上周，朝陽王四營四兄弟里的老四—保利錦上二期首次開盤，官宣3小時銷售151套。這個成績，不論是放在紅海朝陽，還是整個北京市場，都很不錯（如果是真實數據的話）~

探哥發現，盡管很多人都在捧崔各莊，diss王四營。但從實際銷量來看，除了剛剛提到的保利錦上二期再度開門紅，在去年朝陽集中供應的的10個純新盤中，保利錦上也包攬了銷售金額、套數的雙料銷冠。可以說，出自王四營的項目，干掉了一眾朝陽熱門選手。

那么，為何王四營，或者說為何保利錦上一期、二期能先后突圍？

壹

其實，王四營優點不少。

位于朝陽東南五環內，距離CBD直線距離8公里左右，是朝陽為數不多的五環內地塊，算得上地段不錯。依靠縱向五環路、四環路，橫向化工路及京哈高速，不堵車的情況下，約25分鐘即可通達國貿，約22分鐘可到達九龍山、雙井兩大商圈。

還是真正意義上的臨鐵房。王四營四兄弟距離地鐵7號線焦化廠站，直線距離都在1公里以內。從焦化廠站出發，向內城9站20分鐘，就能直達雙井，到達國貿大望路商圈；繼續向里，還能一路到首發站--北京西站，滿足打工人的出差需求。

且東西向的7號線，可換乘10號線、14號線、八通線、5號線、8號線、4號線、9號線，實現7軌換乘，更方便通全城。

價格有優勢，銷售指導價7.1萬/㎡，在朝陽內比，低于五環外崔各莊的8.5-8.9萬/㎡，東壩的8.1-8.6萬/㎡。買一套120㎡的住宅，總價至少得差出來100來萬。

按環線比，同樣是位于四到五環之間，相比豐臺小瓦窯的7.5萬/㎡銷售指導價，每平米也便宜了4000。

但常被diss，自然槽點也很多。

作為一個五環內板塊，王四營目前周邊城市界面非常一般，工地多，路況差，還有遺留的濃厚工業氣息，比如2006年停工的焦化廠。周邊的產業暫時也比較低端，多為物流園、汽配城、批發市場。

環境和配套都不成熟，價格和產品卻偏向改善，自然要被挑剔。

貳

好在，環境和配套并非是無解題。

這時候，房企扎堆開發的優勢就顯示出來了。王四營區域配套兌現的速度不慢，更在2021年底迎來了一批集中利好~

2021年12月中旬，朝陽區政府與北京十一學校正式簽約，將在王四營鄉打造一所九年一貫制公辦學校（北京市十一學校朝陽實驗學校），和一所科學特色的全日制公辦高中校（北京科學高中）。

據了解十一學校在北京市高中排名第5，全國名列第11位，2020年高考一本率65%、實驗班一本率100%。這直接吸引了一批想讓孩子就近在朝陽上學的家庭前來置業。

此外，北京中醫醫院（三甲）新址宣布落地側旁的垡頭街道；大柳樹溝將改造成為景觀河道，河道以北將建設包括至少8萬平米商業的綜合產業配套；河道西南端還規劃了都市親水公園；根據規劃，附近的焦化廠遺址公園還將建設成為北京東部工業遺址文化園區，該園區未來可媲美甚至超越“798”。

這些都將為王四營板塊持續補充生活配套，板塊全新的居住氛圍正在形成中，從這方面看，王四營板塊的突圍，并不是偶然。

叁

而在同樣的區位下，項目想要占據市場C位，還是需要在產品上展現出極高的性價比。

去年入市的保利錦上、朝陽壹號和中綠東岳府推的都是大戶型改善產品。其中開盤最早的保利錦上，賣的最好，截至6月20日網簽了278套，考慮到網簽滯后性，雖然沒到清盤的地步，但也可以說所剩無幾了。

這也是開發商今年在同一片區再次拿地，并迅速開盤（保利錦上二期）的底氣。

究其原因，根本上來說就是性價比。

保利錦上一期與區域內另一樓盤幾乎前后腳開盤，甚至產品戶型面積還都要大幾平。但換算到首付，對改善客戶影響不大，另一方面卻因為得房率較高，同樣的建面單價，賬算下來更實惠，性價比反而更高。

具體到戶型產品上，改善產品大多不會出現大的差錯，而保利錦上的戶型更是有幾個亮眼設計的，探哥就不展開說了。

所以保利錦上二期，其實是將性價比策略執行到底，不僅產品起步面積下探到67平，還全面主打小戶型，100平米以下戶型達到744套，占比78%；也不再局限于三居，通過小面積二居覆蓋更多的購房群體。用錯位競爭，彌補了王四營片區100平以下的產品空白，更給了買房人總價400多萬入住東五環內的機會。

從市場反應來看，奏效。

而一條五環路之隔的豆各莊綠城·沁園，雖然與王四營劃分兩個片區，但目標客戶高度重合。故而一開始就充分利用了其較低的銷售指導價，在小戶型低總價道路上走得更遠，也更早嘗到了差異化產品定位的甜頭。從網簽量來看，422套遙遙領先。但無奈小戶型房源有限，體量又過大，還有很長的路要走。

而晚兩個月開盤的中綠·東岳府，顯然是吃了跑得慢的虧，沒占到先機，產品又沒有突出優勢，到現在也只賣掉11套。

中綠·東岳府最大的特點就是打造了“高標準住宅100分的作品”，據說已經達到國際“被動房”的標準。原理就是先在項目外墻、窗戶等方面都采用了眾多高新技術減少熱量損失，再通過新風系統、熱能回收等來減少內外熱量交換，大幅降低總能耗，打造恒溫恒濕恒氧的舒適環境。簡單地說，就像是給房子穿上了件“棉襖”，還是厚的。

除了要考慮后期的維護成本之外，最直觀的影響還有房子的窗戶明顯小于非高標準住宅，在一定程度上影響了采光。

結合產品來看，中綠·東岳府的戶型設計相對面寬進深都特別長，采光不夠是一方面，以主力戶型122㎡三居為例，2.8米左右面寬的餐廳，略顯逼仄，在改善戶型上，毫無寬敞可言。

關鍵，陽臺還有硬傷。一般我們理解的陽臺是這樣的：

但中綠·東岳府的陽臺卻是這樣的：

陽臺是為居者帶來更廣闊的視覺和空間體驗，中間很突兀的多了一堵厚厚的墻，將陽臺一分為二，還不能拆，大面寬陽臺的快樂沒了。要是贈送也就算了，很難想象這樣的陽臺還需要購房者自己買單，性價比就更低了。

總的來說，王四營還有大量的改善產品庫存，從總價維度來看，預算千萬左右量級的買房人還有很多選擇，且不必局限在王四營，可以是全朝陽，甚至全北京。后邊，還有不少新盤將入市，京投發展北熙區、綠城曉風印月、京能龍湖·熙上以及之后的奶西兩宗地，有足夠的時間和空間可以優中選優。