作者｜言公子

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

在北京地產圈，提起“金茂府”，那絕對是高逼格、高大上的存在。

自從“廣渠金茂府”一炮打響后，在后面的10來年時間，金茂迅速在中國中高端住宅市場中找到自己位置，樹立了巨大的影響力。始于廣渠金茂府，升級于大寧金茂府，更新于第三代北京金茂府， 陸續入市的幾個金茂府（廣渠金茂府、望京金茂府、亦莊金茂府、北京金茂府）從園林到產品每一個都是有口皆碑。

絕對的核心地段，高端的配套和服務，各種高科技高逼格細節的房屋設計，就連做品牌推廣請的都是楊瀾、杜鵑等演藝圈、時尚圈的頂流臺柱子。

只是，在剛過去的2021年，言公子看到的卻是“金茂府”這塊金字招牌似乎要被砸掉。

金茂府正在自降身價。

首先，在售盤西山金茂府，位置在豐臺張家墳村，屬于京西南五環外的長辛店鎮。這樣的蹩腳地段拿來做府系產品，金茂是不是在毀自家招牌？

其次，在2021年第三批次拿地中，金茂毅然拿了一塊西六環外門頭溝的一塊地，樓面價2.4萬/㎡，銷售指導價6.1萬/㎡。

言公子有些擔心。

因為根據地價來推測，西山金茂府的樓面價是2.9萬元/㎡，銷售指導價6萬/㎡，這樣的土地價格金茂拿來做了府系，那價格相當的門頭溝地塊呢？難道要再造一個“西西山金茂府”？

果不出所料。據最新消息，金茂門頭溝項目將同時打造75-95㎡“悅系”和115-140㎡“府系”產品，總價約400萬/套起。

納尼？

一塊地要打造兩個不同級別的產品？言公子驚呆了！

金茂府怎么了？

在北京土地市場利潤空間不斷被擠占、樓市壓力徒增的大環境下，出身名門的金茂也頂不住了？拿地為何越來越偏，是打算從吐槽聲中剛回來好品質嗎？

府系滑鐵盧

2021年，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計2356.03億元，累計簽約銷售建筑面積約1320.47萬平方米，完成2021年度目標94.24%。這其中，離不開豪宅IP金茂府的城市深耕。

截至2021年上半年，北京頤和金茂府簽約金額35.5億元；北京東叁金茂府簽約38.7億元。

圖源：搜狐號京城選房

耕耘10載，府系產品在北京打造了8個項目。其中，5個項目的價格都是10萬以上，而亦莊金茂府、西山金茂府和未來金茂府三個位置相對偏遠的項目，價格在10萬以下。

金茂府的成功，最初是可以持續的。隨著第6座北京府系產品成功后，金茂開始求新求異，希望能持續引領風口。

可惜，隨著各個房企豪宅產品系的泛濫，和房地產行業寒冬快速到來，金茂府的神話變得不再容易復制。亦莊金茂府之后，府系產品在選址上的糾結，讓購房者不再為之買單，并且，這個以產品品質著稱的豪宅項目，竟不斷被爆出維權。

首先是未來金茂府。該項目是目前價格最便宜、地段最偏遠的金茂府產品，在產品品質上也不斷被業主吐槽和質疑。例如，大堂嚴重縮水、外立面起包等施工工藝問題，還有過道變窄、入戶門不合理等與承諾不符等情況。

據說，未來金茂府因減配太多、維權案例過多，竟然上了央媒。

看來，未來金茂府是否還有“未來”，真的要打一個問號了。

西山，那個金茂府

金茂試圖挽回用戶的心，迎來北京第8個府——西山金茂府。

只可惜，這個位于“西山”的金茂府，并沒有辦法實現其宣傳文案里寫的那樣“人生自在金茂府”。

夸張一點地說，住在這里，買個菜都費勁。

因為板塊內缺少地鐵交通，周邊配套說它“荒涼”也不為過，甚至買菜都需要開車，更別說大型商業配套了。

項目距離14號線最后一站張郭莊站約3.5公里，出行基本靠自駕。從項目出發，不堵車的情況下到總部基地核心區域需要30分鐘，到新首鋼高端產業中心和服務區約32分鐘，到豐臺科技園約35分鐘。

位置蹩腳也就算了。不鄰鐵，可以忍，有規劃14號線西延線工程可以為項目助力一波，改善族也不缺一部車。

最讓人受不了的是配套的名不副實，這也是大家對西山金茂府吐槽最嚴重之處。

以往的“金茂府”定位是建基城市中心，提供優質配套，融合精湛工藝，樹立中國高端生活品質新典范。

而西山金茂府的先天位置不佳，在豐臺的河西地區。從教育配套看，周邊2公里有3個幼兒園，1所小學。距離項目1.5公里的北京十中槐樹嶺校區正在建設當中。

1所小學，1所中學，讓我想起來羋月傳上的一句臺詞：你沒得選，我也沒得選。

教育弱也就罷了，作為一個高端府系項目，商業配套也十分辣目。距離項目2公里處是物美超市，3公里處是集美家居、恒源商場，并且，商業配套也僅可滿足日常所需。

西山金茂府，你承諾的80萬平米的商業配套在哪里？

好，不拿位于西五環外的西山金茂府與二環的廣渠金茂府比配套，畢竟價格擺在那呢。那西山金茂府標榜的自然環境和升值潛力是否成為其亮點呢？

來看西山金茂府的主打賣點：自然環境。

的確，項目所在板塊是有4000畝城市生態綠肺園博園，這是項目最大的王牌了。只是，言公子打開地圖，丈量下園博園與項目之間最短的距離：5.7公里。言公子又親自開車從項目到園博園走了一趟，歷時15分鐘。

周邊的自然環境中，還有一處是項目賣點，就是項目西側1.2公里的太子峪陵園。這個陵園，不知道他們銷售人員如何解釋的，言公子查了搜狗百科，上面寫的是：太子峪陵園是北京市規模最大，安葬骨灰數量最多的陵園。

是不是在打臉？

腦補一下：在夜深人靜、月黑風高的夜晚，一個人開車在西山金茂府的西側，是一個什么樣的體驗。

再說升值潛力。

西山金茂府位于豐臺長辛店板塊，屬于豐臺河西地區，這個片區不同于河東地區有麗澤金融商務區等商業物業的加持，而是被豐臺區規劃為生態旅游休閑區。

敲黑板：生態旅游區。你品，你細品。

來一張言公子親探來的圖片和感受：

周邊荒地、小河溝等，界面太不入眼。這與開發商宣傳的“一河五湖八園”不太一致啊。

蹩腳位置，貧瘠的配套，實在是配不上改善人群的定位。稱為府系，金茂是在著急割韭菜？

從案名到配套再到定位，西山金茂府讓言公子懷疑自己看了一個“假的金茂府”，稱其為“府系史上的最大滑鐵盧”也不為過。

邊遠，邊緣

西山金茂府馬上就不是府系產品里最糟糕的一個了。

西六環外，剛剛，金茂以11.68億元拿的門頭溝地塊，也要有府系產品了。

根據最新披露的消息，門頭溝地塊將同時打造75-95㎡“悅系”和115-140㎡“府系”產品；預計是15層左右小高層，共計500套房源，容積率2.0 ，控高45米，綠地率30%，銷售指導價約6.1萬/㎡，總價約400萬/套起。

言公子是真的沒想到，金茂府會出現在西山六環外。

從五環外到六環外，一個是遠，一個是更遠。金茂府是主動邊緣化自己的嗎？

西山金茂府已然如此，在先天蹩腳的位置顛覆了府系城芯的標簽，想在豐臺豎起一面金茂府的牌子，卻引來很多詬病。擇址已然錯了，金茂耗費更多精力打好產品根基，以保持府系頭銜不歪，也不枉“府系”的定位。

而門頭溝地塊，金茂繼續硬剛，要做一個“組合”金茂府，以求在城市非核心區從頭到尾再梳理一遍府系的產品定位。

2021年，北京樓市三房緊湊化愈發明顯。受制于高位運行的房價，剛需購房者更青睞100平以下小三居產品，其總成交占比進一步升至64%。基于此，金茂跟上北京剛需回歸的市場潮流，在門頭溝實現剛需小戶型與剛改戶型兼顧，以求實現快速清盤。

中國金茂CEO李從瑞曾表示，金茂會抓住機會獲取優質土地并通過城市運營擴儲。“集團拿地主要依靠城市運營，目標是2024年城市運營的土地儲備供給從44%提高至60%。”

截至2021年底，土地儲備已近1億平，新增土地貨值為2017.7億元。

從豐臺五環外的西山金茂府到門頭溝六環外地塊，金茂看似在一步步走向邊緣化，實則是自降身價。

但看慣了危機中的恒大事件后，或許金茂考慮的是：拿地太任性，是否會成了埋葬府系產品的墳墓。

END