文 | 九棟

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11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布「2021年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況」。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示：70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅繼續(xù)回落。

其中，西安二手房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首降，環(huán)比下降0.2%。

▲截圖來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 官網(wǎng)

西安二手房?jī)r(jià)格真的降了嗎？

以數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，新地產(chǎn)陜西實(shí)探多個(gè)區(qū)域二手房項(xiàng)目，了解真實(shí)的西安二手房市場(chǎng)。

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西安部分項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格表

區(qū)位

項(xiàng)目名稱

指導(dǎo)價(jià)格

(元/㎡)

目前掛牌價(jià)均價(jià)

(萬(wàn)元/㎡)

目前成交均價(jià)

(萬(wàn)元/㎡)

高新區(qū)

天朗藍(lán)湖樹(shù)

16609

1.8——2.3

1.9

高新區(qū)

利君明天

16895

2.2——2.4

2.2

高新區(qū)

逸翠園一期

23599

3.0——3.4

3.0

高新區(qū)

紫薇田園都市

16593

2.0+

雁塔區(qū)

金地西灃公元

16154

1.7—2.4

2.2—2.3

雁塔區(qū)

萬(wàn)科 高新華府

17360

2.2—2.7

2.5

雁塔區(qū)

華洲城 熙悅都

16259

2.0—2.2

2.0

雁塔區(qū)

中航華府

17407

2.0—2.2

2.0

雁塔區(qū)

銘城國(guó)際社區(qū)

1.7—2.1

1.9

雁塔區(qū)

恒大城

1.8—2.0

1.7—1.9

蓮湖區(qū)

宏府麒麟山

13056

1.4-1.7

1.7

未央?yún)^(qū)

龍湖 楓香庭

17615

2.2—2.5

2.1-2.2

曲江大明宮

榮華金域名城

13792

1.8

1.6

曲江大明宮

金科天籟城

14486

1.9—2.0

1.8—1.9

浐灞生態(tài)區(qū)

龍湖天醍國(guó)際社區(qū)

15441

1.9—2.3

1.9（高層）

2.1（多層）

浐灞生態(tài)區(qū)

沁水新城

12253

1.4—1.5

1.3

浐灞生態(tài)區(qū)

灞業(yè)大境

13447

1.4—1.6

1.4-—1.5

曲江新區(qū)

中海凱旋門(mén)

19677

2.5—2.7

曲江新區(qū)

萬(wàn)科城市之光

16969

2.5

曲江新區(qū)

保利曲江春天里

16930

2.1-2.2（毛坯）

曲江新區(qū)

大華公園世家

16381

2.2

航天城

龍湖花千樹(shù)

16218

2.5-2.9

2.2（高層）

2.7（多層）

長(zhǎng)安區(qū)

融創(chuàng)天朗南長(zhǎng)安街壹號(hào)

1.9——2.0

1.8

注：掛牌均價(jià)與成交均價(jià)僅供參考。

制表：新地產(chǎn)陜西

「天朗藍(lán)湖樹(shù)」 近地鐵三號(hào)線丈八北路站；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)16609元/㎡，目前掛牌價(jià)均價(jià)約1.8萬(wàn)元/㎡-2.3萬(wàn)/㎡左右，成交均價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡；小區(qū)之前的掛牌均價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡-2.3萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約2萬(wàn)/㎡+。

「利君明天」 距離天朗藍(lán)湖樹(shù)約780米 （測(cè)距數(shù)據(jù)僅供參考，下同） ；小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)格約16895元/㎡，目前掛牌均價(jià)約在2.2萬(wàn)/㎡-2.4萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約2.2萬(wàn)/㎡+。

「逸翠園一期」 位于高新區(qū)錦業(yè)二路；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)16154元/㎡，目前掛牌均價(jià)約3萬(wàn)/㎡—3.4萬(wàn)/㎡ ，成交價(jià)約3萬(wàn)/㎡+；小區(qū)之前成交均價(jià)約3.4萬(wàn)/㎡+。

▲逸翠園一期實(shí)拍

▲逸翠園一期二手房掛牌價(jià)

「萬(wàn)科·高新華府」距離逸翠園一期約1.5公里 ，行政區(qū)劃分為雁塔區(qū)；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)約17360元/㎡，目前項(xiàng)目掛牌均價(jià)約2.2萬(wàn)/㎡—2.7萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約2.5萬(wàn)/㎡左右；據(jù)中介介紹，小區(qū)之前成交均價(jià)約2.5萬(wàn)/㎡+，小區(qū)降幅不明顯。

「紫薇田園都市」距離逸翠園一期約1.1公里；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)約16593元/㎡，成交均價(jià)約2萬(wàn)/㎡+；小區(qū)之前成交均價(jià)約2.4萬(wàn)/㎡+。

▲紫薇田園都市實(shí)拍

「金地西灃公元」位于雁塔區(qū)西灃路；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)16154元/㎡，目前掛牌均價(jià)約在1.7萬(wàn)/㎡—2.4萬(wàn)/㎡ ，成交均價(jià)約2.2萬(wàn)/㎡—2.3萬(wàn)/㎡。

目前金地西灃公元有部分房源掛牌均價(jià)開(kāi)出1.6萬(wàn)/㎡左右，但據(jù)了解這類(lèi)房源在樓層樓位上略遜色。

▲金地西灃公元實(shí)拍

「華洲城熙悅都」 位于雁塔區(qū)大寨路，近地鐵三號(hào)線魚(yú)化寨站與地鐵五號(hào)線西窯頭站。

小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)16259元/㎡，目前掛牌均價(jià)約在2萬(wàn)/㎡-2.2萬(wàn)/㎡ ，成交均價(jià)約2萬(wàn)/㎡；小區(qū)之前掛牌均價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡左右，成交均價(jià)約2萬(wàn)/㎡—2.2萬(wàn)/㎡。

「銘城國(guó)際社區(qū)」距離華洲城熙悅都約1.1公里 ，小區(qū)暫時(shí)未出二手房指導(dǎo)價(jià)，目前掛牌均價(jià)約1.7萬(wàn)/㎡-2.1萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡。

「中航華府」距離華洲城熙悅都約1.1公里，小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)17407元/㎡，小區(qū)目前掛牌均價(jià)約1.8萬(wàn)/㎡-2.2萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約2萬(wàn)/㎡+。

據(jù)中介介紹，華洲城熙悅都、銘城國(guó)際社區(qū)、中航華府三個(gè)社區(qū)的二手房成交均價(jià)相差不大，銘城國(guó)際社區(qū)與中航華府部分二手房房源帶陜師大附小的學(xué)位。

▲中航華府實(shí)拍

「宏府麒麟山」距離華洲城熙悅都約1.7公里；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)約13056元/㎡，掛牌均價(jià)約1.4萬(wàn)/㎡-1.7萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約1.7萬(wàn)/㎡。

「恒大城」 距離華洲城熙悅都約1.5公里 ，小區(qū)暫未出二手房指導(dǎo)價(jià)，目前二手房掛牌均價(jià)約1.8萬(wàn)/㎡—2萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約1.8萬(wàn)/㎡-1.9萬(wàn)/㎡。

▲恒大城實(shí)拍

「金科天籟城」位于太華北路與鳳城二路十字東側(cè)，近地鐵4號(hào)線余家寨；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)14486元/㎡，目前二手房掛牌均價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡— 2萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約1.8萬(wàn)/㎡—1.9萬(wàn)/㎡；小區(qū)之前的掛牌均價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約2萬(wàn)/㎡。

「榮華金域名城」距金科天籟城約530米；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)約13792元/㎡，目前二手房掛牌均價(jià)約1.8萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約1.6萬(wàn)/㎡。

「龍湖· 楓香庭」距金科天籟城約989米；小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)格約17615元/㎡;目前二手房掛牌均價(jià)約2.2萬(wàn)/㎡—2.5萬(wàn)/㎡,成交均價(jià)約2.1萬(wàn)/㎡-2.2萬(wàn)/㎡；小區(qū)之前的成交均價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡—2.4萬(wàn)/㎡。

▲龍湖楓香庭實(shí)拍

「龍湖天醍國(guó)際社區(qū)」位于浐河西岸；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)約15441元/㎡，目前掛牌均價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡—2.3萬(wàn)/㎡，高層成交均價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡，多層成交均價(jià)約2.1萬(wàn)/㎡；小區(qū)之前高層成交約2萬(wàn)/㎡，多層最高均價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡。

▲龍湖天醍國(guó)際社區(qū)實(shí)拍

「沁水新城」 距龍湖天醍國(guó)際社區(qū)約760米；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)12253元/㎡，目前小區(qū)掛牌均價(jià)約 1.4萬(wàn)/㎡—1.5萬(wàn)/㎡， 成交均價(jià)約 1.3萬(wàn)/㎡ 。

▲沁水新城實(shí)拍

「灞業(yè)大境」距離龍湖天醍國(guó)際社區(qū)約1.1公里；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)13447元/㎡，目前小區(qū)掛牌均價(jià)約 1.4萬(wàn)/㎡—1.6萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)約1.4萬(wàn)/㎡—1.5/㎡。

龍湖天醍國(guó)際社區(qū)在浐灞區(qū)域二手房均價(jià)相對(duì)較高，這或與由于龍湖的品牌與物業(yè)有關(guān)；灞業(yè)大境交房時(shí)間是2015年-2016年；沁水新城交房時(shí)間是在2010年左右；灞業(yè)大境相較于沁水新城房齡較新。

▲灞業(yè)大境實(shí)拍

「萬(wàn)科城市之光」位于芙蓉西路與共建路交匯處東側(cè)，近地鐵四號(hào)線金滹沱站 ；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)16969元/㎡，成交均價(jià)約2.5萬(wàn)/㎡；小區(qū)之前成交均價(jià)約在2.6萬(wàn)/㎡。

「大華公園世家」距萬(wàn)科城市之光約1.2公里；小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)格約16381元/㎡，目前成交均價(jià)約2.2萬(wàn)/㎡ ；小區(qū)之前的成交價(jià)格約2.6萬(wàn)/㎡。

「保利曲江春天」距萬(wàn)科城市之光約2.8公里；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)約16930元/㎡，目前成交均價(jià)約2.1萬(wàn)/㎡-2.2萬(wàn)/㎡ （毛坯價(jià)格）；小區(qū)之前的成交均價(jià)約2.5萬(wàn)/㎡（ 毛坯價(jià)格）。

「中海凱旋門(mén)」距離萬(wàn)科城市之光約820米；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)19677元/㎡，成交均價(jià)約2.5萬(wàn)/㎡—2.7萬(wàn)/㎡；小區(qū)之前成交均價(jià)約在2.8萬(wàn)/㎡，最高成交均價(jià)約3萬(wàn)/㎡。

▲中海凱旋門(mén)實(shí)拍

「龍湖·花千樹(shù)」位于神舟四路與航創(chuàng)路十字東南角，地處航天新城板塊；小區(qū)二手房指導(dǎo)均價(jià)約16281元/㎡，掛牌均價(jià)約2.5萬(wàn)/㎡-2.9萬(wàn)/㎡;目前高層均價(jià)約2.2萬(wàn)/㎡， 多層均價(jià)約2.7萬(wàn)/㎡;據(jù)中介介紹之前高層均價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡ 。

▲龍湖花千樹(shù) 實(shí)拍

在已公布二手房指導(dǎo)價(jià)中，長(zhǎng)安區(qū)項(xiàng)目略少，主要分布在郭杜片區(qū)。

「融創(chuàng)天朗南長(zhǎng)安街壹號(hào)」位于長(zhǎng)安區(qū)，近地鐵二號(hào)線韋曲南站；項(xiàng)目暫公示二手房指導(dǎo)價(jià)格，目前二手房掛牌價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡—2萬(wàn)/㎡，實(shí)際成交1.8萬(wàn)/㎡；據(jù)中介介紹，現(xiàn)在成交價(jià)與年中成交價(jià)格相差不大，降幅不明顯。

▲融創(chuàng)天朗南長(zhǎng)安街壹號(hào)實(shí)拍

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據(jù)10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格顯示：在70個(gè)大中城市中，10月共有64個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降（大連、海口、成都、贛州、洛陽(yáng)、三亞二手房未降價(jià)），數(shù)量創(chuàng)下2015年以來(lái)最多，

據(jù)數(shù)據(jù)顯示：10月份，西安二手房環(huán)比跌幅0.2%，相比9月數(shù)據(jù)來(lái)看，環(huán)比下跌0.4%。

▲截圖來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

和價(jià)格下滑成正比，西安二手住宅交易量同樣出現(xiàn)回落。據(jù)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示： 10月西安二手房成交套數(shù)為2880套，是今年以來(lái)最低值。

西安二手房?jī)r(jià)格與成交下滑的背后，或與 西安兩次推出二手房指導(dǎo)價(jià)及信貸收緊有很大的關(guān)系。

今年7月、10月西安兩批二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布，現(xiàn)階段已覆蓋了205個(gè)小區(qū)。二手房指導(dǎo)價(jià)的出爐加大二手房市場(chǎng)信息公開(kāi)力度，給交易雙方判斷市場(chǎng)提供依據(jù)。

新地產(chǎn)陜西實(shí)探可見(jiàn)，目前市場(chǎng)上二手房掛牌價(jià)嚴(yán)重虛高的現(xiàn)象，有所減少。

不同于新房限價(jià)，二手房指導(dǎo)價(jià)是貸款額度的紅線。 對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房基本是需要靠貸款，如果未能從銀行貸到足夠的錢(qián)，那么買(mǎi)房的計(jì)劃可能因此擱置。

今年三季度，西安房貸全面收緊。在二手房實(shí)探，就有中介小哥與新地產(chǎn)陜西談到：“今年年中，二手房貸款放款基本需要四五個(gè)月，或者更長(zhǎng)，貸款審批也較為嚴(yán)格，有些人貸不下款，二手房成交周期被大幅度拉長(zhǎng)。”

不過(guò)，近期銀行對(duì)于房貸出現(xiàn)了放松跡象，結(jié)合新地產(chǎn)陜西的摸底來(lái)看，部分銀行對(duì)二手房的貸款“松閘”，放貸速度確實(shí)有所加快。

二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下滑，買(mǎi)家與賣(mài)家的心態(tài)也在發(fā)生變化。

“高價(jià)掛著賣(mài)不掉，但又不知道該降到多少合適。 ”“想趁著現(xiàn)在降價(jià)入手二手房，但買(mǎi)了后擔(dān)心自己高位接盤(pán)。”二手房 買(mǎi)賣(mài)雙方觀望情緒加重。

但如果說(shuō)，西安二手房市場(chǎng)已經(jīng)“涼了”？那倒也不必如此消極的看待。

就新地產(chǎn)陜西本次二手房實(shí)探來(lái)看，目前 西安部分二手房?jī)r(jià)格確有下調(diào)，但總體下調(diào)幅度并不大。

而在二手房大寒冬背景下， 本身品質(zhì)就過(guò)硬二手房項(xiàng)目即便降價(jià)也不會(huì)降到哪里去。

畢竟，如今購(gòu)房者心更已是趨于理性。 居住時(shí)代，買(mǎi)“容易漲”的房子，不如買(mǎi)適合居住的房子。

再次提醒：文中出現(xiàn)的二手房項(xiàng)目成交均價(jià)與掛牌均價(jià)僅供各位參考，具體價(jià)格請(qǐng)以買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際成交價(jià)格與賣(mài)方掛牌價(jià)格為準(zhǔn)。

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踩盤(pán)報(bào)告

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作者|九棟

主編 |王鵬飛