開發(fā)商年底的業(yè)績，也不是說沖就能沖。

深圳中原研報(bào)指出，10月份深圳新房住宅供應(yīng)下滑、開盤去化率下跌的同時(shí)，多項(xiàng)目推盤延期，預(yù)計(jì)11月在年底業(yè)績和資金壓力下，開發(fā)商推盤節(jié)奏將加快，深圳市場氛圍有望提升。

根據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，11月深圳潛在計(jì)劃入市的一手新盤項(xiàng)目，將近30個(gè)。

當(dāng)下，11月已過半，從深圳市規(guī)土委官網(wǎng)公開信息可以看到，深圳獲批預(yù)售的樓盤也已有15個(gè)（其中兩個(gè)位于深汕合作區(qū)），

盡管如此，深圳樓市等來的，并不是新房市場的全面升溫復(fù)蘇，而是冷熱不均的分化現(xiàn)象，正變得愈發(fā)明顯。

一方面，有南山新盤深鐵懿府近日開盤，共推648套，推出房源全部售罄；

另一方面，也有市場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，位于羅湖蓮塘片區(qū)的新盤東海富匯豪庭于11月13日進(jìn)行選房，當(dāng)天去化僅46套，去化率僅5.05%。據(jù)悉，該項(xiàng)目開盤當(dāng)天一次性付款享98折，按揭99折。

面對(duì)銷售壓力，不少樓盤現(xiàn)場推出不同程度的促銷活動(dòng)，也有房產(chǎn)中介表示，以往只有公寓項(xiàng)目為了去化才會(huì)啟動(dòng)的三級(jí)代理轉(zhuǎn)介，近期深圳許多住宅項(xiàng)目也會(huì)在正式開盤前就通知中介進(jìn)行推廣。

市場監(jiān)控顯示，東海富匯豪庭項(xiàng)目也于開盤當(dāng)天同步啟動(dòng)了三級(jí)市場轉(zhuǎn)介。而項(xiàng)目的官方公眾號(hào)“東海富匯豪庭”，自13日開盤后至今也沒有再推送過任何圖文消息。

實(shí)際上，東海富匯豪庭項(xiàng)目的開盤遇冷并非突然。

11月4日，東海富匯豪庭獲得預(yù)售許可，備案983套，其中911套住宅，主推建筑面積約70-236㎡戶型，2-6房，均為帶裝修交付；

11月5日，項(xiàng)目公示銷售方案，至9日為意向登記與資料審核階段；

11月10日，項(xiàng)目開始進(jìn)行意向保證金凍結(jié)（保證金額50萬）；

11月12日，項(xiàng)目公布認(rèn)籌名單，911套房源卻僅有51批客戶意向登記，最低入圍積分僅30分。

業(yè)內(nèi)人士指出，東海富匯豪庭預(yù)售單價(jià)區(qū)間約8-10.4萬/㎡，均價(jià)約8.9萬/㎡，略高于當(dāng)下市場預(yù)期，同時(shí)，凍資比例1：0.05，中簽率高達(dá)1786%，也刷新了深圳打新市場的最高中簽率紀(jì)錄。

有片區(qū)中介表示，客戶對(duì)于該項(xiàng)目的抗性主要包括有片區(qū)規(guī)劃不確定性、價(jià)格與今年新備案的其他樓盤相差不大、羅湖新盤價(jià)格與二手房價(jià)并無倒掛優(yōu)勢等。

記者在二手中介平臺(tái)上看到，當(dāng)前羅湖蓮塘片區(qū)的二手小區(qū)指導(dǎo)價(jià)，多在6萬/平以下。

左手地產(chǎn)，右手航空，

“深圳李嘉誠”的東海集團(tuán)

此次開發(fā)東海富匯豪庭項(xiàng)目的，是在深圳本地有一定知名度的一家房企——深圳東海集團(tuán)，董事長為香港企業(yè)家黃楚標(biāo)。

公開資料顯示，東海集團(tuán)為港資東海(聯(lián)合)集團(tuán)與中國愛地集團(tuán)合資企業(yè)，成立于1994年，最早的公司名為“深圳東海愛地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司”(簡稱“東海愛地”)，東海愛地早年以開發(fā)深圳老牌豪宅“東海花園”起家。

1997年5月，黃楚標(biāo)開發(fā)的“東海花園”一期開盤，被評(píng)為揭開了彼時(shí)中國頂級(jí)豪宅的面紗，一度轟動(dòng)深港兩地。

有報(bào)道稱，早于上世紀(jì)90年代，東海愛地已在深圳就圈了大量優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。

在早先的香港媒體界，東海集團(tuán)董事長黃楚標(biāo)更是曾被稱為“深圳李嘉誠”、“深圳王”，意指其初期財(cái)富積累主要通過在深圳開發(fā)房地產(chǎn)起家。

記者在東海集團(tuán)官網(wǎng)看到，經(jīng)過二十余年發(fā)展，東海集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步開拓了航空運(yùn)輸、商業(yè)地產(chǎn)、星級(jí)酒店等多元化業(yè)務(wù)板塊并進(jìn)，品牌理念為“只為高端"。

左手地產(chǎn)，右手航空，在其集團(tuán)官網(wǎng)的業(yè)務(wù)簡介中，航空發(fā)展已放在業(yè)務(wù)第二位。

盡管去年至今，由深圳東海航空董事長黃楚標(biāo)創(chuàng)辦的大灣區(qū)航空，由于籌備進(jìn)入香港民航市場一度引發(fā)關(guān)注，但今年將黃楚標(biāo)以及東海航空推上輿論風(fēng)口浪尖的，仍是今年3月發(fā)生的一起飛行安全負(fù)面事件。

3月9日，話題#民航局通報(bào)東海航空機(jī)組事件#登上熱搜榜。

據(jù)報(bào)道，東海航空DZ6297航班（南通-西安）的航班上，機(jī)長與乘務(wù)長發(fā)生爭執(zhí)，在飛行過程中相互毆打，機(jī)長將乘務(wù)長手打骨折，乘務(wù)長把機(jī)長門牙敲掉半顆。

3月7日，東海航空發(fā)布聲明稱，針對(duì)公司近期機(jī)組人員涉及機(jī)上糾紛事件，公司高度重視，立即嚴(yán)格進(jìn)行內(nèi)部核查，為確保安全運(yùn)行，涉及人員已第一時(shí)間停止工作。

3月15日，民航局召開新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上也通報(bào)了東海航空機(jī)組事件，民航局航空安全辦公室副主任吳世杰表示，民航局已成立安全整頓督導(dǎo)組，進(jìn)駐東海航空全面開展安全督導(dǎo)整頓工作。

據(jù)了解，深圳東海集團(tuán)為人所熟知的，正是旗下民營航空公司“東海航空”，也是深圳唯一一家民營客運(yùn)基地航空公司。

2012年11月備案至今九年，

東海國際公寓的價(jià)格羅生門與去化難題

除了近期開盤出師不利的東海富匯豪庭項(xiàng)目，開發(fā)商?hào)|海集團(tuán)在深圳的上一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，東海國際公寓。

曾有“亞洲十大豪宅”之稱的東海國際公寓，卻被不少深圳人稱之為“神盤”，給出的原因則是：這或許是深圳賣得最久的一個(gè)一手樓盤。

的確如此，自2013年首次開盤，東海國際公寓至今仍是“在售狀態(tài)”——根據(jù)深圳中原發(fā)布的“深圳2021年11月在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)”，東海國際公寓項(xiàng)目依舊在表中，當(dāng)前在售120-400平公寓，均價(jià)11-15萬/平。

資料顯示，東海國際公寓共有兩棟建筑，為雙子塔結(jié)構(gòu)分A、B兩座，分別為80層和73層，主力戶型為建面140-500平的平層及復(fù)式，號(hào)稱“亞洲最高公寓”。

有中介透露，因?yàn)轫?xiàng)目多年前開盤已是“頂豪天價(jià)”，且至今還有一手在售，因此項(xiàng)目的不少早期業(yè)主幾乎是只賠不賺，在一塊燙手山芋賣不出去的情況下，難免抱怨自己踩了雷。

在今年10月15日成交的一套法拍房中，405平的東海國際公寓也僅拍出了3437萬的價(jià)格，有消息指出業(yè)主2016年的買入原價(jià)為5282萬。

記者在二手中介平臺(tái)上搜索“東海國際公寓”，顯示當(dāng)前在售房源30套，均價(jià)為11.6萬/平，

而在“歷史成交”的75套房源中還可以看到，東海國際公寓今年只在1月份成交一套76平小戶型，去年2020年也是全年只成交了一套，2017年亦如是，中間2018-2019年的兩年時(shí)間，則成交或有可能掛零。

相關(guān)資料顯示，東海國際于2013年2月首次開盤，交房時(shí)間是2014年1月。

2013年為東海國際公寓的“高光年”，彼時(shí)，一套備案均價(jià)達(dá)到29萬/平、總價(jià)高達(dá)2.53億元的樓王單位，讓東海國際公寓作為深圳豪宅代表轟動(dòng)全國。

而到了2014年，深圳樓市低迷，有多家媒體報(bào)道指出東海國際公寓開始降價(jià)促銷，10套特價(jià)單位折后單價(jià)4.7萬/平，而原本均價(jià)為7萬/平。

實(shí)際上，直到2021年，仍舊可以看到來自網(wǎng)絡(luò)、乃至是官方自身公眾號(hào)推出的，相關(guān)東海國際公寓推出“特價(jià)房”亦或是打折優(yōu)惠的信息。

當(dāng)然，也不全只是降價(jià)和促銷。

2021年3月，東海國際公寓項(xiàng)目也曾傳出漲價(jià)消息，一則引發(fā)關(guān)注的項(xiàng)目調(diào)價(jià)通知函稱：受深圳香蜜湖新金融中心，滬深廣、京港澳磁懸浮規(guī)劃建設(shè)等持續(xù)利好影響，東海國際公寓將于2021年3月底進(jìn)行價(jià)格上調(diào)。

隨后，東海集團(tuán)緊急辟謠，稱調(diào)價(jià)為中介手段，并沒有上調(diào)在售單位備案價(jià)格。

11月16日，記者查詢深圳市規(guī)土委官網(wǎng)看到，從2012年11月共954套房源取得預(yù)售證，九年至今，東海國際公寓顯示“已備案”的套數(shù)總共僅有190套，其他房源狀態(tài)均為“已初始登記”。

按已在深圳產(chǎn)權(quán)登記部門完成備案的情況來看，該項(xiàng)目的整體去化只有兩成。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，東海國際公寓項(xiàng)目開發(fā)商并非單一追求去化的企業(yè)，而是采取“分層分批、新品出售”的方式，因此才導(dǎo)致了多年過去，去化率仍然很低。

時(shí)間來到2021年，來自東海國際公寓公眾號(hào)的信息顯示，9月7日項(xiàng)目剛推出了“大師新品”。

東海國際公寓的去化故事，仍在譜寫。

深圳東海集團(tuán)的去化難題，由一個(gè)變成了兩個(gè)。