉換來的土儲，也確保其發展可以聚焦于一二線城市，發展潛力喜人。

截至6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約5358萬平方米，總貨值約人民幣 5939億元，計入城市更新項目后的總貨值約人民幣13482億元，一二線城市占比約 84%，土儲結構不斷優化。

有沒有發現，在房地產行業，基因真的很重要；很大程度上，基因就決定了企業的創造力、生命力。

正如紅杉資本主席邁克爾·莫里茨所說，“一個公司的基因早在它最初的18個月就被決定了。如果DNA是對的，它就是一塊金子；如果不對，那基本就完了。”

回看中國奧園，25年來，基因未變，高質量發展自然一蹴而就。

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03

在中國奧園超千億時代的發展中，精耕蓄力、步步為營是另一大特質。

尤其在2020年以后伴隨房地產調控向深水區邁進，困住了不少黑馬；奧園卻沒有表現出類似困窘。

除了憑借強大的城市更新復合把控能力，其對大灣區的重倉也是關鍵所在。

國家統計局今年3月發布的數據顯示，廣深房價漲幅同比增加14.6%、11.5%，大幅領先北京上海的9.9%和9.7%。而這兩座華南一線城市，均位于粵港澳大灣區的規劃之內，整個灣區正釋放著自己的潛力。

別的不說，佛山、廣州、東莞、深圳、香港五城的GDP加起來，就接近9萬億元，占地面積加起來僅1.67萬平方公里。

而放眼房企排行榜上的常駐企業，地產規模前30的，基本都是全國性開發商，他們的項目分布既有大灣區，也有東北和華北，區域差異過大，業績一對沖表現未必好。

而對于像中國奧園這樣重倉大灣區的房企來說，日子不要太爽。

截至2021年年中，在奧園的城市更新可售貨值中，大灣區以7487億元的可售資源，達到了99%的占比；光是今年全年預計可以拿出的轉換貨值，就在400億元左右。

可以想像，其貨值質量有著多么巨大的業績兌現空間。

比如說，已進入首期轉化的珠海翠微村項目。項目不僅保留了“七街七里一條巷”的文化空間脈絡，還將打造全年齡段教育之城，和超5萬㎡的文創商業街；全面對標新天地、太古里，將打造成為珠海新地標、未來網紅打卡點。

再比如，同樣將于今年三季度開始銷售的廣州大學城番氮項目。據了解，該項目取名廣州奧園學苑壹號項目，與廣州大學城僅一江之隔，將成為廣州中心區的集高檔居住社區、藝術型商業街區于一體的城市新貴生活區。

可以說，中國奧園已成為大灣區城市更新的領軍者。

難怪董事會主席郭梓文在業績會上公開表示，中國奧園不斷強化區域深耕和精細化管理，有信心完成全年1500億元的銷售目標。

值得注意的是，近來大灣區更是針對加速舊改流程的利好頻出，預計可加速流程3年左右。

這也意味著，未來幾年奧園位于大灣區的海量城市更新土儲，將以坐上火箭般的速度加速轉化。

中國奧園銷售額不僅可以保持快速增長，并且還能保持相當高位的毛利率。

正如馮侖所說：“所有獲得巨大財富的人，他的財富積累都是階越式的，不可能是線性增長出來的。”

在中國奧園的發展上，也能看到這一點，厚積才能薄發。

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04

“賽車最關鍵的技術是什么？”

“剎車。”

給出僅有這兩個字回答的，是世界開車最快的車王舒馬赫。

而在瞭望君看來，回望中國奧園近幾年又快又穩的發展，除了布局舊改紅利的釋放，和重倉大灣區的城市能級提升外，節奏是另一個關鍵詞。

該擴張邁進的時候不曾猶豫，該放緩步伐求質量的時候也未曾冒進。

從半年報來看，奧園的現金流呈現出大幅改善的狀態。

截至6月30日，中國奧園手持現金及銀行存款683億元，足以覆蓋一年內到期的短期負債部分；同時，現金短債比也維持在了1.3，現金流動性充裕。

這也使得奧園在銷售規模增長可觀的同時，整體負債規模穩步降低，公司總借貸規模降至1113億元，降低幅度為3%，預計2021年末降幅更是將達到10%至15%。

資本結構的改善卓有成效，來自于中國奧園今年上半年積極的降杠桿策略，回款力度也不斷加大；報告期內，奧園現金回款率達到87%，為現金流安全提供充分保障。

不斷穩健的財務表現、充滿想象的業績空間，也讓奧園得到了資本市場真金白銀的認可。

今年以來，中國奧園緊抓市場窗口期，通過境內外多元渠道安排再融資，先后發行三筆合共7.38億美元優先票據，完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團貸款，并成功發行人民幣18.2億元境內公司債。

其中，今年1月份發行的1.88億美元2022年到期4.2%優先票據，創下公司債券發行成本的新低。

同時，中國奧園注重企業信用，已悉數贖回今年內到期的公募境外優先票據，持續優化債務結構。

通過一系列財務結構優化措施，中國奧園融資成本進一步降低，平均融資利率較2020年底下降0.2個百分點至7%。

在瞭望君看來，現金回款比例的提升、盈利能力持續走高、資本結構的不斷改善.....這些看得見的轉變背后，是中國奧園在“規模跨越”與“品質利潤”之間施展強大平衡術的最佳詮釋。

如何做到顧此亦不失彼，正是當下檢驗房企實力的一項重要評判標準，奧園已然做到了。

而這樣的奧園也正宛如一個武林高手般走在超千億的道路上，步伐輕盈穩健。

END