過(guò)去的一年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是相當(dāng)煎熬的一年。這一年，疫情帶來(lái)的影響還在繼續(xù)；這一年，不少房企躺平的躺平、暴雷的暴雷，部分房企面臨債務(wù)違約、評(píng)級(jí)下調(diào)、資金鏈趨緊等困境；這一年，在 “房住不炒”政策主基調(diào)下，房企在搶收內(nèi)部回款的同時(shí)，也在接受外部調(diào)控的挑戰(zhàn)。

市場(chǎng)萎靡不振，房企銷(xiāo)售規(guī)模增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和困難，堪稱(chēng)前所未見(jiàn)。然而，再?lài)?yán)峻的行情里，也有經(jīng)得住考驗(yàn)的企業(yè)。

4月29日晚間，金科股份發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年金科股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1123.1億元，同比增長(zhǎng)28.05%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)66.88億元、歸屬母公司股東凈利潤(rùn)36.01億元。在銷(xiāo)售方面，金科股份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約1840億元，連續(xù)3年位列行業(yè)TOP20。

行業(yè)如此艱難，金科股份能取得這樣的業(yè)績(jī)實(shí)屬不易。在2021年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，金科股份董事長(zhǎng)周達(dá)指出，成績(jī)的取得，離不開(kāi)全體金科人一貫的、強(qiáng)大的向心力和執(zhí)行力；更離不開(kāi)各級(jí)黨委政府、公司實(shí)際控制人、戰(zhàn)略合作金融機(jī)構(gòu)、主要股東、核心供應(yīng)商等多方的充分信任和鼎力支持。

周達(dá)介紹，面對(duì)挑戰(zhàn)，公司及時(shí)確定并實(shí)施了“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，搶抓銷(xiāo)售回款、盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、壓降投資強(qiáng)度和各類(lèi)開(kāi)支，牢牢守住了現(xiàn)金流安全，保障了公司整體信用、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展和品牌形象穩(wěn)定，為公司穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

如周達(dá)所言，翻看2021年度金科業(yè)績(jī)報(bào)告，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)行業(yè)邏輯調(diào)整的新周期，金科股份的戰(zhàn)略目標(biāo)與路徑似乎更加清晰。

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降負(fù)債 增營(yíng)收

2021年，面對(duì)諸多行業(yè)困境，金科股份提出“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，通過(guò)降負(fù)債、降短債、促回款等方式，實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展質(zhì)量，保持合理的杠桿水平。公司在保障現(xiàn)金流安全的前提下，大幅壓降有息負(fù)債規(guī)模。 截至2021年末，由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規(guī)模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億元。

從有息負(fù)債具體結(jié)構(gòu)來(lái)看，金科股份去年主動(dòng)壓減了來(lái)自銀行、非銀金融機(jī)構(gòu)的融資規(guī)模，轉(zhuǎn)為增加公開(kāi)市場(chǎng)融資，整體負(fù)債結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化。截至去年年底，公司銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機(jī)構(gòu)融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開(kāi)市場(chǎng)融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，金科股份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為142.04億元，總資產(chǎn)約為3713億元。 隨著總負(fù)債規(guī)模持續(xù)降低，其資產(chǎn)負(fù)債率降為79.07%，同比降低1.65個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為69.51%，同比降低5.56個(gè)百分點(diǎn)，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.17%，同比降低0.68個(gè)百分點(diǎn)，存貨周轉(zhuǎn)率為39.99%，同比增長(zhǎng)9.99%。

值得一提的是，在行業(yè)融資趨緊的背景下，報(bào)告期內(nèi)，金科股份依然實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外各類(lèi)公開(kāi)市場(chǎng)債券融資（含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等）10次，融資規(guī)模約118億元，位居國(guó)內(nèi)A股民營(yíng)房企前列。

眾所周知，2021年房企的日子都不太好過(guò)。在幾乎整個(gè)行業(yè)都在尋求“活下去”的時(shí)候，保障現(xiàn)金流生命線成了重中之重。

為了保證現(xiàn)金流安全，金科股份去年加強(qiáng)了現(xiàn)金流管理工作，一是搶抓銷(xiāo)售回款，回款率達(dá)到101%，創(chuàng)歷史新高；二是通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏等方式，實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~142億元，連續(xù)四年為正；三是處置部分非核心資產(chǎn)收到股權(quán)處置款12.5億元，通過(guò)金科服務(wù)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者貢獻(xiàn)現(xiàn)金超40億元。

經(jīng)營(yíng)上的穩(wěn)健，也讓金科持續(xù)保持了良好的信用評(píng)級(jí)。不僅在境內(nèi)保持了主體信用評(píng)級(jí)的穩(wěn)定，獲得中誠(chéng)信、聯(lián)合評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)AAA級(jí)評(píng)級(jí)；在境外更是獲得標(biāo)普將國(guó)際評(píng)級(jí)由B+跳級(jí)提高至BB-，展望穩(wěn)定。

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土儲(chǔ)充裕 戰(zhàn)略布局新一線、二線城市

近年來(lái)，房企們紛紛戰(zhàn)略性地優(yōu)化區(qū)域格局，目的在于將投資瞄準(zhǔn)更有潛力的地區(qū)。比如更加聚焦核心城市群和都市圈，在做好優(yōu)選城市的同時(shí)持續(xù)深耕，在市場(chǎng)波動(dòng)中奠定“穩(wěn)”局。

金科股份也深諳城市布局重要性，為此，金科建立了自己的一套拿地策略， 緊密?chē)@“三圈一帶”（即京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶）、“八大城市群”進(jìn)行區(qū)域戰(zhàn)略布局，事業(yè)遍布全國(guó)23個(gè)省、直轄市、自治區(qū)，主要分布在重慶、蘇州、成都、南寧、合肥、濟(jì)南、無(wú)錫、鄭州等重點(diǎn)城市。

2021年金科堅(jiān)持多元化拿地模式， 累計(jì)新增土地儲(chǔ)備47宗，土地購(gòu)置合同金額為376億元，計(jì)容建筑面積976萬(wàn)平方米，投資銷(xiāo)售比控制在40%以?xún)?nèi)，有效補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)土地資源。 其中，通過(guò)“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購(gòu)等方式獲取的土地計(jì)容建筑面積為557萬(wàn)平方米，占比56%。

▲重慶金科博翠未來(lái)

過(guò)去一年，金科股份所覆蓋的城市能級(jí)穩(wěn)步提升、區(qū)域結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，其中新一線、二線城市銷(xiāo)售占比合計(jì)高達(dá)67%，所對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備面積占比超過(guò)60%。 不難看出，金科股份“重倉(cāng)”的都是基本面好的大中城市，隨著人口、產(chǎn)業(yè)集聚，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于成長(zhǎng)期，需求量仍在擴(kuò)容，剛需依然旺盛。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備的“質(zhì)”很重要，“量”則更加重要。截至2021年底，金科累計(jì)土地儲(chǔ)備面積達(dá)6591萬(wàn)平方米，可售貨值4685億元，可覆蓋未來(lái)2-3年銷(xiāo)售。

充足且較高質(zhì)量的土地儲(chǔ)備，在很大程度上保證了金科股份未來(lái)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)以及利潤(rùn)的穩(wěn)定，也為公司未來(lái)負(fù)債率的穩(wěn)步下降提供了重要支撐。

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多元化發(fā)展 打造“地產(chǎn)+”長(zhǎng)線增長(zhǎng)極

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，行業(yè)增速日趨放緩，其發(fā)展邏輯也發(fā)生了本質(zhì)改變，以“規(guī)模論英雄”的時(shí)代一去不返。為了謀求新的賽道，越來(lái)越多的房企通過(guò)加速布局多元化業(yè)務(wù)，積極為企業(yè)尋找“第二增長(zhǎng)曲線”。

站在房地產(chǎn)行業(yè)新的歷史發(fā)展時(shí)期，金科股份提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”戰(zhàn)略，基于長(zhǎng)期主義的業(yè)務(wù)思考，前瞻性、高起點(diǎn)布局的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。其中，部分業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好。

金科服務(wù)， 通過(guò)空間物業(yè)服務(wù)(S)、社區(qū)增值服務(wù)(L)、本地生活服務(wù)(C)、數(shù)智科技服務(wù)(T)四大業(yè)務(wù)的深度協(xié)同賦能，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。 2021年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.68億元，同比增長(zhǎng)約77%；歸母凈利潤(rùn)10.57億元，同比增長(zhǎng)71%。合約管理面積達(dá)到3.6億平方米；在管面積達(dá)到2.4億平方米，獨(dú)立第三方占比約為58%。

▲ 金科愛(ài)琴海購(gòu)物公園

▲ 金walk未來(lái)生活中心

金科商業(yè)， 2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)30%，EBITDA同比增長(zhǎng)32%，形成了以金科中心、金科愛(ài)琴海和金WALK未來(lái)生活中心為主的三大成熟產(chǎn)品線。截至2021年底， 金科商業(yè)在管項(xiàng)目80個(gè)，在管面積307萬(wàn)平方米，其中自持體量98萬(wàn)平方米。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面， 金科產(chǎn)業(yè)已布局22個(gè)城市， 累計(jì)開(kāi)發(fā)和管理園區(qū)28個(gè)，面積超過(guò)1300萬(wàn)方，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過(guò)3000家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)2000億元， 建成并運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2021年，金科產(chǎn)業(yè)還先后完成了濰坊智慧科技城開(kāi)園運(yùn)營(yíng)，江津智慧科技城、濟(jì)寧生命健康科技城等招商工作，并為重慶天海星工業(yè)社區(qū)、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國(guó)際智能制造科技城等項(xiàng)目，輸出專(zhuān)業(yè)定位咨詢(xún)、代理招商及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

代建業(yè)務(wù) 方面， 2021年公司便完成了代建項(xiàng)目銷(xiāo)售金額20.28億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積140萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備貨值近500億元。

瞭望君認(rèn)為，金科股份的發(fā)展戰(zhàn)略具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的行業(yè)空間和業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性。有理由相信，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)與“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)密切互動(dòng)、互相賦能，會(huì)成為公司未來(lái)長(zhǎng)期的增長(zhǎng)點(diǎn)，并將助益于金科股份更穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展。

END