文丨聽相

今天下午三點(diǎn)半開始，鄞州區(qū)下應(yīng)地塊、寧穿路地塊、鄞州公園惠風(fēng)書院北地塊搖號(hào)謎底相繼揭開，分別是：新希望、世紀(jì)東方、偉星。

基于昨日土拍的“逆勢(shì)大火”，盤旋在寧波地產(chǎn)人和購(gòu)房者心頭一個(gè)巨大疑惑：“寧波樓市真的回暖了嗎？”

01

就在昨天，寧波第三輪土拍開拍前十幾小時(shí)，1月17日胡XJ老師發(fā)表了一條反響極大的推文。

胡老師在推文中說(shuō)，統(tǒng)計(jì)局公布的全年8.1%GDP增長(zhǎng)率可喜可賀，但忽略了第三和第四季度只有4%出頭的增長(zhǎng)率，這也是經(jīng)濟(jì)真相的一部分。

感謝胡老師，再度一針見血。

事物的全部真相，離不開AB兩面，就如宇宙也是由可見物質(zhì)和暗物質(zhì)組成。

只看到其中一部分，只能得出片面的答案。胡錫進(jìn)老師能頂著壓力，說(shuō)這番話，不虧為字字珠璣，用心良苦。

拜讀了他1月17日的推文，關(guān)于寧波第三輪集中土拍的一些感悟，我似乎也有了一些觸動(dòng)。

02

回顧此次集中土拍，除了那些政府兜底的地塊，本輪有十幅地塊上演了久違的“激情”。

當(dāng)然，這些地塊，大都被綠城、濱江、江萬(wàn)、廈門國(guó)貿(mào)新希望等以口碑著稱的房企所斬獲，皆在預(yù)先意料之中。

不過(guò)，也有像偉星這樣的新面孔。

挺好，至少夏天來(lái)臨之際，改善族不至于無(wú)從選擇。

尤其是世紀(jì)東方北地塊、前殷地塊、白鶴地塊、首南地塊，大概率都將是今年的紅盤。華光城要現(xiàn)房銷售，江萬(wàn)粉可以先等江皓府。

以上，是本輪土拍的A面。

而B面呢？

這就要回顧一個(gè)多月前的預(yù)申請(qǐng)。

當(dāng)時(shí)，官方一共公布了25宗可預(yù)申請(qǐng)的商品房用地，比本次土拍多了10宗。

現(xiàn)在我們可以來(lái)公布一下它們的命運(yùn)了。

上圖可知，海曙、江北、北侖全軍覆沒(méi)。

高新區(qū)地塊位于鎮(zhèn)海區(qū)貴駟街道，所以鎮(zhèn)海區(qū)勉強(qiáng)還有結(jié)果。奉化所有地塊都是國(guó)資兜底，哪怕是在核心區(qū)。

朋友圈高呼的回暖，終究只屬大鄞州。難怪有人將寧波市戲稱為鄞州市，關(guān)鍵時(shí)刻，總是大鄞州默默扛下了所有。

03

細(xì)細(xì)分析，還能找到更多真相。

海曙區(qū)，近兩年除個(gè)別樓盤，大部分樓盤，哪怕產(chǎn)品再用心，去化也快不起來(lái)。

江北區(qū)，預(yù)申請(qǐng)階段出現(xiàn)的文創(chuàng)港、慈城，都是當(dāng)下去化較慢的板塊，并且文創(chuàng)港兩幅地塊都有體量不小的商業(yè)。

此外，遠(yuǎn)洲大酒店地塊屬未來(lái)社區(qū)地塊，容積率3.0，計(jì)容建面20多萬(wàn)方。容積率高，體量大，拿地要求較高。

北侖柴橋，遠(yuǎn)離北侖核心城區(qū)。且北侖雖不在限購(gòu)圈內(nèi)，但市場(chǎng)表現(xiàn)依然一言難盡。

鎮(zhèn)海駱駝地塊，我覺(jué)得有點(diǎn)可惜。

奉化區(qū)，不說(shuō)了，傷感情。

鄞州區(qū)那幾幅沒(méi)參與土拍的地塊。姜山市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)都知道，限購(gòu)前就很慢。仇畢地塊，舉個(gè)例子：鳴翠東著，截至寫稿時(shí)，已售283，可售219。

幸福的地塊都是相似的，不幸的地塊，各有各的傷心。市場(chǎng)邏輯還在重建，板塊邏輯涇渭分明。

這就是本輪土拍的B面，也可視作寧波樓市的B面。

04

該如何總結(jié)呢？

除了上面所說(shuō)，大約就是兩個(gè)依然。開發(fā)商口袋依然偏緊，市場(chǎng)信心依然存疑。上層松了點(diǎn)口風(fēng)，但房企驚嚇過(guò)度，還需繼續(xù)安撫。2021，能熬過(guò)來(lái)的都不容易。

此外就是兩極分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者內(nèi)卷。改善族繼續(xù)衣冠東南渡，半城精英往鄞州。

江北還有姚江新城概念可玩，海曙就難說(shuō)了，說(shuō)多了還是傷感情。

總而言之，消費(fèi)者的信心還需要繼續(xù)安撫，畢竟大部分地區(qū)目前已暫無(wú)投資邏輯可言，畢竟二手房市場(chǎng)的回暖才是真實(shí)的信號(hào)。

當(dāng)下，朋友圈紛紛戲說(shuō)“回暖”，雖然天真了些，但都能理解，市場(chǎng)嚴(yán)峻大家需要鼓鼓勁。

但，正如胡錫進(jìn)那篇推文所言：

給人民鼓勁是非常可以理解的，但勁不是這樣鼓的，而會(huì)讓一些人擔(dān)心，當(dāng)前面臨的嚴(yán)重問(wèn)題沒(méi)有受到重視，從而有可能繼續(xù)慣性地延續(xù)下去……

光說(shuō)好不說(shuō)問(wèn)題或淡化問(wèn)題，絕對(duì)起不到鼓勁的作用，因?yàn)閱?wèn)題就在那里，大家能看得到，感受得到。

相信，時(shí)間終會(huì)給出更清晰的答案。最后，祝諸位虎年大吉、虎虎生威。

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