北京西城區的“學區房”，真的是有點“慘”。

　　在2022年5月11日，北京西城區教委公布了《2022年西城區義務教育階段中小學一覽表》，決定對西城區實施“教改”。

　　這次教改的核心思路就是將西城的“牛初中校”招生名額更多的派位給了“弱學區”，實現了“教育均衡化”。

　　這樣一來，就算你買了“學區房”，也未必能夠比“非學區房”有更大的概率可以上“牛初中校”。

　　所以至此在西城區本次教改之后，我們就驚呼：西城，再無學區房。

　　而最近隨著西城區“幼升小結果”的公布，西城的“學區房”果然再次遭受“重創”：

　　第一，2022年“德勝學區”的學區房業主，只要是在2020年7月31日以后購房的，孩子上學全部調劑出學區，沒法在德勝上學。

　　也就是說雖然你是買了“德勝學區”的房子，但卻不能在“德勝學區”上學，要接受調劑到其他學區。

　　這對于購買了德勝學區的業主家長來說，簡直是“晴天霹靂”。

　　花了“學區房”的錢，卻上了“非學區房”的學校，這就是北京西城區目前的學區房現狀。

　　原因當然也非常簡單：孩子太多，學位太少。

　　第二，一部分“731之前”的“四老戶”也要被調整出“德勝學區”。

　　千萬不要以為“731之前”的業主就肯定能夠在學區內上學，從2022年的情況來看，一部分“四老戶”也要接受調劑出學區。

　　由此可見，“德勝學區”的學位到底有多緊張了。

　　第三，“金融街學區”的大部分熱門學校都已經無法選擇，只能去選擇排名最后的“冷門小學”。

　　西城的“金融街學區”雖然很牛，但是由于房子少，價格極高，所以一直以來“學位”還是充足的。

　　但是從2022年的派位結果來看，也很不樂觀，明年“大量調劑出學區”的可能性非常大。

　　因此也就意味著就算你買了“金融街學區房”，有很大概率你要接受被調劑到“其他學區”上學。

　　隨著西城區兩個“重磅學區”的淪陷，可以說西城的“學區房”已經是“搖搖欲墜”了，買了西城的房子，能擁有一個“西城學籍”就已經阿彌陀佛了。

　　就別奢望說，你要爭取上一個“牛校”，應該來說越來越難了，尤其是在未來的1-3年之內，東西城的上學問題依然艱難。

　　原因一：從2022年一直到2025年，都是北京戶籍孩子“入學”的高峰期，是教育年齡人口的“爆發期”。

　　2022年北京戶籍的適齡兒童規模接近15萬，到了2023年將會達到了17.1萬，然后才會逐漸回落。

　　所以2023年的“入學學位”競爭將是非常殘酷的，大量的學區房“孩子”將極有可能會被調劑出學區。

　　情況要持續到2025年以后，到了2026年才會有所緩解。

　　所以對于想要購買學區房的家長來說，最保險的做法還是要等到2026年以后入學比較“靠譜”。

　　但“靠譜”不一定就是“絕對可以上”。

　　因為東西城的功能定位正在發生巨大變化。

　　原因二：東西城的定位變了，已經變成了“首都功能核心區”，職責已經變成了“服務中央政務功能”。

　　也就是說，東西城已經不是“城市的教育功能”，而是“服務于中央政務功能”，定位變了，功能變了。

　　簡單來說，東西城這么核心的地方，怎么可能變成服務于大家都來“買學區房，集中上學”的地方呢？

　　這顯然是違背了東西城首都功能核心區的定位了。

　　所以東西城對于“學區房”的調整估計不會“手軟”，就算是2026年以后，重點學區房要想“如愿上學”估計難度也會比較大。

　　這個風險還是要盡可能規避。

　　綜上所述，我們認為在經過這幾輪的學區房的暴擊風暴，西城的學區房還真的存在很大的政策風險。

　　西城，再無學區房，可能真的不是妄語。

　　所以對于大部分想要在西城區上“重點學區房”的業主來說，建議還是放棄這個幻想吧，隨著東西城功能定位的調整，估計后面還會出重招。

　　北京未來的重點發展方向已經非常明確了：要提高五大平原新城的綜合承載力，成為承接北京城區的重點地區。

　　疏解城區人口和產業功能，尤其是給東西城“減壓”，已經是北京非常明確的發展路徑。

　　未來可能還會有一系列的政策動作會推動這個路徑的實施。

　　在這種明顯的發展趨勢下，與其“死守城市核心”，不如“趁早圈定外圍”，在東西城核心區放棄“重點學區房”，只做“學籍房”考慮。

　　而重點要考慮在重點的平原新城地區，盡快入手改善，尤其是在擁有明顯“教育優勢資源”的平原新城，要盡快圈定，避免房價出現暴漲。

　　從而錯過北京城市未來10年的發展紅利。