作者｜言公子

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

關掉手機，再進會場。

這是12月初，中央政治局召開的一次會議的要求。

當然，針對房地產行業工作的討論也包括在內。畢竟監管層也關注到，最近土地流拍嚴重，民營房企紛紛出現債務危機，房地產市場循環路徑遇阻帶來不少風險。

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這波行情，言公子想要用“回不來，拿不下”六個字來形容。

房子賣出去，資金回不來，交易量成了一條陡降的下行線；

開發貸、預售證、房貸拿下來很難；

融資拿不下，債務拿不下，良性循環回不來。

發展節奏需要摸索，緊了就調松一點，快了需要收。很顯然，現在的狀況就是過緊了，結果就是各大房企日子不好過，甚至連龍頭企業恒大也沒能逃過。

這是一次不同尋常的政治局會議。

不同于以往的座談會、政治局會議，監管層在聽房企的血淚困難哭訴，交易少，債務大等等。

這次會議，監管層針對房地產行業的工作，首次提出了“良性循環”。

嚴格意義上，首次提出的是11月24日出版的《人民日報》發表了中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴《必須實現高質量發展》一文，文章中也提到“促進房地產行業平穩健康發展和良性循環”。

“良性循環”著眼于指導未來很長一段時間內房地產的發展，不能大起大落，硬著陸，頓挫，不能放任流動性緊張的局面繼續放大、蔓延，釀成系統性風險，對經濟增長和金融安全造成威脅。

言公子認為，中央在一個月內兩次提及“良性循環”，未來或有段時間的邊際寬松，低迷的樓市或逐漸恢復暖意。

不少任職房企的朋友或許能稍微松口氣了。言公子猜測，甚至還有可能有喜極而泣的小伙伴。

的確，此次監管層很認真，把2021年各個會議的意見匯總，進行市場分析，并反饋，最終在這個行業寒冬提出，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。言公子認為，調控最緊的時刻可能已經過去。

2021年4月以來，樓市調控持續升級，限購、限售、二手房指導價、控制房貸等等措施不一而足。數量一度近600次，刷新歷史記錄。

克而瑞數據顯示，2021年11月，房地產市場持續轉冷，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降4%，同比跌幅擴至32%，較2019年同期下降19%。整體成交規模低于近5年同期平均水平，個別城市單月成交量跌至近十年最低值。

部分合理住房需求受到一定抑制，這是開發商、中介公司、購房者一致的反饋。

這里要清晰一個定義，什么才是“合理住房需求”。

根據各種政策文件，合理住房需求是指首套房、改善性住房是購買需求。對應到北京，這個早就進入存量房時代以及限競房剛需時代，那么眼下，合理性需求就是“改善型住房需求”。

早在12月3日晚間，中國銀保監會新聞發言人就恒大集團未能履行境外債擔保義務問題答記者問時也提到，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款。

此次政治局會議也提出，“預計未來在首次購房和改善性換房方面會有更好的政策支持，貸款環境會更友好。”

言公子預測，短期內，針對首套房的放款速度一定會加快，額度會有所增加。長期看，對于高品質、大面積改善住宅的貸款情況將會出一定利好。加上房地產稅的到來，資產配置會更加偏向改善類房產。房企需要做的是抓緊時間去化回款，緩解系統性風險。

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步調出奇的一致。

同一天，12月6日，中國人民銀行宣布將于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），釋放長期資金約1.2萬億元，更好支持實體經濟。

按照慣例，每一次央行的降準降息往往會伴隨著提到加強資金監管，防范資金違規流入房地產。然而，此次降準并未聽到這類聲音。

房地產行業與實體經濟在近日部分政策表述中是并列而行的。

言公子認為，此次降準是貨幣政策常規操作，釋放的一部分資金將被金融機構用于歸還到期的中期借貸便利（MLF）。

11月，央行已續作1萬億MLF，12月和2022年1月仍有1.45萬億MLF到期，其中12月15日到期的MLF有9500億。此次降準釋放的1.2萬億元，歸還9500億，在沒有新的續作的情況下剩2500億元，將被金融機構用于補充長期資金。

可見，降準只是在一定程度上優化金融機構資金機構，和房地產行業并無必然聯系，并非等同于行業救市，而只是市場修正，但已經明顯調整的房地產市場有望逐漸企穩。

繼全面降準0.5個百分點后，央行又打出政策組合拳，下調支農支小再貸款利率，為市場提供不竭動力。12月7日，支農、支小再貸款自2021年12月7日起下調0.25個百分點，下調后3個月、6個月、1年期再貸款利率分別為1.7%、1.9%、2%。

萬家基金表示，此次降準及時落地，反映政策對于經濟基本面的呵護，市場對于穩增長的預期有望提升，短期利好逆周期政策相關板塊，如房地產等。

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房地產市場的良性循環很關鍵。市場不好引起房企爆雷風險，爆雷風險會轉嫁到購房者、企業員工身上，購房者遇到風險了又會對購房產生畏縮心理，部分企業因暴雷紛紛裁員，最終使得市場毫無活力可言。這是一種惡性循環。

植信投資首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長連平認為，客觀而言，2022年我國經濟增長仍有不小的下行壓力，其中一條因素是房地產下行周期，拖累相關產業和消費。信用偏緊周期，信貸社融增速下降導致市場融資環境偏緊。

美聯儲貨幣政策開啟收緊周期，中國貨幣政策空間一直在受擠壓。不過，好在央行做出了此次的前瞻性安排，堅持自主、穩定的貨幣政策，降低其沖擊性。

數據顯示，2021年三季度GDP增幅4.9%，低于預期。而12月貨幣政策則要為2022年經濟增長奠定基礎。

實際上，房地產貸款政策最嚴格時期已經過去了，2-3季度明顯收緊，調控作用體現，整體市場從之前過熱開始明顯降溫。

10月，個人住房貸款比9月多增1013億元。

11月，房地產貸款投放在10月大幅回升基礎上，保持環比、同比雙升態勢，同比多增約2000億元。

12月3日晚間央行、銀保監會、證監會表態后，也更意味著積壓的房貸逐漸會在2022年一季度釋放，融資將繼續回暖。

來看各個監管機構對于房企融資接下來的態度。

央行：對于企業匯出資金償付及回購境外債券的，有關部門將在現行政策框架下提供支持和便利。

銀保監會：重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款。

證監會：支持房地產企業合理正常融資。

盡管把惡性循環轉為良性循環，很難。但經過一系列政策調控，優質房企融資實實在在迎來減壓。

12月5日，碧桂園集團擬于近期向交易所申請發行供應鏈ABS產品。同日，金地集團公布，一筆ABS獲準發行，該ABS為“長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃”，擬于2022年初發行。

但當央企、國企和優質民企長呼一口氣的同時，一般的民營房企還是需要賣股權、資產換血。房企分化和出清將更加明顯。

言公子認為，未來的財政政策調整還可以更積極一些。在地方政府土地出讓金收入下降的情況下，地方政府專項債發行的安排力度可以更大些。

房企們終于看到了一些利好消息。這無論對于開發商，還是市場，甚至是購房者，都是一個積極信號。

雖然是利好，但我們也不必過度解讀。

在春季躁動前置等實質業績利好到來之前，關系命脈的針對房地產行業的核心政策還是沒有放松。比如土拍、三道紅線等。甚至，各個地方一度出現被部分房企問題牽扯住的現象，比如恒大等。

以北京第三次土拍為例，很多熱門地塊并未上貨架。甚至第二次土拍延期的地塊，部分也延到了2022年。大多數房企沒有余力拿地，投資意愿不強也是事實。

這不是只有房企和地方政府參與的博弈。

在任何領域里，觀念的改變是最偉大的。房地產產業鏈上的每一個企業也如此。

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