分化的深圳樓市下，只見新人笑，不見舊人哭。

這兩天聽說深圳房價今年跌了，阿勇特意從老家給深圳的朋友打了個電話。

在深圳羅湖做過兩年多快遞員的阿勇，今年6月決定離開深圳，回到老家江西，原因很簡單：“深圳房子買不起，也沒在深圳賺到多少錢，還有三個孩子都在老家。”

深圳的朋友告訴他，深圳房價今年跌沒跌不知道，倒是聽說羅湖年底多了很多個新樓盤，不過中介說都在降價，應該也賣不好。

阿勇好奇追問：降價？那是賣多少錢？

朋友答：估計八九萬吧。

阿勇冷笑了一聲：“有病吧？窮人又買不起，深圳富人也看不上。”

盡管我們都知道，羅湖樓市之冷非一日之寒，但如此的一針見血，也確實點破了羅湖新房市場當下的那一份尷尬。

在深圳樓市今年最后一個月的推盤潮中，被評論為“折后賣出光明價、龍崗價”的羅湖新房，同樣被不少羅湖業主詬病：目前這些羅湖一手樓盤，一個爭氣的都沒有。

當南山深鐵懿府1260批客戶搶購648套房源時，羅湖的翠園華府289套房源只有59批認籌客戶；

當福田深業中城中簽率僅34%，被稱為“最難搖項目”時，羅湖的東海富匯豪庭中簽率超過1786%，閉著眼選房都會犯選擇困難癥；

當羅湖獨樹陽光里為吸引眼球打出5.8萬/平起的開盤價時，龍崗頤安都會中央開盤均價5.6萬/平，375套房源當天售罄。

當多年來穩坐深圳“神盤一哥”的華潤城都不再迎來開盤日光的時候，羅湖的新盤們，就差罵罵咧咧退出群聊而已了。

01

認籌221批賣出238套？

益田御龍天地14年舊改終熬出頭

操盤手益田集團卻已錯過地產好時候

12月24日，羅湖益田御龍天地項目開盤，從當晚開發商發出的“勁銷海報”上看，項目開盤當天賣出了238套房源。

12月17日，該項目獲批預售并且公布銷售方案，共備案708套住宅，交房時間為2024年9月份底。

按備案總套數708套來算，御龍天地此次的開盤去化率為33.6%。

另一方面，也有中介傳出的市場監控報告顯示，益田項目當天去化套數實際或只有為150套，去化率約21%。

有觀點認為，由于近期羅湖市場客戶量減少，且項目所處區域正處于低價競爭的內卷態勢，羅湖本地客戶分流較為嚴重，因此導致益田項目開盤去化不佳。

更有業內人士質疑，按照益田項目12月21日公示的“入圍完成意向登記及保證金凍結客戶名單”看，708套房僅有221批認籌客戶，是一個少于開發商所宣傳的開盤賣出238套的數量。

其次，盡管可能存在開盤線上選完房后，開發商線下另外通知未凍資的客戶進行現場選房的情況，從而達到221批客戶選走238套房的結果，

但該業內人士指出，無論是認籌客戶100%開盤認購、零棄選，還是通知客戶當天可到現場線下選房，在當前的深圳新房市場特別是羅湖市場上，實現開盤銷售套數大于認籌客戶數量，可能性和真實性應該都是極低的。

記者發現，上周與益田御龍天地項目相隔一天開盤、位于寶安沙井的瓏灣上城花園，推售508套住宅，認籌入圍客戶共403批，開發商12月26日宣傳海報的開盤結果是，去化367套房，開盤去化套數也并沒有高過前期認籌客戶數。

實際上，作為今年羅湖入市新盤的性價比第一梯隊，益田御龍天地的開盤無論是賣出238套還是150套，或許均沒有能達到市場對這個項目的原先預期，甚至開發商本身對這個項目的銷售目標。

熟悉深圳新房市場的中介告訴記者，益田御龍天地作為木頭龍舊改，從2010年列入深圳首批城市更新單元計劃，如今11年過去好不容易熬到能賣了，卻又碰上了11年以來最差的市場環境，算得上是深圳最典型的“命運多桀項目”。

“實際賣得好不好，看益田這個項目接下來會不會打折、或者啟動三級市場中介轉介就知道了。”

中介市場的如此看法并非極端，一方面，為了沖刺年度業績開發商打折促銷或啟動轉介在今年的深圳市場并不少見，

另一方面，是因為十幾年來，開發商益田集團在木頭龍項目上的投入和付出實在是太多了，益田集團迫切地需要這個深圳項目的開發銷售帶來現金流回血。

益田御龍天地項目的前身——“木頭龍舊改”，是羅湖乃至深圳的舊改浪潮中，一個非常有故事的同學，那些年，它就像深圳城市建設的一道傷疤，裸露在市中心，“十年改不動”，成了深圳人提起木頭龍的第一印象。

據南方都市報2019年的系列報道，木頭龍小區始建于1980-1982年間，占地面積約為7.7萬平方米，拆遷房屋棟數共61棟。自2010年列入市城市更新計劃，直到2018年，由于4戶業主未簽約，項目仍未進入實施階段，之后一直未有進展。

而已簽約的1336戶業主，因為項目遲遲無法推進而有家難回，到處租房搬家，過著居無定所的生活，更有49名業主在等待中遺憾離世。

2019年8月初，羅湖區發布木頭龍片區零星房屋征收提示，項目才有了新的突破。對于那些在外漂泊的業主來說，回家的腳步才終于更近一步。

而對于開發商益田集團來說，自2007年進駐木頭龍小區進行改造意愿意見征集，彼時的羅湖地位和木頭龍，均讓益田集團乃至業內公認項目一旦建成，利潤可觀。

殊不知，益田接手的，原來是一個堪稱深圳“史上最難”的舊改項目。

后來的十幾年里，益田集團始終將該未動工的舊改項目緊握在手中的代價，據悉便是每年僅是為業主支付的租房補貼，就要高達上億元，

不僅屢屢傳出資金鏈緊張問題，伴隨著在多元化轉型路上的不順，益田集團元氣大傷，慢慢掉隊，曾經與萬科中海等房企齊名的江湖地位也一去不復返。

更要命的是，回過頭來，益田集團已經錯過了那十年中國房地產擴張的黃金時期與機會。

如今的益田的御龍天地，在走過14年風風雨雨的舊改路后，能否成為深圳城市更新探索的新樣本外界尚未可知，

但益田集團的過去十余年，無論舊改或是轉型，都無奈成為了“房企規模化發展和多元化轉型的反面教材。”

02

賣出龍崗價的獨樹陽光里

讓首批業主怒虧一百萬的翠園華府

開盤一個半月僅備案16套的東海富匯豪庭

羅湖，不斷滑鐵盧。

獨樹陽光里為羅湖獨樹村舊改項目，2013年納入《2012年深圳市城市更新單元計劃第五批計劃》。

12月10日，該項目獲批預售許可證，共備案455套住宅，備案均價約7.9萬/平。

值得注意的是，這又是一個羅湖乃至深圳四季度“一拿預售就大打折扣”的典型樓盤之一。

在獲批預售后，獨樹陽光里項目官方打出宣傳海報——“折后單價約5.8萬/平起”，比最低備案價都要降了約1萬/平，一度被媒體稱為“新房降價天花板”。

12月18日，該項目進行線上選房，308批凍資客戶選455套房，有開盤監測數據顯示，獨樹陽光里開盤去化147套，去化率32.3%。

業內人士表示，整體上看，獨樹陽光里項目的實際折后價格，在7.1萬/平左右，“由于這個樓盤價位較低，9折賣房，購房者的看房熱情還不錯。 ”

然而，開盤降價事小，開盤后降價事就大了。

這頭，獨樹陽光里打出9折賣房，相隔不遠、同為四季度新盤的翠園華府則直接來一招“你做初一、我做十五”——直接喊話備案價直降80萬賣房。

公開資料顯示，翠園華府項目于10月25日開盤，均價8.88萬/㎡，推出289套房源，只有59批客戶認籌。

開盤不到兩個月，被迫內卷降價，賣房的中介一下輕松了，可10月份剛買房的業主們一下崩潰了。

有疑似項目業主在網上發帖稱，自己10月買了翠園華府的房子，12月就迎來開發商搞促銷，迎來房子總價直降50-100萬的“噩耗”。

帖子發出，還引來有同樣遭遇的業主回應，“要不一起去鬧”。

據了解，翠園華府12月為妥妥的“真降價”，開發商給出的折扣力度很大，大部分房源都打了9折左右，有些甚至低于9折出售，實際上算下來一套房在備案價基礎上優惠了80-150萬。

曾幾何時，翠園華府項目的購房誠意金凍結高達300萬，令很多福田南山新盤都甘拜下風，更讓不少深圳購房者產生了“會不會是我高攀了”的錯覺，要知道，這個樓盤實際上70%的房源，首付都無需300萬那么多。

然而，降價賣得動事小，降價還賣不動，事就大了。

年關將至，12月以來深圳樓市促銷聲四起，在“羅湖新盤降價群”里的老朋友，還有位于羅湖蓮塘的東海富匯豪庭項目。

該樓盤被稱為“深圳打新史上最高中簽率”的樓盤，12月開始推出“94折特價房，其中最高可省69萬”。

然而，正在上演冰與火之歌的深圳樓市，94折的促銷力度似乎仍未能拯救“消化不良”的東海富匯豪庭。

據南方都市報報道，談及東海富匯豪庭的促銷問題，深圳某十年從業經驗的中介告訴南都記者，

“就目前這個行情來說，如果特價房源短期內依舊賣不動，這近1000套推盤量，說不定要賣個一兩年。”

而降價的背后，是項目開盤當天的實際去化率可能比想象中的還要低。有市場監控數據則顯示，該項目開盤當天去化12套，開盤去化率約1.3%。

截止至12月28日，記者查詢深圳市規土委官網看到，東海富匯豪庭備案的房源中，僅有9套顯示“已簽認購書”，4套顯示“已備案”，另有3套顯示“已錄入合同”，共計16套，其余房源均為期房待售。

按備案了911套住宅房源來算，自11月13日開盤以來，一個半月過去，東海富匯豪庭項目的去化率只有1.7%。