穩住經濟大盤，政策又開始發力了！

　　6月16日，柳州市出臺了《柳州市關于經濟穩增長的若干政策措施》，內容涵蓋了5大方面共30項關于經濟穩增長的政策措施，分別是穩工業保運行、穩三產促消費、穩建筑業和房地產業、財政金融支持以及強保障優環境。

　　01

　　現在，我們重點來解讀一下此次關于購房者的利好措施，主要有以下幾點：

　　1.利好二孩以上家庭換房。符合國家生育政策生育二孩（含）以上居民家庭購房貸款結清后，允許其按首次購房政策再購買一套商品住房，執行時間到2023年12月31日。

　　此前，不管是一孩還是二孩三孩家庭，執行的政策是“居民家庭或者個人首次購買商品住房貸款的首付比例不低于20%，再次購買商品住房的首付比例為不低于30%”，而二套的利率也高于首套。

　　解讀：這條出發點應該主要是支持二孩（含）以上家庭換房需求。有部分二孩家庭此前由于資金等原因，買的可能是兩房或者小三房，在養育兩個孩子以后，兩房或者小三房明顯比較擁擠不夠住。

　　但是此前換房可能算作二套，首付以及利率都會比較高。新政出臺后，在貸款結清的前提下，可以按首套房再買一套商品房，這也意味著，不管是“賣小房換大房”，還是有能力直接再購置一套新大房，成本都大大降低，或將大大激發很多二孩家庭的換房需求。

　　2.商貸貼息不高于0.5%。居民家庭或者個人符合國家政策在2022年6月1日至2022年12月31日期間新購買新建商品住房的，給予不高于0.5%的商業貸款貼息，貼息后利率不低于同期人民銀行公布的商業性個人住房貸款利率下限，貼息期3年。

　　解讀：舉個例子，假如你買房的房貸利率是4.5%的，貼息后就變成了4%；假如你的房貸利息是5%，貼息后則變成了4.5%。節省的可都是真金白銀。

　　需要注意的是，貼息后利率不低于同期人民銀行公布的商業性個人住房貸款利率下限。

　　目前央行最新5年期以上LPR報價利率為4.45%，5月份時候央行明確提出“首套房貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點”，也就是最低為4.25%。

　　也就是說，柳州最低房貸利率仍然是4.25%，貼息后也不能低于4.25%。但是對于其他較高利率的購房者而言是利好的，這些高利率的購房者能夠獲得貼息，節省了一定的利息成本。

　　3.契稅補貼50%。在市區內購買新建商品住房的居民家庭或者個人，合同備案后按所繳契稅額50%給予補貼，補貼按先繳后補原則發放。所購的新建商品住房不包括限價商品房等政策性住房。

　　解讀：今年4月份左右，柳州就推出購房可享受30%的契稅補貼，如今政策更新，補貼額度更高，購房者享受到的優惠更大了。

　　4.新市民有3萬補貼。新市民在本市市區新購買新建商品住房的，在住房合同備案并繳清契稅后，給予3萬元的購房補貼。

　　解讀：柳州新市民指的是非柳州市戶籍來柳就業的大中專畢業生、外來務工農民及柳州市引進人才等這類人群可享受該項購房補貼。需要指出的是，新市民并不包括柳州下轄縣份戶籍人口，也就是說柳州下轄的融安、融水、三江等縣份居民購房，是不能享受3萬補貼。

　　這應該也可以算是柳州“搶人”的一個獎勵措施，可以在一定程度上吸引外來人口在柳州置業發展。畢竟，有人才能更好的發展，城市才更有活力。

　　02

　　以上出臺的幾條措施都是直接發力于購房者，激發購房端合理性需求，對提振購房者和開發商的信心都具有非常強的作用。

　　措施出臺后，柳州很多房地產從業人員認為樓市最艱難的時期已經過去了，也有個別開發商認為房價“上漲在即”。

　　最艱難的時期應該是快熬過去了，但樓市是不是真的能迎來一波“上漲潮”呢？

　　我們先來看看上面的6.16日穩經濟措施出臺前，柳州樓市所面臨的大環境。根據廣西統計局公布的1-4月房地產數據顯示，柳州市1-4月累計商品房銷售面積同比下降了24.8%，商品房銷售額則同比下降42.9%。

　　▲1-4月廣西各市房地產數據。來源廣西統計局

　　不僅僅是柳州，1-4月廣西所有的設區市商品房銷售額都在下降。需要注意一下，這里說的是商品房銷售額。商品房銷售面積數據好一些，有同比上漲的，不過只有南寧唯一一個城市同比上漲。

　　至于5月份柳州的房地產數據，暫未查到。相信經過前段時間的利好政策刺激，可能會有所好轉，但大概率應該沒有恢復到往年的水平。

　　不然這次也不會緊接著就又出臺新措施了。

　　說回這次的新政策。要看到，此次柳州出臺的措施本質上都是針對于剛需或者二孩家庭改善需求的，也就是說“房住不炒”一直是底線，絲毫不能動搖。

　　我們都知道房子有兩重屬性，一個是消費屬性，用來住的；另外一個是投資屬性，就是能夠增值保值。這兩個屬性中，以消費屬性為基礎，在消費屬性基礎上才有所謂的投資屬性。

　　前些年房地產過熱，投資屬性泡沫過大，所以需要抑制。柳州此次出臺的新政策，本質上仍然是抑制過熱的投資屬性，然后推動有效的消費屬性需求，確保房地產平穩健康發展。

　　從這一點上來說，我的好朋友九伍二柒認為，柳州的房價接下來不會出現“上漲潮”，但銷售數據可能會迎來大幅上升。

　　畢竟，當下的房地產市場，離回暖似乎還有一段距離。

　　03

　　不過，現在確實是一個非常合適的買房窗口期。尤其利好二孩三孩家庭的改善性換房需求，是一個非常難得的機會。

　　對于有計劃買房的，特別是二孩或三孩家庭需要換房的，從現在起要加緊關注了，各大意向樓盤的價格，柳州購房政策、利率變化等。

　　對于已經買了房的，其實也不必太郁悶，覺得自己買房時候利率高了，房價貴了。有條件的，可以適當調整貸款結構，來降低利息。

　　總之，2022年，是政策寬松的一年，也是樓市平穩的一年，更是買房的人，需要格外抓住機會的一年。