作者｜言公子

來源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

關(guān)掉手機(jī)，再進(jìn)會場。

這是12月初，中央政治局召開的一次會議的要求。

當(dāng)然，針對房地產(chǎn)行業(yè)工作的討論也包括在內(nèi)。畢竟監(jiān)管層也關(guān)注到，最近土地流拍嚴(yán)重，民營房企紛紛出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)市場循環(huán)路徑遇阻帶來不少風(fēng)險(xiǎn)。

01

地產(chǎn)十一言

這波行情，言公子想要用“回不來，拿不下”六個(gè)字來形容。

房子賣出去，資金回不來，交易量成了一條陡降的下行線；

開發(fā)貸、預(yù)售證、房貸拿下來很難；

融資拿不下，債務(wù)拿不下，良性循環(huán)回不來。

發(fā)展節(jié)奏需要摸索，緊了就調(diào)松一點(diǎn)，快了需要收。很顯然，現(xiàn)在的狀況就是過緊了，結(jié)果就是各大房企日子不好過，甚至連龍頭企業(yè)恒大也沒能逃過。

這是一次不同尋常的政治局會議。

不同于以往的座談會、政治局會議，監(jiān)管層在聽房企的血淚困難哭訴，交易少，債務(wù)大等等。

這次會議，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)行業(yè)的工作，首次提出了“良性循環(huán)”。

嚴(yán)格意義上，首次提出的是11月24日出版的《人民日報(bào)》發(fā)表了中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》一文，文章中也提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

“良性循環(huán)”著眼于指導(dǎo)未來很長一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展，不能大起大落，硬著陸，頓挫，不能放任流動性緊張的局面繼續(xù)放大、蔓延，釀成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對經(jīng)濟(jì)增長和金融安全造成威脅。

言公子認(rèn)為，中央在一個(gè)月內(nèi)兩次提及“良性循環(huán)”，未來或有段時(shí)間的邊際寬松，低迷的樓市或逐漸恢復(fù)暖意。

不少任職房企的朋友或許能稍微松口氣了。言公子猜測，甚至還有可能有喜極而泣的小伙伴。

的確，此次監(jiān)管層很認(rèn)真，把2021年各個(gè)會議的意見匯總，進(jìn)行市場分析，并反饋，最終在這個(gè)行業(yè)寒冬提出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。言公子認(rèn)為，調(diào)控最緊的時(shí)刻可能已經(jīng)過去。

2021年4月以來，樓市調(diào)控持續(xù)升級，限購、限售、二手房指導(dǎo)價(jià)、控制房貸等等措施不一而足。數(shù)量一度近600次，刷新歷史記錄。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%，較2019年同期下降19%。整體成交規(guī)模低于近5年同期平均水平，個(gè)別城市單月成交量跌至近十年最低值。

部分合理住房需求受到一定抑制，這是開發(fā)商、中介公司、購房者一致的反饋。

這里要清晰一個(gè)定義，什么才是“合理住房需求”。

根據(jù)各種政策文件，合理住房需求是指首套房、改善性住房是購買需求。對應(yīng)到北京，這個(gè)早就進(jìn)入存量房時(shí)代以及限競房剛需時(shí)代，那么眼下，合理性需求就是“改善型住房需求”。

早在12月3日晚間，中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人就恒大集團(tuán)未能履行境外債擔(dān)保義務(wù)問題答記者問時(shí)也提到，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。

此次政治局會議也提出，“預(yù)計(jì)未來在首次購房和改善性換房方面會有更好的政策支持，貸款環(huán)境會更友好。”

言公子預(yù)測，短期內(nèi)，針對首套房的放款速度一定會加快，額度會有所增加。長期看，對于高品質(zhì)、大面積改善住宅的貸款情況將會出一定利好。加上房地產(chǎn)稅的到來，資產(chǎn)配置會更加偏向改善類房產(chǎn)。房企需要做的是抓緊時(shí)間去化回款，緩解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

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地產(chǎn)十一言

步調(diào)出奇的一致。

同一天，12月6日，中國人民銀行宣布將于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），釋放長期資金約1.2萬億元，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

按照慣例，每一次央行的降準(zhǔn)降息往往會伴隨著提到加強(qiáng)資金監(jiān)管，防范資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。然而，此次降準(zhǔn)并未聽到這類聲音。

房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)在近日部分政策表述中是并列而行的。

言公子認(rèn)為，此次降準(zhǔn)是貨幣政策常規(guī)操作，釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利（MLF）。

11月，央行已續(xù)作1萬億MLF，12月和2022年1月仍有1.45萬億MLF到期，其中12月15日到期的MLF有9500億。此次降準(zhǔn)釋放的1.2萬億元，歸還9500億，在沒有新的續(xù)作的情況下剩2500億元，將被金融機(jī)構(gòu)用于補(bǔ)充長期資金。

可見，降準(zhǔn)只是在一定程度上優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)資金機(jī)構(gòu)，和房地產(chǎn)行業(yè)并無必然聯(lián)系，并非等同于行業(yè)救市，而只是市場修正，但已經(jīng)明顯調(diào)整的房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)。

繼全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)后，央行又打出政策組合拳，下調(diào)支農(nóng)支小再貸款利率，為市場提供不竭動力。12月7日，支農(nóng)、支小再貸款自2021年12月7日起下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)后3個(gè)月、6個(gè)月、1年期再貸款利率分別為1.7%、1.9%、2%。

萬家基金表示，此次降準(zhǔn)及時(shí)落地，反映政策對于經(jīng)濟(jì)基本面的呵護(hù)，市場對于穩(wěn)增長的預(yù)期有望提升，短期利好逆周期政策相關(guān)板塊，如房地產(chǎn)等。

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地產(chǎn)十一言

房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)很關(guān)鍵。市場不好引起房企爆雷風(fēng)險(xiǎn)，爆雷風(fēng)險(xiǎn)會轉(zhuǎn)嫁到購房者、企業(yè)員工身上，購房者遇到風(fēng)險(xiǎn)了又會對購房產(chǎn)生畏縮心理，部分企業(yè)因暴雷紛紛裁員，最終使得市場毫無活力可言。這是一種惡性循環(huán)。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長連平認(rèn)為，客觀而言，2022年我國經(jīng)濟(jì)增長仍有不小的下行壓力，其中一條因素是房地產(chǎn)下行周期，拖累相關(guān)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)。信用偏緊周期，信貸社融增速下降導(dǎo)致市場融資環(huán)境偏緊。

美聯(lián)儲貨幣政策開啟收緊周期，中國貨幣政策空間一直在受擠壓。不過，好在央行做出了此次的前瞻性安排，堅(jiān)持自主、穩(wěn)定的貨幣政策，降低其沖擊性。

數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度GDP增幅4.9%，低于預(yù)期。而12月貨幣政策則要為2022年經(jīng)濟(jì)增長奠定基礎(chǔ)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)貸款政策最嚴(yán)格時(shí)期已經(jīng)過去了，2-3季度明顯收緊，調(diào)控作用體現(xiàn)，整體市場從之前過熱開始明顯降溫。

10月，個(gè)人住房貸款比9月多增1013億元。

11月，房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢，同比多增約2000億元。

12月3日晚間央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會表態(tài)后，也更意味著積壓的房貸逐漸會在2022年一季度釋放，融資將繼續(xù)回暖。

來看各個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于房企融資接下來的態(tài)度。

央行：對于企業(yè)匯出資金償付及回購境外債券的，有關(guān)部門將在現(xiàn)行政策框架下提供支持和便利。

銀保監(jiān)會：重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。

證監(jiān)會：支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。

盡管把惡性循環(huán)轉(zhuǎn)為良性循環(huán)，很難。但經(jīng)過一系列政策調(diào)控，優(yōu)質(zhì)房企融資實(shí)實(shí)在在迎來減壓。

12月5日，碧桂園集團(tuán)擬于近期向交易所申請發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品。同日，金地集團(tuán)公布，一筆ABS獲準(zhǔn)發(fā)行，該ABS為“長城證券-金地集團(tuán)2021年一期2號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，擬于2022年初發(fā)行。

但當(dāng)央企、國企和優(yōu)質(zhì)民企長呼一口氣的同時(shí)，一般的民營房企還是需要賣股權(quán)、資產(chǎn)換血。房企分化和出清將更加明顯。

言公子認(rèn)為，未來的財(cái)政政策調(diào)整還可以更積極一些。在地方政府土地出讓金收入下降的情況下，地方政府專項(xiàng)債發(fā)行的安排力度可以更大些。

房企們終于看到了一些利好消息。這無論對于開發(fā)商，還是市場，甚至是購房者，都是一個(gè)積極信號。

雖然是利好，但我們也不必過度解讀。

在春季躁動前置等實(shí)質(zhì)業(yè)績利好到來之前，關(guān)系命脈的針對房地產(chǎn)行業(yè)的核心政策還是沒有放松。比如土拍、三道紅線等。甚至，各個(gè)地方一度出現(xiàn)被部分房企問題牽扯住的現(xiàn)象，比如恒大等。

以北京第三次土拍為例，很多熱門地塊并未上貨架。甚至第二次土拍延期的地塊，部分也延到了2022年。大多數(shù)房企沒有余力拿地，投資意愿不強(qiáng)也是事實(shí)。

這不是只有房企和地方政府參與的博弈。

在任何領(lǐng)域里，觀念的改變是最偉大的。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個(gè)企業(yè)也如此。

潘石屹為何一定要賣掉SOHO中國？

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越來越近的房地產(chǎn)稅，會涉及到擁有幾套房子的你？

欲罷不能！學(xué)區(qū)房，你到底有什么魔力？

融創(chuàng)收購藍(lán)光？來吧，讓老孫繼續(xù)

土拍再出新政！別再問我北京現(xiàn)在的房子還能不能買……

END