對投資小產(chǎn)權(quán)房的人來說，無論是小白還是老司機(jī)，始終繞不開這些問題：

什么是兩證一書？

什么是歷史遺留？

如何防止一房多賣？

究竟買不買帶綠本的房子？

如果遇到拆遷如何賠償？

更多的人甚至覺得小產(chǎn)權(quán)房像狐貍精般的女鬼一樣：聽說過、憧憬過、想象過、害怕過，但從來沒有自己真正見過。始終不知道從哪里入手，去哪里找到靠譜的相關(guān)知識。

下面為大家詳細(xì)介紹購買小產(chǎn)權(quán)注意事項(xiàng)，利弊，附大量拆遷賠償案例，包括小產(chǎn)權(quán)所有的證件，以及購買小產(chǎn)權(quán)專業(yè)知識。

深圳小產(chǎn)權(quán)房都是有什么證件？一張圖片一目了然，請慢慢往下細(xì)看。

農(nóng)民房的手續(xù)分<紅本>、<國土局綠本>、<村委綠本>、<兩證一書>、<歷史遺留>、<豬肝本>、<無任何資料>。

<老紅本>（豬肝本）和<紅本>不一樣，紅本農(nóng)民房和紅本商品房的性質(zhì)是一樣的，需要房票。

農(nóng)民房的手續(xù)都是排它性的，一般有<國土局綠本>就沒<豬肝本>、有<豬肝本>就沒<兩證一書>、有<兩證一書>和<歷史遺留>就沒<綠本><豬肝本>。

那么現(xiàn)在市面上那種<豬肝本>或者<國土局綠本>都是比較少見了，市面上在賣的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在大多數(shù)的都是<兩證一書>或者<歷史遺留>居多!

現(xiàn)在，咱先說小產(chǎn)權(quán)類別：

1、《廣東省房產(chǎn)所有證》

這類房子是80年代或以前由安寶縣發(fā)的證，只有真正的深圳本地人才會有的。

像這樣的房子，市場上基本都見不到的了，沒有人會拿出來賣，或是拆遷了原址上重建的，不過這類房雖然少，但還在拆遷房里還是可以看到。

2、《房屋所有權(quán)證》豬肝本

這個就是我們俗稱的豬肝本，這個是80年代未到92年間，使用的一種房產(chǎn)證明。由于法律、法規(guī)，和管理體制原因，土地、房屋是由兩個行政機(jī)關(guān)分別主管，分別審查登記，并分別頒發(fā)土地、房屋權(quán)利證書。所以與這個《房屋所有權(quán)證》一起配套使用的，還有一個《國有土地使用證》。

這類房子其實(shí)上也很少見到的，只有原村民那種祖屋才會有的，現(xiàn)在市面見

得最多的是廠房有此類房子的。

3、《房地產(chǎn)證》俗稱的：國土局綠本！

這類房子是也是90年代我們俗稱的綠本，由國土局發(fā)的。這個綠本是通過“兩證一書”申請建成驗(yàn)收合格后國土局備案核發(fā)的！不能過戶，不能抵押！和市面上大家說的村委綠本不是一回事，村委的那個綠本是村委或開發(fā)商自己的印的《房屋使用權(quán)證》這個證是村委或開發(fā)商內(nèi)部承認(rèn)，在本小區(qū)具有法律效應(yīng)。

國土局綠本的房子盡可能不要買，因?yàn)椴荒苓^戶，如果遇到黑心業(yè)主，在遇到拆遷的時候，只認(rèn)原始登記的業(yè)主的。近來有過綠本打官司贏的案例，但這個因?yàn)楸尘霸?，只能是個例，且這個只是判合同有效，仍然不能過戶的。小產(chǎn)權(quán)房糾紛就是這個綠本搞出來的。

4、村委統(tǒng)建樓綠本

這類房子是村委股份公司在所屬地由村委主導(dǎo)建的寫字樓或者住宅。村委簽合同，也有綠本，但這個綠本是村里發(fā)的，僅針對該項(xiàng)目做的一個使用權(quán)證書。

第二種是村委或開發(fā)商發(fā)的綠本，就是一本（房屋使用權(quán)證)，開發(fā)商或村委自己印的綠本在本小區(qū)使用有效。這種綠本可以買賣，可以過戶，拆遷認(rèn)最后一任業(yè)主。這類房子比較安全可靠，從業(yè)至今極少極少有出現(xiàn)糾紛什么的。百度可查0，如果出現(xiàn)糾紛在這個互聯(lián)網(wǎng)時代，消息可以傳的滿天飛了。

5、兩證一書（村民私宅報批報建申請）

分別是：

【建設(shè)用地規(guī)劃許可證】、【建設(shè)工程規(guī)劃許可證】、【興建住宅用地批準(zhǔn)通知書】

為什么會是兩證一書呢？兩證一書的時候全部都是有報建的，只是沒有按要求建筑的，建好之后也沒有報驗(yàn)領(lǐng)綠本。當(dāng)時zf緊抓經(jīng)濟(jì)，吸納更多人才來深圳，早期每個村都有任務(wù)一年建多少棟，上面這個就是兩證一書，實(shí)際上大部分農(nóng)民房都沒有，因?yàn)樵?009年普查小產(chǎn)權(quán)房時，很多都上繳，換了【歷史遺留違法建筑回執(zhí)】有兩證一書，就沒有歷史遺留回執(zhí)，有歷史遺留回執(zhí)就沒有兩證。

6、《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查申報收件回執(zhí)》

這種房子房子是深圳最多的存在，深圳最靠譜的一種，這個是2009-2010年間一個普查，相當(dāng)于已經(jīng)記錄在冊的了，不說你違法也不說合法，反正就是存在了！此類房子也是存在得最多的！

7、無證的墾荒房

這種房子基本上都是以前來深圳開荒建的，基本上無任何手續(xù)證明，唯一有的可能就只有水電的開戶證明了，不過現(xiàn)在至少都有《歷史普查回執(zhí)》吧。一般有這種回執(zhí)，拆遷都有得賠償。

8、軍產(chǎn)房

這個也分兩種：一個是本身就是部分備用地上建的福利房（如安僑苑是武警部分的），另一種是和軍區(qū)有關(guān)系的（羅湖那邊的一個公寓，有廣州軍區(qū)蓋章，但未有過見過出來的證，不知真假）。所有的軍產(chǎn)房，現(xiàn)在理論上是過不了戶，更不了名的。但江湖事無絕對，這水太深了，所以不作討論。

9、小產(chǎn)權(quán)房會不會一房多賣？

小產(chǎn)權(quán)理論上存在巨大的一房多賣風(fēng)險，但實(shí)際上發(fā)生的概率幾乎可以忽略不計(jì)，可能低于萬分之一。

原因：

1、小產(chǎn)權(quán)都是現(xiàn)房交易，一手交錢一手交房，如果賣房人不是業(yè)主，怎么交鑰匙給買家？買家付完錢就要收房換鑰匙，業(yè)主怎么忽悠下一家？

2、小產(chǎn)權(quán)分2種，一種是大社區(qū)，一種是獨(dú)棟，大社區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房管理處一般有過戶、備案、過水電的功能，如果業(yè)主已經(jīng)把房賣了，帶著買家去過戶時，名字都不是他的，怎么過戶？獨(dú)棟農(nóng)民房沒有過戶這一說，但有合同+律師見證，合同上注明房子每一手是怎么交易的，簽完合同，買家會拿走業(yè)主的合同原件，律師樓還有個備份，如果業(yè)主一房多賣，律師會立即阻止，要不然會吃不了兜著走。

現(xiàn)在是信息時代，如果業(yè)主一房多賣，這屬于經(jīng)濟(jì)詐騙，起訴下，業(yè)主就列入老賴黑名單，就不能坐飛機(jī)、坐高鐵、住星級酒店、高消費(fèi)。

好事不出門，壞事傳千里，如果小產(chǎn)權(quán)真有那么容易一房多賣，大家會整天從各個渠道看到這樣的新聞，你們仔細(xì)想想，你們看到過這樣的新聞嗎？大家可以去百度搜搜，都搜不到幾例真正的一房多賣，深圳有40萬棟、650萬套小產(chǎn)權(quán)房，這概率有多低？

10、什么樣的小產(chǎn)權(quán)不建議買？：

1、國土局綠本房，有備案，無法過戶，拆遷時容易鬧糾紛。

2、占用一級水源保護(hù)區(qū)用地，壓占原水管藍(lán)線；拆遷賠償?shù)汀?/p>

3、占用高速路、快速路、主干路、廣場、城市公園綠地、高壓走廊及現(xiàn)狀市、區(qū)級公共設(shè)施等用地這些不建議買，拆遷賠償?shù)汀?/p>

最安全的房子是城中村里面一棟一棟的農(nóng)民房，正規(guī)的村民宅基地，手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)清晰，幾乎無糾紛，做到了以上幾點(diǎn)就大可安心了。

11、購買小產(chǎn)權(quán)房時都有什么手續(xù)？

1、合作建房合同，加律師事務(wù)所見證。（一式三份、業(yè)主、買家、律師各一份）2、共同出資建房合同，加律師事務(wù)所見證。（一式三份、業(yè)主、買家、律師各一份）

3、有償使用合同，這類房產(chǎn)普遍都是工業(yè)或商業(yè)用地建成，使用權(quán)都在30-40年左右，合同注明到期可續(xù)地。

4、房屋轉(zhuǎn)讓合同、大部分出于二手房交易。（只需要買賣雙方出面請律師事務(wù)所見證即可）

12、購房建議：

如果準(zhǔn)備入手小產(chǎn)權(quán)的客戶，建議多找一些專業(yè)賣小產(chǎn)權(quán)的售樓人員咨詢，更不要問那些賣商品房的，行業(yè)不同，更沒有利益關(guān)系，他們只會說小產(chǎn)權(quán)沒保障，不安全！要多出來市場看房，不能道聽途說，道聽途說只會影響自己的眼界和判斷力，建議去問那些買過房的，在網(wǎng)上查的安不安全的都不是權(quán)威，也不是官方，問了也白問，反而會影響你判斷，只有問過哪些買過的才最清楚！

13、關(guān)于村委統(tǒng)建樓真的比農(nóng)民房保障？

毋庸置疑，肯定的。是指品質(zhì)上、規(guī)模上、物業(yè)管理上、以及居住環(huán)境上比農(nóng)民房住的舒服。并不是指保障性，畢竟村委統(tǒng)建樓價格高于農(nóng)民房的一半。所以說很多客戶覺得村委統(tǒng)建樓比農(nóng)民房有保障？很明顯是錯誤的，根據(jù)自己需求，預(yù)算價格，購房需求，村委買不起可以先買農(nóng)民房過渡，以后房子升值了可以在換村委統(tǒng)建樓或者商品房，不然只能錯過了。

村委統(tǒng)建樓環(huán)境比較好，價格也偏高，基本上2萬左右一平了，追求品質(zhì)，追求環(huán)境，追求舒適度可以選擇村委統(tǒng)建樓，投資來說，農(nóng)民房總價低，交易靈活，租金回報率高！

14、現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房值得投資嗎？

深圳土地資源有限：深圳小產(chǎn)權(quán)房2013年開始不可以建，存房量越來越少，賣一套少一套，到現(xiàn)在只剩下一下獨(dú)棟翻新樓在賣，所以說越來越稀缺，以后價格越來越高。

以前的小產(chǎn)權(quán)房大多規(guī)模大，帶社區(qū)花園，而如今在售的小產(chǎn)權(quán)房均以獨(dú)棟的小產(chǎn)權(quán)房，少量的規(guī)模大的一手集資房和村委房已經(jīng)是鳳毛麟角了，想要買大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房無疑只能買二手的！目前深圳所以在售的村委花園房均價都以過萬，極個別的稀缺地段都是過15000/20000以上！深圳土地資源有限，商品房價格居高不下，而且門檻較高、剛性置業(yè)群體大量涌向小產(chǎn)權(quán)房市場，后期的小產(chǎn)權(quán)房只漲不跌，即使商品房下跌的情況下小產(chǎn)權(quán)房也不會跌！

15、賠償案例：

很多人都說買深圳小產(chǎn)權(quán)房不安全，一旦遇到拆遷那就是打水漂了，所以一些買了小產(chǎn)權(quán)房的，總是說住著提心吊膽的。

要是真遇到拆遷的，那只能說你真是好運(yùn)氣。因?yàn)楝F(xiàn)在的拆遷不管你買的什么房子，都是按商品房的價格補(bǔ)償?shù)?，一起來看看下面這些真實(shí)案例吧！

南山區(qū)白石洲舊改補(bǔ)償初步方案：其中貨幣補(bǔ)償2.8萬元/平，物業(yè)補(bǔ)償最高賠付比例1:3.5！

　　白石洲拆遷補(bǔ)償初步方案，其中貨幣補(bǔ)償2.8萬元/平，物業(yè)補(bǔ)償最高賠付比例1:3.5。值得一提的是，本地人和外地購房者都一視同仁補(bǔ)償。

　　01、外來人員建房或購買房屋，不區(qū)分首層及二層，拆賠比例是1：1，要求每棟480平米內(nèi)選住宅，其余選公寓。

　　02、老祖屋，指建成30年以上的單層或磚瓦房，拆遷比例1：3.5，可選住宅或公寓。

　　03、首層面積60%，可選擇1：1的集中商業(yè)或辦公樓，也可以選擇1：1.2的商務(wù)公寓；另外40%的面積及二層以上含二樓陽臺及飄出實(shí)體的投影拆遷比例是1：1.03，要求現(xiàn)狀每棟480平米內(nèi)選住宅，其余選公寓。

　　04、各村集體物業(yè)，按1：1補(bǔ)償辦公樓，如果擇住宅或商務(wù)公寓，則和業(yè)主私宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一致。

　　羅湖區(qū)羅芳村舊改：最高按1:2補(bǔ)償還送車位

　　羅芳村城市更新單元位于黃貝街道羅芳社區(qū)，延芳路北側(cè)。項(xiàng)目于2017年納入深圳市城市更新單元羅湖區(qū)第一批計(jì)劃，擬拆除重建范圍面積約11.9萬平，更新單元用地面積為13.4萬平，擬更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)等功能。

　　據(jù)悉，京基集團(tuán)提出的拆遷補(bǔ)償方案中，以產(chǎn)權(quán)置換為主。

　　其中，單層祖屋（住宅）按建面1:2補(bǔ)償住宅或公寓；2層及以上住宅按建面1:1補(bǔ)償住宅或公寓，并每棟配備1個固定停車位使用權(quán)；商業(yè)按建面1:1補(bǔ)償集中商業(yè)或公寓。

　　另外，裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平；過渡租金，住宅65元/平每月；商鋪70元/平每月。

　　從村民口中得知，“原村民約有100多人，但卻擁有了300多棟樓房，平均每戶有3棟，村集體資產(chǎn)過億元！”

　　福田崗廈河園舊改：最高1:1比例補(bǔ)償住宅

　　拆建規(guī)模：崗廈拆遷478戶590棟占地22萬建面51萬平，金地投資90億打造占地22萬平建面68萬平的金地大百匯。

　　拆遷年限：共13年。1998年：市政府就決定改造崗廈。2006年：正式開始。2011年：拆遷完畢。

　　面積確認(rèn)：結(jié)合2003年現(xiàn)狀建筑測繪報告（其后加建、擴(kuò)建不予補(bǔ)償）和面積確認(rèn)工作核定結(jié)果為準(zhǔn)。

　項(xiàng)目補(bǔ)償：

結(jié)局：2011年年初，本地人和外地購房者都一視同仁補(bǔ)償，造就了20多個億元戶。

　　南山大沖舊改項(xiàng)目：最高1:3比年例+1個車位

　　拆建規(guī)模：大沖拆遷925戶村民和279戶非村民約1500棟房近百萬平，華潤投資200億建占地68.5萬平建面280萬平的華潤中心

　　拆遷年限：歷時12年 1998年：政府計(jì)劃舊改大沖。2005：確立推倒重來模式。2009：大沖與華潤簽署補(bǔ)償協(xié)議開始動遷。2010：全面開工

物業(yè)補(bǔ)償：

　　01、永久性結(jié)構(gòu)建筑：首層的60%按 1：1的比例補(bǔ)償商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?，首層?0%、二樓以上樓層按1：1的比例補(bǔ)償住宅，回遷自住區(qū)每套房產(chǎn)配置1個停車位使用權(quán)。

　　02、老祖屋補(bǔ)償：按建筑面積1：3比例補(bǔ)償住宅或公寓。

　　貨幣補(bǔ)償：

　　永久性結(jié)構(gòu)建筑：11000元/平米，交房后一次性支付貨幣補(bǔ)償金。

　　臨時性建筑及附屬物：“磚墻鐵皮頂”臨時物業(yè)按建筑面積2500元/平米進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

　　臨時安置補(bǔ)助費(fèi)：一層按60元/平米·月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；二樓及以上樓層，按30元/平米·月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，交房后開始計(jì)算租金。

　　結(jié)局：2012年年初，本地人和外地購房者都視同仁補(bǔ)償，造就10個億元戶和400戶千萬富翁家庭。

2017年3月20日，龍崗區(qū)布吉木棉灣成功舉行城市舊改簽約儀式， 成為深圳市民熱議的話題

一直飽受爭議的小產(chǎn)權(quán)房舊改有沒賠償?shù)膯栴}再次被得到肯定，話不多說了，恭喜那些業(yè)主，再上幾張圖片吧

福田區(qū)華富村東區(qū)、西區(qū)改造項(xiàng)目

華富村業(yè)主代表與福田區(qū)政府主導(dǎo)的項(xiàng)目公司正式簽約

根據(jù)已拿到的獨(dú)家資料，選擇貨幣調(diào)換的，將按照5.5萬一平的標(biāo)準(zhǔn)來換，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照套內(nèi)面積1:1，套外1:1.18的標(biāo)準(zhǔn)。

初步計(jì)算，一套90平的房子選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，最高可以獲得建面131.2平的安置房，還可獲得最高貨幣獎勵及補(bǔ)償補(bǔ)助551600元。

龍華新區(qū)赤嶺頭村舊改補(bǔ)償計(jì)劃的正式出爐，引起了業(yè)內(nèi)和購房者們從新對小產(chǎn)權(quán)市場有了認(rèn)識。

　　作為這次拆遷補(bǔ)償?shù)牡曛鳎垊俸劳サ拈_發(fā)商——大浪卓著團(tuán)體，為了更好地做好拆遷事情，大浪卓著提出了“1：1”的補(bǔ)償計(jì)劃，即享用與商品房業(yè)主一致的報酬。

　這一新聞的放出，不只讓這個片區(qū)購置了小產(chǎn)權(quán)的業(yè)主們樂開了花，更激起了外鄉(xiāng)購房者對小產(chǎn)權(quán)房的看好，乃至坊間還傳播著如許一個段子“撐死膽大的，餓死膽小的”。

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本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“深圳市城市更新舊改資訊”（ID：szxcqfy）