文/鷹覓君

房地產(chǎn)這兩年賺錢不容易，當(dāng)利潤碰到天花板或掉頭向下的時候，上市房企該怎么辦？

金地給出了一個解決辦法——投資私募基金。

臨近年底，金地又撒出了一個大單——3000萬與人組建私募基金。2021年一整年，金地投資私募基金的總額超過了5個億，拔得了A股上市公司參與這一領(lǐng)域的頭籌。

這些私募的投資對象都是新興領(lǐng)域的創(chuàng)投公司，最終目標(biāo)直奔IPO。

對于地產(chǎn)公司而言，5個億不過一塊地錢的零頭，而用來投資私募資金，說不定能獲取不菲的收益；如果投資不順利，損失也不過九牛一毛。

金地把算盤珠子撥拉得山響，看起來這真是一門好生意，但地產(chǎn)界跟隨者實(shí)在寥寥，為什么？

主要還是投資的風(fēng)險和不確定性超高。鷹覓君之前采訪過IDG創(chuàng)始人熊曉鴿，他們之前投資成功了一大票知名的大廠，包括百度、騰訊、攜程等等。熊總曾經(jīng)告訴我，前期投資最經(jīng)常面對的是失敗。

對絕大多數(shù)搞投資的機(jī)構(gòu)而言，一般投10個創(chuàng)業(yè)期的公司，最后能成功一兩個就算幸運(yùn)的事了。

對這種蘊(yùn)含著極高不確定性的投資，金地卻樂此不疲，這背后其實(shí)是公司的主營——地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)遭遇瓶頸，業(yè)績成長性正面臨嚴(yán)重考驗(yàn)。

扣非凈利潤由停滯到下滑

近兩年來，金地的扣非凈利潤下滑明顯，連續(xù)兩年的前三季度都是負(fù)增長。對于主業(yè)是地產(chǎn)開發(fā)的金地而言，營收增長而凈利潤在下滑，原因只有一個，就是地拿貴了。

數(shù)據(jù)來源：雪球 制圖：鷹覓房產(chǎn)

拿地成本越來越高，高到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了營收的增長率，便會嚴(yán)重侵蝕毛利，再加上“四費(fèi)”（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、研發(fā)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）也在上漲，就導(dǎo)致了凈利潤下滑。

金地拿地成本的上漲程度，同向和其他公司比一比，就知道有多厲害了：

數(shù)據(jù)來源：雪球 制圖：鷹覓房產(chǎn)

金地拿地為什么會這么貴？

這和公司近年來的成長模式有關(guān)。

金地從2016年跨越千億以來，只用了四年功夫，就達(dá)到了2400億規(guī)模。只不過，實(shí)現(xiàn)這一規(guī)模，金地沒用常見的加杠桿，而靠的是和同行合作的方式。2400億規(guī)模，實(shí)際是把所有涉及項(xiàng)目的銷售額加總起來的全口徑數(shù)字，包括參股的聯(lián)營和合營公司。

這樣的規(guī)模其實(shí)很水，但很多時候市場和金融機(jī)構(gòu)就是樂意看到這種浮華。

從2016年到2020年這五年間，金地土儲面積增長很快，但權(quán)益占比只有50.8%、51.2%、52.3%、53.5%、53.1%，差不多就是剛過一半的水平。

這一模式有利有弊，好處是規(guī)模躥升很快，行業(yè)地位上升了，名聲好聽了，融資價格變便宜了；弊端是分賬后的實(shí)際所得較少，與宣傳業(yè)績的落差較大；還有一點(diǎn)，就是拿地成本的不可控。

在土地公開市場上，不時會發(fā)生合作方一拍兩散的事情。發(fā)生這樣的事，絕大多數(shù)都是因?yàn)橹鲗?dǎo)方把地拿貴了，另一方算不過來賬便只能退出。

金地土地成本快速上漲，與合作模式高度相關(guān)。地拿貴了，然后還照單全買，這也說明了公司整體上對成本這塊的研究或控制能力較弱。

另一方面，金地在各地還以小股操盤的方式進(jìn)行合作，如果合作方把地買貴了，并表到公司財(cái)報中，最終也會推高營業(yè)成本；同時，小股操盤獲得收益少，對應(yīng)的卻是全部的土地成本，也會讓收益和成本不成比例。

地產(chǎn)公司現(xiàn)在的業(yè)績，反映的是前兩年的運(yùn)營情況。在當(dāng)下，金地依然高度倚賴合作模式，少數(shù)股東權(quán)益占比還在提升，三季報顯示高達(dá)43%，去年同期還在34%。如果公司繼續(xù)缺少對成本的把控能力，以及延續(xù)小股操盤模式，也就意味著未來的利潤情況同樣不樂觀。

數(shù)據(jù)來源：雪球 制圖：鷹覓房產(chǎn)

蹊蹺的投資收益

上面我們說到一點(diǎn)，合作模式帶來的一個問題，是暴漲的規(guī)模與凈利潤的不匹配。

因?yàn)橐?guī)模這種數(shù)字游戲，可以隨便拿去怎么套在自己頭上都行，但落在賬面上的凈利潤可是實(shí)實(shí)在在的業(yè)績，高就是高，低就是低，清清楚楚，明明白白。

高度依賴合作模式的金地，用了一個大招來化解這個問題——用投資收益來彌補(bǔ)地產(chǎn)主業(yè)的利潤不足；并且，為了得到更好看的扣非凈利潤，一直將非經(jīng)常性損益當(dāng)成經(jīng)常性損益計(jì)入到扣非凈利潤里面。

這句話有的拗口，簡單來說就是，金地將非主業(yè)收入計(jì)入到了最關(guān)鍵的盈利指標(biāo)里面。

鷹覓君從公司的2021年半年報，截了一張這樣的圖：

圖片來源于公司2021年半年報

這是一張公司2021年中報里的投資收益的明細(xì)圖。可以看出，公司的投資收益來源很廣，除了常規(guī)項(xiàng)——按權(quán)益法核算的來自合聯(lián)營企業(yè)的收益外，還有眾多其他收益項(xiàng)目。

對于大部分其他項(xiàng)，金地應(yīng)該都將其列入了非經(jīng)常損益，這其中卻沒有包括占比較大的股權(quán)重估收益，就是上圖中紅框里的內(nèi)容。

什么是股權(quán)重估收益？

簡單說，一個公司賣掉了全資子公司的50%股權(quán)，如果這部分股權(quán)升值了，那么剩下持有的50%股權(quán)價值也會升值，這部分溢價就是股權(quán)重估價值；買入合聯(lián)營公司的股權(quán)，如果股權(quán)升值了，那么之前持有的股權(quán)溢價，也屬于股權(quán)重估價值。

在所有A股實(shí)業(yè)公司中，沒有一家公司是以買賣下屬公司股權(quán)為主業(yè)的，所以股權(quán)重估收益是妥妥的非經(jīng)常性損益，而金地的扣非凈利潤卻沒有把這部分收益剔除掉。

今年上半年，金地的扣非凈利潤是18億，如果扣掉5億的股權(quán)重估收益，稅后實(shí)際數(shù)字應(yīng)該是在14億左右。

最新的前三季度報告顯示，公司投資收益為41億，其中21億是來自聯(lián)合營公司的常規(guī)收入，剩下的20億為其他投資收益。

三季報一般都是粗框架，公司沒有披露剩下這20億投資收益來自哪里，但對比半年報明細(xì)，應(yīng)該還是來自原來的項(xiàng)目。

三季報列示的非經(jīng)常性損益只有8200萬，計(jì)算一下就知道投資收益里有19億的非經(jīng)常性損益，被計(jì)入到了扣非凈利潤里面。

公司前三季度的扣非凈利潤為32億，如果扣掉這19億的非經(jīng)常性損益，稅后本來的數(shù)字其實(shí)只有18億左右。

對于一個2000億朝上規(guī)模的地產(chǎn)公司來說，橫向和同行比起來，這點(diǎn)主業(yè)凈利潤是不是太寒磣了。

結(jié)語：

綜上所述，我們可以看出，金地的扣非凈利潤即便經(jīng)過大筆修飾，依然難改下滑趨勢，可見地產(chǎn)主業(yè)的盈利能力可能已經(jīng)十分危急。

管理層應(yīng)該早已提前知曉了公司的困局，所以才會用搏一把的心態(tài)去投資私募；與此同時，公司還加大了對股票和其他金融工具的投資。這些急于提升和拼湊利潤的做法，從另一個側(cè)面也說明公司主業(yè)疲弱的發(fā)展趨勢。