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爛尾樓背后的原因有哪些？

近期，爛尾樓業(yè)主強(qiáng)制斷供事件發(fā)酵，備受市場(chǎng)關(guān)注。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月14日，全國(guó)已有超過180個(gè)樓盤的業(yè)主聯(lián)名集體停貸，涉及地區(qū)包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、云南等多個(gè)省份。

而涉事樓盤中，也不乏前些年頗受市場(chǎng)關(guān)注的“網(wǎng)紅”樓盤，部分樓盤甚至在開售時(shí)“日光”。

不少業(yè)主認(rèn)為，在爛尾樓形成過程中，銀行負(fù)有主要責(zé)任，如違規(guī)發(fā)放貸款；資金未轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶；未盡到專款資金監(jiān)管的義務(wù)等。

關(guān)于樓盤爛尾等諸多問題發(fā)生，有專家認(rèn)為，在住房市場(chǎng)下行，房企進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時(shí)代，房企資金鏈緊張，疊加疫情及防控政策影響地產(chǎn)鏈條企業(yè)復(fù)工等因素下，此前房企違規(guī)挪用資金、監(jiān)管不到位等問題逐漸暴露出來。

從短期來看，小業(yè)主“強(qiáng)制停貸”或承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，地方監(jiān)管部門需落實(shí)好協(xié)調(diào)和兜底責(zé)任；從較長(zhǎng)時(shí)間來看，預(yù)售資金監(jiān)管需繼續(xù)優(yōu)化，完善對(duì)小業(yè)主的救濟(jì)措施，比如探索采用擔(dān)保方式。

“強(qiáng)制停貸潮”背后是房屋爛尾問題，爛尾樓產(chǎn)生背后有哪些原因？又有哪些原因觸發(fā)業(yè)主集體停貸？

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦，爛尾樓是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期中一個(gè)常見的現(xiàn)象，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢的直接表現(xiàn)。

“預(yù)售資金監(jiān)管是一個(gè)防范項(xiàng)目資金被挪用，保障項(xiàng)目建設(shè)順利完工交付的制度設(shè)計(jì)，但在實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)主體是房地產(chǎn)企業(yè)，銀行并不能起到全面監(jiān)管項(xiàng)目進(jìn)度和資金使用的情況，所以，當(dāng)企業(yè)出了問題，一般是較難保障項(xiàng)目順利完工交付的?！?崔光燦稱。

人大國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示，房企的交付風(fēng)險(xiǎn)與過去多年“快周轉(zhuǎn)”模式下的累計(jì)效益不無關(guān)系。但在“三道紅線”之下，房企資金周轉(zhuǎn)慢了下來，多數(shù)房企多元化經(jīng)營(yíng)模式行不通了，疊加去年下半年以來，房企融資、開發(fā)、銷售全鏈條遇冷，一些房企出現(xiàn)了“拆東墻、補(bǔ)西墻”的資金挪用等行為，交付風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波則認(rèn)為，近期，受國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)和防控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)面臨更多不確定性、收入縮水讓業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期進(jìn)一步下調(diào)。此外，部分地區(qū)出現(xiàn)的樓市政策“寬松潮”，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策的做法，在增加商品房預(yù)售資金使用靈活性的同時(shí)，也客觀上帶來了一些監(jiān)管的不到位。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)稱，政府部門的監(jiān)督問題同樣不可忽視。一方面，房企開發(fā)是要到住建部門備案，因此，住建部門有監(jiān)督房企開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房企違規(guī)挪用預(yù)售款，有地方的政府部門為了加快房屋開發(fā)，出面向銀行擔(dān)保。

雖然爛尾樓問題在多地都長(zhǎng)期存在，但“多地小業(yè)主聯(lián)合發(fā)起聲明，要求強(qiáng)制停止償還貸款”的行為并不多見。

多名受訪者認(rèn)為，這背后有諸多因素，例如，房企頻發(fā)暴雷影響市場(chǎng)信心，業(yè)主在明知房企復(fù)工無望的情況下，只能將壓力施加于銀行來維權(quán)等。

另一個(gè)觸發(fā)小業(yè)主集體停貸維權(quán)的原因或與此前零星存在的司法實(shí)踐有關(guān)。北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所合伙人律師駱訓(xùn)文稱，此前，在銀行起訴小業(yè)主主動(dòng)停貸的個(gè)案中，存在地方法院乃至最高法判決稱“爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)全由購(gòu)房者承擔(dān)”的情況。“法院在做出此類個(gè)案判決時(shí)一般是出于公平的角度，因?yàn)橄嚓P(guān)涉事銀行大都存在一些違規(guī)操作。”

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首個(gè)爛尾樓官方防范政策出臺(tái)

停貸事件引發(fā)廣泛關(guān)注之際，西安市率先出臺(tái)樓市新政，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

7月14日晚，西安市住建局聯(lián)合市自然資源規(guī)劃局、市城管執(zhí)法局、市金融工作局、中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部發(fā)布《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》，從嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓規(guī)定、實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)全過程監(jiān)管、加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理、強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范商品房交付行為、健全房地產(chǎn)信用管理等六個(gè)方面提出十三項(xiàng)要求。

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在土地出讓環(huán)節(jié)，房企違規(guī)借貸和高杠桿拿地等行為可能導(dǎo)致資金鏈斷裂、房屋爛尾等問題。此次文件明確，參與商品住房用地競(jìng)買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等。購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審核，存在使用非自有資金競(jìng)買商品住房用地的，取消競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予退還。

備受關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管，成為此次西安市新規(guī)的重點(diǎn)。文件明確，商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。

針對(duì)監(jiān)管銀行責(zé)任落實(shí)不到位等現(xiàn)象，文件提出，商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

文件明確，開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴(yán)重社會(huì)影響的，記為信用等級(jí)差的企業(yè)，向社會(huì)公示，并按照《陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定予以處理。

設(shè)計(jì)單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工單位、監(jiān)理單位因違反國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范影響房屋交付的，也將被記入信用檔案并向社會(huì)公示；情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究相關(guān)單位和人員責(zé)任。

7月14日，河北滄州也發(fā)布了《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(征求意見稿)，其中對(duì)主體責(zé)任也進(jìn)行了明確規(guī)定。如果監(jiān)管銀行違反本辦法規(guī)定，拒收、拒付或擅自撥付商品房預(yù)售資金，或者違規(guī)使用商品房預(yù)售資金，造成預(yù)售資金被挪用，導(dǎo)致工程無法按期竣工的，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，由其上級(jí)主管部門依法處理，并不得再承擔(dān)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

在預(yù)售金存取方面，滄州提出預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)唯一一個(gè)賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。
設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購(gòu)房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除”字樣。未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項(xiàng)目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。
另外，廣東汕頭也于7月14日出臺(tái)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法，同樣強(qiáng)調(diào)“商品房預(yù)售款?？顚Ｓ谩?/strong>，購(gòu)房者需直接按照合同將資金打入監(jiān)管賬戶。如果有工程進(jìn)度異常、延期交房問題樓盤項(xiàng)目的預(yù)售款監(jiān)管，按“一案一策”方式，實(shí)行專門管理。

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誰來維護(hù)爛尾樓業(yè)主的權(quán)益？

停貸現(xiàn)象發(fā)生后，很多人首先想到的是金融風(fēng)險(xiǎn)，這當(dāng)然是對(duì)的。

但置于購(gòu)房者的角度講，停貸其實(shí)不是引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的真正原因，樓盤停工才是最大的誘因。

事實(shí)上，一些業(yè)主之所以選擇公開停貸，并不是擺爛，而是希望以這種方式推動(dòng)自己購(gòu)買的房子停工、爛尾的問題得到更多的關(guān)注，最終促成問題的解決。

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光明網(wǎng)評(píng)論稱，在以往的“救市”敘事中，我們多聽到的是監(jiān)管部門、開發(fā)商、銀行的聲音，而這一次，業(yè)主們的心聲被更多人聽到了。這一方面表明，當(dāng)前樓市的壓力，已經(jīng)真實(shí)地傳遞到了相當(dāng)一部分業(yè)主的身上；另一方面，也在用一種現(xiàn)實(shí)的方式提醒開發(fā)商、銀行及地方政府，不可低估房地產(chǎn)行業(yè)中業(yè)主們的博弈能力以及維權(quán)的行動(dòng)力。

當(dāng)然，業(yè)主們以停貸來倒逼停工樓盤復(fù)工，表明他們依然渴望拿回屬于自己的房子，依然相信開發(fā)商和政府的處置能力，這實(shí)際上也說明最基本的信任和信心還在。只要以實(shí)際行動(dòng)呵護(hù)好這種信任和信心，結(jié)果就不至于太壞。

南方周末評(píng)論稱，要解決問題，一種雷霆手段是取消期房預(yù)售，只能建成后現(xiàn)房銷售。或者繼續(xù)改革預(yù)售，比如不是將全額房款一次性支付給開發(fā)商任其支配，而是先支付一定比例，在房屋交付時(shí)再支付部分，或可以按照工程進(jìn)度逐步支付購(gòu)房款，交付時(shí)付清：如果在房屋交付時(shí)再支付尾款，自付也好，用銀行貸款也好，銀行貸款合同此時(shí)生效、業(yè)主此時(shí)還款，可以避免今日業(yè)主們針對(duì)銀行之洶洶局面。

值得關(guān)注的是，7月17日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人就近期重點(diǎn)工作進(jìn)展接受了《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》記者采訪。除了談到依法依規(guī)處置河南安徽5家村鎮(zhèn)銀行風(fēng)險(xiǎn)之外，還談到要積極做好“保交樓”金融服務(wù)。

要點(diǎn)如下：

銀保監(jiān)會(huì)表示加強(qiáng)與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，支持地方更加有力地推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

一是在地方黨委政府領(lǐng)導(dǎo)下，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極參與相關(guān)工作機(jī)制，配合壓實(shí)企業(yè)、股東等相關(guān)各方責(zé)任，銀行要積極履行自己的職責(zé)，既要遵循市場(chǎng)化、法治化原則，又要主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”。

二是指導(dǎo)銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，堅(jiān)持摸清情況、實(shí)事求是、科學(xué)分類、精準(zhǔn)施策，主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。

三是做好客戶服務(wù)工作，加強(qiáng)與客戶溝通，個(gè)性化地滿足居民客戶的不同需求，信守合同，踐行承諾，依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益。四是有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，大力支持租賃住房建設(shè)，支持項(xiàng)目并購(gòu)重組，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點(diǎn)，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序。處理好當(dāng)前面臨的問題，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)模式新舊轉(zhuǎn)換的重要契機(jī)。

我們相信，在黨委政府指導(dǎo)下，在相關(guān)各方共同努力下，這些困難和問題都能得到合理解決。

來源：文君言綜合自央視財(cái)經(jīng)、光明網(wǎng)、南方周末、第一財(cái)經(jīng)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)基金報(bào)、華夏時(shí)報(bào)等，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明以上信息！