過去的一年，對房地產行業來說，是相當煎熬的一年。這一年，疫情帶來的影響還在繼續；這一年，不少房企躺平的躺平、暴雷的暴雷，部分房企面臨債務違約、評級下調、資金鏈趨緊等困境；這一年，在 “房住不炒”政策主基調下，房企在搶收內部回款的同時，也在接受外部調控的挑戰。

市場萎靡不振，房企銷售規模增速放緩，房地產行業面臨的挑戰和困難，堪稱前所未見。然而，再嚴峻的行情里，也有經得住考驗的企業。

4月29日晚間，金科股份發布2021年度業績報告。報告顯示，2021年金科股份實現營業收入1123.1億元，同比增長28.05%；實現凈利潤66.88億元、歸屬母公司股東凈利潤36.01億元。在銷售方面，金科股份實現銷售金額約1840億元，連續3年位列行業TOP20。

行業如此艱難，金科股份能取得這樣的業績實屬不易。在2021年業績說明會上，金科股份董事長周達指出，成績的取得，離不開全體金科人一貫的、強大的向心力和執行力；更離不開各級黨委政府、公司實際控制人、戰略合作金融機構、主要股東、核心供應商等多方的充分信任和鼎力支持。

周達介紹，面對挑戰，公司及時確定并實施了“一穩二降三提升”的經營發展策略，主動優化財務結構，搶抓銷售回款、盤活優質資產、壓降投資強度和各類開支，牢牢守住了現金流安全，保障了公司整體信用、股權結構、經營發展和品牌形象穩定，為公司穩健可持續發展奠定了基礎。

如周達所言，翻看2021年度金科業績報告，你會發現，在房地產行業邏輯調整的新周期，金科股份的戰略目標與路徑似乎更加清晰。

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降負債 增營收

2021年，面對諸多行業困境，金科股份提出“一穩二降三提升”的經營發展策略，通過降負債、降短債、促回款等方式，實現更好的發展質量，保持合理的杠桿水平。公司在保障現金流安全的前提下，大幅壓降有息負債規模。 截至2021年末，由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規模近300億元。

從有息負債具體結構來看，金科股份去年主動壓減了來自銀行、非銀金融機構的融資規模，轉為增加公開市場融資，整體負債結構得到明顯優化。截至去年年底，公司銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機構融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開市場融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。

數據顯示，截至2021年底，金科股份經營活動產生的現金流量凈額約為142.04億元，總資產約為3713億元。 隨著總負債規模持續降低，其資產負債率降為79.07%，同比降低1.65個百分點；凈負債率為69.51%，同比降低5.56個百分點，扣除合同負債后的資產負債率為69.17%，同比降低0.68個百分點，存貨周轉率為39.99%，同比增長9.99%。

值得一提的是，在行業融資趨緊的背景下，報告期內，金科股份依然實現境內外各類公開市場債券融資（含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等）10次，融資規模約118億元，位居國內A股民營房企前列。

眾所周知，2021年房企的日子都不太好過。在幾乎整個行業都在尋求“活下去”的時候，保障現金流生命線成了重中之重。

為了保證現金流安全，金科股份去年加強了現金流管理工作，一是搶抓銷售回款，回款率達到101%，創歷史新高；二是通過動態調整生產經營節奏等方式，實現全年經營性現金流量凈額142億元，連續四年為正；三是處置部分非核心資產收到股權處置款12.5億元，通過金科服務引進戰略投資者貢獻現金超40億元。

經營上的穩健，也讓金科持續保持了良好的信用評級。不僅在境內保持了主體信用評級的穩定，獲得中誠信、聯合評級機構AAA級評級；在境外更是獲得標普將國際評級由B+跳級提高至BB-，展望穩定。

2

土儲充裕 戰略布局新一線、二線城市

近年來，房企們紛紛戰略性地優化區域格局，目的在于將投資瞄準更有潛力的地區。比如更加聚焦核心城市群和都市圈，在做好優選城市的同時持續深耕，在市場波動中奠定“穩”局。

金科股份也深諳城市布局重要性，為此，金科建立了自己的一套拿地策略， 緊密圍繞“三圈一帶”（即京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈和長江經濟帶）、“八大城市群”進行區域戰略布局，事業遍布全國23個省、直轄市、自治區，主要分布在重慶、蘇州、成都、南寧、合肥、濟南、無錫、鄭州等重點城市。

2021年金科堅持多元化拿地模式， 累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，計容建筑面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內，有效補充了優質土地資源。 其中，通過“地產+商業”、“地產+產業”、收并購等方式獲取的土地計容建筑面積為557萬平方米，占比56%。

▲重慶金科博翠未來

過去一年，金科股份所覆蓋的城市能級穩步提升、區域結構持續優化，其中新一線、二線城市銷售占比合計高達67%，所對應的土地儲備面積占比超過60%。 不難看出，金科股份“重倉”的都是基本面好的大中城市，隨著人口、產業集聚，這些城市的房地產市場仍處于成長期，需求量仍在擴容，剛需依然旺盛。

對于房企來說，土地儲備的“質”很重要，“量”則更加重要。截至2021年底，金科累計土地儲備面積達6591萬平方米，可售貨值4685億元，可覆蓋未來2-3年銷售。

充足且較高質量的土地儲備，在很大程度上保證了金科股份未來銷售額的增長以及利潤的穩定，也為公司未來負債率的穩步下降提供了重要支撐。

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多元化發展 打造“地產+”長線增長極

隨著房地產行業進入“白銀時代”，行業增速日趨放緩，其發展邏輯也發生了本質改變，以“規模論英雄”的時代一去不返。為了謀求新的賽道，越來越多的房企通過加速布局多元化業務，積極為企業尋找“第二增長曲線”。

站在房地產行業新的歷史發展時期，金科股份提出“四位一體、生態協同”戰略，基于長期主義的業務思考，前瞻性、高起點布局的“地產+”業務。其中，部分業務發展勢頭良好。

金科服務， 通過空間物業服務(S)、社區增值服務(L)、本地生活服務(C)、數智科技服務(T)四大業務的深度協同賦能，實現了可持續、高質量發展。 2021年全年實現營業收入59.68億元，同比增長約77%；歸母凈利潤10.57億元，同比增長71%。合約管理面積達到3.6億平方米；在管面積達到2.4億平方米，獨立第三方占比約為58%。

▲ 金科愛琴海購物公園

▲ 金walk未來生活中心

金科商業， 2021年營收同比增長30%，EBITDA同比增長32%，形成了以金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心為主的三大成熟產品線。截至2021年底， 金科商業在管項目80個，在管面積307萬平方米，其中自持體量98萬平方米。

產業運營方面， 金科產業已布局22個城市， 累計開發和管理園區28個，面積超過1300萬方，入園的戰略合作伙伴超過3000家，入園企業年產值超過2000億元， 建成并運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標桿產業園區。

2021年，金科產業還先后完成了濰坊智慧科技城開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城等招商工作，并為重慶天海星工業社區、山西中小企業園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項目，輸出專業定位咨詢、代理招商及運營服務。

代建業務 方面， 2021年公司便完成了代建項目銷售金額20.28億元，新增代建儲備建筑面積140萬平方米，代建儲備貨值近500億元。

瞭望君認為，金科股份的發展戰略具備長遠的行業空間和業務成長性。有理由相信，地產開發主業與“地產+”業務密切互動、互相賦能，會成為公司未來長期的增長點，并將助益于金科股份更穩健、高質量發展。

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