2022年7月25日，根據“華夏時報”的報道：“有關部門即將成立紓困基金和棚改專項債”的消息在市場上流傳，可能是地產股股價拉升的主要原因。

　　在“華夏時報”的這篇報道中，包含了兩個“重磅房地產救市傳聞”：

　　第一個：首批 3000億房地產基金設立計劃獲批準， 這筆資金將用于支持12家出險房企和部分地方新近選定的其他房企。

　　第二個：有關部門也在考慮出臺一項關于發行棚改專項債的全國性政策。

　　“華夏時報”還引入了業內人士的說法：有關部門將設立房地產紓困基金和棚改專項債這一傳聞的真實性很高，因為在目前樓市“預期不振”的背景下，確實需要更強的“救市措施”。

　　如果“棚改專項債的全國性政策”真的實施，我們認為這意味著“國內棚改2.0版”可能即將亮相了，這將會徹底扭轉樓市的“預期轉弱”趨勢。

　　中國的“棚戶區改造”開始于2005年，并開始在2009年在全國范圍內推廣，但是在2010年-2014年卻“困難重重”，每年都無法完成既定棚改目標。

　　原因很簡單：就是“缺錢”，“棚改”需要天量的資金投入，僅僅依靠地方財政來推動，根本很難“搞下去”。

　　于是為了推動“棚改”能夠快速搞起來，2014年我們獨創了一種“貨幣工具”，它的名字叫做“PSL-棚改補充抵押貸款”，簡稱“棚改貸”。

　　“棚改貸”的邏輯就是：通過央行“印鈔撒錢”給政策性銀行，再由政策性銀行貸款給地方政府，地方政府拿到貸款以后，就可以大規模啟動“棚改項目”了。

　　于是從2015年開始，地方政府紛紛設立“棚改項目”，通過這個項目就可以申請向政策性銀行“貸款”拿錢，錢下來后立刻發給拆遷戶去買房。

　　結果就是各地商品房房價出現“瘋漲”。

　　最后從本質上講，其實都是“央行印鈔”來買單。

　　“棚改貸”可以說是中國的“棚改1.0版本”，發放貸款規模最高的時候達到了3.5萬億的規模，并在2020年“徹底退出市場”，規模逐漸下降。

　　也就是說，2020年是中國“棚改1.0版”的結束時間，2020年以后新的“棚改項目”已經不再審批了。

　　可以說中國的“棚改1.0版”幾乎等同于直接向樓市里大水猛灌，是公認的救市終極殺手锏，沒有之一。

　　甚至我們認為，“棚改貸”的本質就是央行直接給居民發錢買房，你不是說你沒錢買嗎，嫌房價貴嗎，那就直接給你發錢，買買買。

　　但是隨著2020年“棚改1.0版”的結束，中國樓市最瘋狂的時代結束了，尤其是隨著“出生人口”的下降，三四線城市，甚至是部分二線城市，樓市開始逐漸出現“嚴重的問題”。

　　需求沒了！

　　再疊加2021年下半年樓市政策的“猛烈打擊”，2022年樓市直接“一頭向下”，房企紛紛爆雷，爛尾樓開始抬頭，樓市成交腰斬，土地財政猛跌。

　　樓市“危機”開始從原來的三四線城市向一二線城市“蔓延”，房地產開始有了“硬著陸”的風險，在這種背景下開始重提“棚改”是非常容易理解的。

　　那么，什么是“棚改專項債”？

　　2018年4月財政部曾經發布了《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》，當時就想啟動“棚改專項債”用來取代“PSL棚改補充抵押貸款”，讓地方的棚戶區改造的資金更加透明化。

　　但是這個方案到了2019年就被“上面叫停”了。

　　2019年9月“國務院常務會議”要求“地方暫停叫停土地儲備、棚改等專項債申報”，所以“棚改專項債”其實一直都沒有正式被啟動。

　　所以雖然2020年-2022年每年的“新增專項債”規模都在3-4萬億，但是基本上都屬于“基建專項債”，用于棚改的“棚改專項債”幾乎是零。

　　所以當“基建”已經搞得差不多的背景下，又面臨“房地產市場”的預期太差，適時啟動“大規模的棚改專項債”，是十分有必要的。

　　這就意味著中國的“棚改2.0版”即將要亮相了，它的核心變化就是“1.0版本的棚改貸”變成了“2.0版本的棚改債”。

　　變化的是“資金來源”，不變的是“棚改又要大規模搞起來了”。

　　而且這一輪的“棚改2.0版本”將主要集中在“一二線城市”。

　　原因很簡單，但“棚改貸”變成了“棚改債”，財政實力偏弱的三四線城市已經很難“發債”了，而財政實力雄厚的“一二線城市”才是最大贏家。

　　比如鄭州、武漢、南京、濟南、重慶等城市，都已經決定要重啟“棚改貨幣化安置”，甚至部分城市已經開始實施“棚改房票化安置”。

　　而在北京，北京城市副中心的“老城棚戶區改造”依然是如火如荼，上海更是制定了“龐大的舊城棚戶區改造計劃”。

　　而這些“棚改”都需要大量的資金投入，當“棚改貸”逐漸退出市場的時候，“棚改債”的亮相是“正當其時”。

　　甚至如果“棚改專項債”能夠大規模實施，北京的“城區改造”可能將會加速，城里的“次新房”和“新房”的房價將會再上一個臺階。

　　從棚改的發展歷史看，一二線的“城市棚改”主要集中在中心城區的“老房子”集中區，一旦實施“棚改2.0版”，那么大量的“城區棚改戶”將會出現。

　　他們拿到“棚改補償金”后，將會遷出城區，而大量買入“新城區”，因為城里改善新房太少，而且價格太高，棚改戶已經買不起。

　　所以一旦“棚改2.0版”正式啟動，那么一二線城市將會迎來最大規模的“新城化”發展浪潮，近郊新城的房價將會迅速上升。

　　而且這些“棚改戶”不是“炒房客和投資客”，而是一二線城市里“真正的剛需”和“改善客戶”，他們將成為新一輪的“樓市接盤俠”。

　　綜上所述，我們認為歷經3年后，中國的“大規模棚戶區改造”可能真的又要重新啟動了，而這一次最大變化來自于兩個方面：

　　第一個是“棚改債”將會取代“棚改貸”，成為棚改的最大資金來源。

　　第二個是從“三四線城市”逐漸轉向“一二線城市”，一二線城市，尤其是強二線城市，有可能將會成為“棚改2.0版本”的最大贏家。

　　“2.0版的中國棚改”將會成為本輪中國房地產“救市”的終極大招！